תוצאות אמות נשחקו והתחזיות הונמכו, אך מירוץ הבנייה נמשך

נגיף הקורונה ממשיך לטלטל את האנושות והעולם, אך נראה שבחברת הנדל"ן המניב אמות מקבוצת אלוני חץ, שפרסמה אתמול את תוצאותיה לרבעון השני של השנה ולמחצית הראשונה של 2020, המשבר לא מעורר התרגשות מיוחדת, לפחות לא בטווח המיידי.

הרבעון השני של השנה היה "רבעון הקורונה" המלא הראשון, שכן ברבעון הראשון של השנה נכללו רק השבועיים האחרונים של סוף מרץ שבהם המדינה נכנסה לסגר במסגרת הגל הראשון. בעקבות המגבלות השונות שהוטלו על עסקים, אמות סיפקה הקלות בדמי שכירות לשוכריה במרכזים המסחריים, שמהווים 21% מנכסיה במונחי שווי, בהיקף של 32 מיליון שקל. ההקלות הן הגורם המרכזי לירידה של 6% ב־NOI ברבעון זה, שהסתכם ב־168 מיליון שקל. עם זאת, במחצית הראשונה של השנה ה־NOI צמח ב־5% והסתכם ב־369 מיליון שקל. ממוצע הגבייה ברבעון זה עמד על 94%, כששיעור הגבייה משוכרי שטחי המסחר עמד על 76%, בעוד שיעור הגבייה בקרב שוכרי הסופרמרקטים עמד על 100%. שיעור הגבייה בקרב שוכרי המשרדים והלוגיסטיקה נע בין 96% ל־99%.

ה־NOI מנכסים זהים, כלומר כאלו שפעלו במשך כל התקופה גם בתקופה המקבילה, ספג פגיעה קשה יותר וירד בשיעור של 10%. הסיבה לפער נעוצה בכך שבמהלך התקופה החלה אמות לגבות דמי שכירות מנכסים חדשים שלא פעלו בתקופה המקבילה.

ההקלות הוכרו מיידית והתחזיות הופחתו

בתוך ההקלות שהעניקה אמות לשוכריה מתחבאת דרמה קטנה, שכן החברה הכירה בהקלות כולן ברבעון זה. על פניו, על פי כללי החשבונאות (IFRS 16), יש להכיר בהקלות לאורך כל תקופת חיי החוזה. כלומר, החטוטרת נעשית קטנה יותר אך מלווה את החברה זמן רב יותר. עם זאת, הכללים יוצרים ערפל מסוים.

בשל אי־בהירות זו, שלשום בשעות הערב פרסמה רשות ני"ע נייר עמדה מיוחד הנוגע לסוגיה הזו. העמדה של הרשות, שהתקבלה לאחר התייעצות עם מוסדות התקינה הבינלאומיים, למעשה מאפשרת לחברות הנדל"ן המניב לאמץ פרשנויות שמאפשרות להן להכיר בהקלות שניתנו בשל משבר הקורונה במלואן באופן חד־פעמי, במקום לפרוס אותן על פני שנים כפי שתקנות ה־IFRS 16 מחייבות.

ה־FFO הריאלי של אמות, שנחשב לנתון משקף יותר לביצועים של חברות נדל"ן מניב בהשוואה לרווח נקי, ירד בשיעור חד יותר של 16% והסתכם ב־114 מיליון שקל. עם זאת, הוא נותר ללא שינוי במחצית הראשונה של השנה והסתכם ב־257 מיליון שקל.

לעומת זאת, שורת הרווח הנקי קרסה ב־94% והסתכמה ב־9 מיליון שקל בלבד ברבעון זה. זאת בעיקר בשל ירידה של 0.7% במדד שאילצה את אמות לבצע הפחתה בהיקף של כמעט 108 מיליון שקל בסעיף התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה (נטו). הפחתה זו גררה גם צניחה של 63% בשורת הרווח הנקי במחצית הראשונה של השנה.

בנוסף, בעקבות משבר הקורונה, ההגבלות שהוטלו על הפעילות העסקית וההקלות שניתנו לשוכרים, אמות הפחיתה את התחזיות שלה בנוגע ל־2020 כולה ביחס לתחזיות שפורסמו ברבעון הקודם. כך, ה־NOI ב־2020 צפוי להסתכם ב־740-760 מיליון שקל, זאת לעומת 790-805 מיליון שקל בתחזית הקודמת. תחזית זו מהווה עלייה ביחס ל־2019, שבה ה־NOI הסתכם ב־728 מיליון שקל. ה־FFO הריאלי בשנה כולה צפוי לעמוד כעת על 530-550 מיליון שקל, זאת לעומת טווח של 575-590 מיליון שקל בתחזית הקודמת. גם במקרה הזה מדובר על צפי גבוה מזה של 2019, שבה ה־FFO הסתכם ב־520 מיליון שקל. התחזית של אמות אינה מביאה בחשבון פגיעה אפשרית בעקבות סגר נוסף.

בדרך ל־1.1 מיליון מ"ר של שטחים להשכרה

עיקר הפעילות של אמות היא בתחום המשרדים, שמהווים 53% משווי הנדל"ן להשקעה שלה שמסתכם ב־13.6 מיליארד שקל. מעל שוק זה מרחף סימן שאלה גדול שכן משבר הקורונה עשוי להוביל לשינויים נרחבים בכל הנוגע אליו. לאחרונה חברות גדולות כמו צ'ק פוינט הודיעו על צמצום שטחי המשרדים שלהן, ואחרות כמו לייבפרסון מוותרות על המשרדים בכלל. עם זאת, באמות לא צופים שינויים טקטוניים בסופו של דבר ומעריכים כי המשרדים כאן כדי להישאר. משום כך שיעור ההיוון המשוקלל נשאר ברמה דומה לזו של הרבעון הראשון (6.5% לעומת 6.43%). סעיף קטן זה הוא בעל השלכות נפיצות. העלאה או הורדה בשיעור של 0.25% תגרור אחריה שיערוכים כלפי מטה או מעלה, בהתאמה, בהיקפים של 460 מיליון שקל.

בנוסף, במהלך המחצית הראשונה של השנה חתמה אמות על 93 חוזים חדשים להשכרת משרדים בשטח של 36.8 אלף מ"ר בדמי שכירות ממוצעים של 82 שקל למ"ר — בדומה לממוצע הקודם. כמו כן, נחתמו בתקופה זו 71 חוזים חדשים להשכרת שטחי מסחר בהיקף של כ־12 אלף מ"ר ובמחיר ממוצע של 98 שקל למ"ר — עלייה של 6 שקלים בהשוואה לחוזים הקודמים. אמות חתמה במחצית הראשונה של השנה גם על 18 חוזים חדשה להשכרת נכסים של תעשיייה ולוגיסטיקה.

נתן חץ | צילום: עמית שעל

היציבות במחירי המשרדים והעלייה במחירי המסחר דוחפות את אמות להמשיך את תוכניות ההתרחבות שלה. בימים אלו החברה בונה חמישה פרויקטים בשטח כולל של כ־200 אלף מ"ר, כשחלקה עומד על 140 אלף מ"ר. עם השלמת הפרויקטים, שהיקף ההשקעה הצפוי בהם מצד אמות עומד על 1.8 מיליארד שקל, היקף השטחים שלה יגדל בכעט 15% לקרוב ל־1.1 מיליון מ"ר.

כמו כן, לחברה יש ארבעה פרויקטים בשלבי תכנון וייזום, שאם ייצאו לפועל, יוקמו בתוך 3—8 שנים. החברה טרם החליטה אם להוציא את הפרויקטים לפועל והחלטה סופית תתקבל בתחילת 2021. אם הפרויקטים יוקמו, היקף ההשקעה בהם בשנים הקרובות יעמוד על 1.9 מיליארד שקל, והם יוסיפו לאמות שטחי השכרה בהיקף של 155 אלף מ"ר.

זהו הדו"ח האחרון שמציג המנכ"ל אבי מוסלר, שמכהן בתפקיד מזה 15 שנה. מוסלר יעזוב את אמות, שבראש הדירקטוריון שלה עומד בעל השליטה נתן חץ, בסוף החודש הקרוב ויוחלף על ידי שמעון אבודרהם, מנכ"ל החברה־הבת אמות פתוח וייזום נדל"ן.

מניית אמות ירדה אתמול ב־2.3% ובכך השלימה ירידה של 34.3% מתחילת השנה, בדומה לירידה במדד הנדל"ן, כך שאת יום המסחר אתמול סיימה החברה בשווי שוק של 6 מיליארד שקל.