ההזדמנות הגדולה של ההתחדשות העירונית

 מוגש מטעם DUN'S 100

לא הרבה שמו לב לכך, אולם החלטת שר השיכון יעקב ליצמן מהחודש שעבר לסתום את הגולל על מחיר למשתכן, יצרה וואקום מעניין ביותר, שעשוי מאוד לפעול לטובת מינוף משנה של התחדשות עירונית, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ.

במהלך 5 שנות מחיר למשתכן, זכו בהגרלות התכנית כ-30 אלף זוגות צעירים וזכאים. אולם, וזה אולם גדול, היו בקרוב ל-100 אלף(!) זכאים שנותרו מחוץ להגרלות, או שזכו בהגרלה, אולם העדיפו מסיבה זו או אחרת לא ללשכת על מחיר למשתכן.

מדובר, ללא ספק, בביקושים כבושים אדירים שעלולים לגרום למחסור כבד במיוחד בהיצע דיור, ובמיוחד באיזור הביקוש, כבר בחודשים הקרובים וכן עלולים להטות את רמות המחירים כלפי מעלה, בראש ראשונה דווקא בדיור עממי יחסית.

זוהי אכן בעיה קשה במיוחד, אולם ניתן בהחלט להפוך אותה מ"בעייה" ל"הזדמנות". דווקא מינוף התחדשות עירונית במרכז הארץ עשוי בהחלט להעניק את התשובה הראויה לאותם 100 אלף דורשי דיור וכן משפרי דיור נוספים.

ישראל אברמוב | קרדיט: יח"צ

אציע להלן 2 אלטרנטיבית עיקריות:

אלטרנטיבה אחת, להפוך את הפינוי בינוי במרכז הארץ לתכנית דגל של הממשלה החדשה ושל משרד השיכון. זה אומר, בין היתר, לתגמל באופן משמעותי את העיריות והרשויות המקומיות, את הקבלנים והיזמים וכן ליצור עבור הדיירים המתפנים אקלים חיובי ותגמול כלכלי, שיהיו מוגבלים ומתחומים בפרק זמן קצר ומדוד.

בד בבד יש בהוראת שעה צורך לקצר מאוד את הליכי התכנון וההיתרים, כפי שמקובל במדינות מתוקנות רבות בעולם. הפינוי בינוי כתכנית לאומית שתכלול מאות אלפי יחידות דיור, תשדרג לאין שיעור את חזות מרכזי הערים והשכונות הוותיקות, תשלב בתוכה אוכלוסיות שונות ותהווה מנוף צמיחה חשוב ביותר לכלכלה הישראלית בעידן הפוסט קורונה.

אלטרנטיבה שנייה, במקום להמית את התמ"א 38/2 במיתת נשיקה, כפי שקורה כיום, יש להרחיב בהוראת שעה את זכויות הקבלנים, לעודד יותר ויותר איחוד מגרשים ומתחמים ובהליכים מהירים. תוספת התציבים לעיריות לתשתיות ציבור משלימות, תוספת הזכויות לקבלנים ועידוד הדיירים הוותיקים, הן כלכלית והן פסיכולוגית, נדרש גם כאן על מנת שתכנית זו תצליח.

כמי שעוסק יומם ולילה בהתחדשות עירונית, הנני מודע היטב לכך שהישועה בשנים הקרובות לענף הדיור לא תבוא בלעדית מהתחדשות עירונית. היא לא תוכל לבדה, מן הסתם, לספק את צרכי השוק. אולם, וזה אולם גדול, אם נצליח במהלך השנים הקרובות להגדיל את הכמות השנתית הנבנית בהתחדשות עירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38/2 לכ-15-20 אלף יחידות דיור בשנה, כפליים ויותר מאשר כיום, תהיה לכך ללא ספק השפעה דרמטית ביותר על כמות ההיצע הכוללת בשוק.

אם נוסיף לכך גם את העובדה שבנוסף לגידול השנתי המשמעותי בו מתאפיינת מדינת ישראל, כ-180 אלף לשנה, אנו צפויים לפי כל ההערכות להגיע לכ-60 אלף עולים יוותר לשנה במהלך השנים הקרובות, כפליים ויותר מאשר כיום, נבין היטב, היטב מדוע שוק הדיור, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, לא יוכל בשום פנים להגיע מעצמו לכמות הנדרשת, כ-70 אלף התחלות בנייה לשנה לפחות.

חומר למחשבה לכל מקבלי ההחלטות.

מאת ישראל אברמוב, מנכ"ל, קבוצת אלד פסגות