צילום: בן ארי פיש סבן ושות'
סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה ככלי לסיכול בידי הוועדות המקומיות
מידת הכח להטיל מגבלות על הוצאות היתרי בנייה
מוגש מטעם DUN'S 100
חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, מאפשר למוסד תכנון למנוע או להגביל מימוש תוכניות בניה מאושרות, במקרה ומתגבשת תכנית חדשה באותו שט וזאת על מנת שלא תתבצע בניה שתסכל את מימושה העתידי של תכנית שבהכנה.
המנגנון להגבלה כאמור קבוע בסעיפים 77 ו-78 לחוק לפיו, מוסד התכנון רשאי לקבוע תנאים למתן היתר בניה שהגיש יזם של תכנית לועדה המקומית, או להחליט שלא להוציא היתרי בניה כלל עד שיוחלט להפקיד או לדחות תכנית חדשה וכן לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית, על מנת שלא ייפגע מימוש התכנית החדשה. את התנאים וההגבלות יכולה הועדה המקומית לקבוע ל-3 שנים ואף להאריכם ל-3 שנים נוספות.
יודגש כי תוקף החלטות אלה הינו מיום פרסומן ברשומות, וזאת בשים לב לפגיעה בזכויות קיימות.
אלא, שלעיתים ועדות התכנון עושות שימוש לרעה במנגנון זה, כשמגיעה לפתחן בקשה להיתר שועדה מעוניינת לסכל. במקום לדון בבקשה לגופה על פי דין, היא יוזמת בעצמה תכנית הסותרת את הבקשה להיתר וממהרת לפרסם הודעה לפי סעיפים 77 ו-78, כאשר כל מטרתה היא למנוע את אותה בניה שהועדה אינה מעוניינת בה – על אף שהיא תואמת תכנית שאושרה כדין.
בהחלטה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, בוטלה החלטה של הועדה המרחבית לתכנון ולבניה הראל, אשר פרסמה הגבלות לפי סעיפים 77 ו-78, בדיוק מטעם זה.
במקרה זה, הגישו מספר חברות בניה בקשות להיתר על פי תכנית תקפה, במסגרת תוכנית "דיור למשתכן".
החברות ביקשו תוספת של כ-20% לבנית יחידות דיור במבשרת ציון במסגרת הקלות בהתאם לתיקון לחוק שבוצע במסגרת מדיניות ההתמודדות עם משבר הדיור, המוכר כתיקון 'שבס-כחלון' לחוק.
הועדה המקומית התנגדה בכל תוקף לכל תוספת שכזו ובקשה למנוע כל אפשרות של הקלה במספר יחידות הדיור .
במקום לדון ולהחליט בבקשות להיתר ובהקלות לגופן, מיהרה הועדה המקומית (על פי בקשת המועצה המקומית) לפרסם הודעה אודות הכנת תכנית חדשה שעניינה קביעת כמות היחידות המרבית שתאשר.
עוד בטרם הושלם הפרסום הנדרש כחוק (למעשה עוד באותו יום), נדחו הבקשות בהסתמך על ההחלטה.
לאחר שהוחזר הדיון לוועדה המקומית לאור פגם זה (ופגמים אחרים) החליטה הועדה המקומית על הכנת תוכנית חדשה בנוגע לאפשרות עתידית לתוספת יחידות דיור.
לפיכך הוסמכה הועדה המקומית שלא לאשר כל בקשה להיתר, הכוללת תוספת יחידות דיור ולמעשה הוטל איסור גורף על אישור כל בקשה להיתר הכוללת הקלה בתקופת ההכנה של התוכנית. כך שכל בקשות ההקלה נדחו (יחד עם נימוקים נוספים אחרים).
גם במקרה זה לא נדונו הבקשות הספציפיות להקלה אלא הדחייה הייתה כללית.
ועדת הערר קבעה, כי קביעת המגבלות על ידי הועדה המקומית אינה ראויה ואינה סבירה, שכן התוכנית העתידית שיזמה הועדה המקומית יכלה אך ורק להגדיל את מספר יחידות הדיור ולא להקטינם.
לפיכך אין מניעה לאשר הקלה המגדילה את מספר יחידות הדיור מאחר והיא איננה נוגדת את התכנון העתידי אותו מבקשים לקדם.
הועדה המקומית הייתה מחויבת לשקול את הבקשות להקלות לגופן – וזאת לאור תכליתן, היקפן (המוגבל ממילא ב-20%) והשפעתן התכנונית. כל תכליתן של ההקלות היא ליצור גמישות תכנונית וזו לא תתאפשר אם תפורסם תכנית שמגבילה אותן כליל עד לאישור התכנית.
לבסוף ועדת הערר נכנסה בנעלי הועדה המקומית ובחנה את ההקלות לגופן והחליטה לקבל את הבקשות במלואן.
הכותב: עו"ד משה פרזנצ'בסקי, שותף, מנהל מחלקת תכנון ובנייה בבן ארי פיש סבן ושות' המתמחים בתחומי תכנון ובנייה והתחדשות עירונית. הכותב לא ייצג בתיק זה.