אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ועדת הערר: "לא ניתן להפוך מחסנים לדירות ללא פיתרון חנייה" צילום: באדיבות לשכת דובר עיריית באר שבע

ועדת הערר: "לא ניתן להפוך מחסנים לדירות ללא פיתרון חנייה"

עיריית באר שבע סירבה לאשר בקשה של קבלן שהקים בניין בעיר, להפיכת 4 מחסנים שהשאיר לעצמו - לדירות. הקבלן פנה לוועדת הערר שקבעה כי המחסנים היו אמורים בכלל להיות רכוש משותף וכי לא ניתן להפוך מחסן לדירה – אם לא הוכח שיש לה חניה צמודה

22.07.2020, 10:20 | שלומית צור

הקבלן לא יוכל להפוך מחסנים לדירות: ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', דחתה ערר שהגישה חברת יהלומית פרץ, נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע, שסירבה לאשר לה להסב מחסנים בבניין מגורים שבנתה לארבע דירות מגורים. מדובר בניצחון לבעלי הדירות בבניין, שהתנגדו לאישור הבקשה להוספת הדירות לבניין מגוריהם.

יהלומית פרץ ניסתה לסלול את הדרך לייצר 4 דירות נוספות בפרויקט במקום 4 מחסנים שרמה על שמה, למרות שאלה היו צריכים להירשם כרכוש משותף. בעלי הדירות בפרויקט התנגדו לבקשה להיתר שהגישה החברה והוועדה המקומית דחתה את הבקשה. החברה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית, שקבעה כי בשל מחלוקות בתקנון הבית המשותף, ובשל המחלוקת על הבעלות בחניות שאמורות לשרת את הדירות המבוקשות, אין לקבל את הבקשה, עד שלא יתבררו המחלוקות הקנייניות.

קראו עוד בכלכליסט

באר שבע, צילום: באדיבות לשכת דובר עיריית באר שבע באר שבע | צילום: באדיבות לשכת דובר עיריית באר שבע באר שבע, צילום: באדיבות לשכת דובר עיריית באר שבע

החברה הקימה לפני כעשור פרויקט מגורים ברחוב הנרי קנדל 3 בבאר שבע, ובו 94 דירות בבניינים בני 15 קומות. במסגרת רישום הבית המשותף, השאירה לעצמה החברה 4 מחסנים, ובשנת 2015 יזמה תוכנית להפיכתם לדירות, על ידי העברת שטחי בנייה ממגרש אחר שבבעלותה.

התוכנית אושרה מבלי שהדיירים ידעו עליה, ולאחר אישורה ביקשה החברה היתר בנייה. הדיירים שנודע להם על כך בהפתעה, הגישו התנגדות לבקשה באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ואופיר כהן ממשרד כהן וילצ'יק ושות', וטענו שאין לחברה אפשרות קניינית לבנות את הדירות ולכן אין לדון בהיתר בכלל.

הוועדה המקומית באר שבע קיבלה את הטענה, אך יהלומית פרץ לא ויתרה והגישה ערר לוועדת הערר המחוזית. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי ועדות התכנון לא ידונו בבקשה להיתר בנייה עד לפתרון המחלוקות הקנייניות שבין בעלי הדירות לחברה.

ועדת הערר ציינה כי המחסנים הם שטחי שירות, ולכן מותר רק להצמיד אותם לדירות או לרשום אותם כרכוש משותף. החברה רשמה את המחסנים על שמה כיחידות נפרדות בטאבו, בניגוד למותר, ולכן התעוררה השאלה האם המחסנים הם רכוש משותף, למרות הרישום בטאבו, והאם הרישום שבוצע חוקי. "כידוע, עצם העובדה שיש רישום בנסח מקרקעין, אינו יכול להקנות זכות שאינה מוכרת על פי דין. ולכן עצם העובדה שמחסן נרשם כדירה, או יחידה נפרדת כאשר מלכתחילה היה צריך להירשם כשטח משותף, או כהצמדה לדירה, אינה יכולה להקנות זכות כלשהי ולמצער אינה יכולה להקנות זכות כזו ללא בירור", ציין זמלנוביץ' והוסיף כי "לפיכך שוכנענו כי יש כאן שאלות קנייניות כבדות משקל שעליהן להתברר בערכאה המתאימה, שכן עצם רישום המחסנים כ'דירות' והצמדת זכויות בנייה ומקומות חנייה אליהן אינם אפשריים תכנונית".

כמו כן, בתקנון הבית המשותף החברה רשמה כי כל זכויות הבנייה הנוספות יהיו שלה, והיא תהיה רשאית לממש אותן. אולם בסעיף אחר בתקנון צוין כי שינויים ברכוש המשותף דורשים את הסכמת בעלי הדירות. "הצדדים חלוקים בשאלת הפרשנות הנכונה לתקנון, כך שהחברה בעלת זכויות הבנייה רשאית לעשות כל מה שהיא רוצה לרבות בנייה בשטחים משותפים, או שמא בכדי לבצע כל שינוי הנוגע למבנה או קירותיו החיצוניים נדרשת החברה להסכמה בכתב ומראש של כל בעלי הדירות". לטענת בעלי הדירות, הבקשה של יהלומית פרץ כרוכה בשינוי חזית הבניין, ולצורך הפיכת המחסנים לדירות, יש צורך בחלונות נוספים ובמרפסות, תוך פריצת קירות. מאחר וקירות הן רכוש משותף נדרשת הסכמת הדיירים.

מכשול נוסף באישור הבקשה להיתר מצוי בסוגיית החניות. תנאי להפיכת מחסנים לדירות, הוא מקומות חנייה. החברה סימנה 4 מקומות חנייה לצורך הדירות, אך לטענת הדיירים, חניות אלה כבר נמכרו להם כחנייה שנייה לפני שנים על ידי החברה בעת שרכשו את הדירות בפרויקט והציגו הסכמי מכר המראים זאת. מנגד טענה יהלומית פרץ, כי לא מדובר בעסקאות לרכישת חניות, אלא לשדרוג חנייה לא מקורה בחנייה מקורה. על כך מעיד סכום העסקאות שעומד על 2,500 שקל בלבד ומשקף את הפער בין חניה מקורה ללא מקורה ולא על קניית חנייה. לטענת החברה 4 החניות המדוברות עדיין מצויות בבעלותה.

ועדת הערר קבעה כי יש לבחון את הבעלות בחניות בטרם תיבחן הבקשה להיתר. "מכל מקום ברור לכל הצדדים כי לא ניתן לאפשר 'פיתרון חנייה' על בסיס מקומות חנייה קיימים שנמכרו לצד שלילי העושה בהם שימוש ומכיוון שזו השאלה שבמחלוקת הרי שזו צריכה להתברר", צוין בהחלטת וועדת הערר. "לאור האמור סבורים אנו כי בזכויות הבנייה בבית משותף דורשים ביטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבנינו ולפיכך בצדק דחתה הוועדה המקומית באר שבע את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה דורשות שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד בקשה להיתר".
שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות