אחרי חמש שנים: 7 טיפים למשקיעי הנדל"ן שחוזרים לשוק המקומי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הטלטלות שפקדו את שוק ההון מאז פרוץ משבר הקורונה, וההפסדים הכספיים האדירים שנגרמו למשקיעים בעטיין, הביאו ישראלים רבים לשוב אל חיקו החמים והבטוח יחסית של שוק הנדל"ן. צעדי המיסוי של הממשלה מהעת האחרונה צפויים רק להוסיף שמן לשוק המבעבע גם כך, ולהחזיר אותו למקום שבו היה לפני כמה שנים – אופציית ההשקעה המועדפת על משק הבית הישראלי הממוצע.

עם זאת, בדרך להשקעה ישנן מכשלות רבות שמשקיעי נדל"ן לא מנוסים לא תמיד נותנים עליהן את הדעת, ובראשם - מהם האזורים המומלצים להשקעה בנדל"ן? הנה 7 טיפים למשקיעים מפי מומחים בתחום – כך תמצאו את הנכס שיבטיח את עתידכם הכלכלי:

להכיר את התוכניות לאזור

מציאת הנכס המשתלם ביותר, לבטח בטווח הארוך, מחייבת היכרות עם התב"ע (תוכנית בניין עיר) באזור הרלוונטי, הכוללת תוכניות שעשויות להשפיע, למשל, על הנגישות למקום. אלה יכולות להיות פרויקטים מתוכננים להקמת קו של הרכבת הקלה, הארכת מסילה של רכבת ישראל, או המטרו החדש שעתיד לרשת את גוש דן, השרון והשפלה. דוגמה לכך היא מעברה העתידי של הרכבת הקלה בסמוך לשכונת רמת חן ברמת גן.

אבל לא רק תחבורה ציבורית – גם מחלפים חדשים לכלי רכב פרטיים עשויים לאפשר גישה נוחה לצירי התחבורה הבינעירוניים הקרובים. דוגמה טובה לכך היא חיבור שכונת מורשה ברמת השרון לכביש 4. כל פרויקט תשתיתי כזה יכול להקפיץ את שוויו של הנכס שלכם באופן שלא ידרוש מכם להזיז אצבע. רק לשבת וליהנות באופן פסיבי מעליית הערך.

להכיר את האזור ואת מאפייניו

מהן הדירות שיש להן ביקוש גדול באזור? האם מדובר באזור של משפחות המחפשות דירות 4 ו-5 חדרים? של רווקים וסטודנטים המחפשים דווקא דירות שותפים קטנות? לכל אזור יש שוק נדל"ן מקומי עם מאפיינים ייחודיים. לכן, לפני שבוחרים נכס להשקעה, מומלץ להכיר את קהל היעד העתידי שלכם, ולהתאים לו את הנכס הנרכש. כמו כן, אם מדובר באזור מגורים שמתאפיין במעמד ביניים חזק, יש לבחון את הנגישות לאזורי המסחר ותעסוקה בתל אביב.

להתמקד בתשואה

משקיעים מתחילים נוטים לבחון דירות להשקעה בעיניים של מחפשי דירות למגורים. במציאות שבה התשואה באזורי הביקוש לא עולה על 3%, מדובר בטעות שמובילה לא אחת לבחירת השקעה שאינה אטרקטיבית, במובן הכי כלכלי של המלה.

זה המקום לזכור שדירה להשקעה אינה דירה למגורים, ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו לבין המקום שבו נהיה מוכנים לגור. דווקא דירות באזורים מתפתחים שנכון להיום לא נרצה לגדל בהם את ילדינו, הם אלה שבהם היחס בין מכירי המכירה למחירי השכירות קטנים יותר – ולכן ההשקעה בהם תחזיר את עצמה מהר יותר.

פרויקט אאורה בבן שמן | הדמיה: View Point

צפי לעליית ערך

בהמשך לסעיף הקודם, יש לחפש את האזורים האטרקטיביים שמבחינת מחירי הנדל"ן הם עדיין אינם נמצאים בשיאם. דוגמה לכך אפשר למצוא בשכונת נופי בן שמן שנבנית בימים אלה, שעל אף מיקומה הפנטסטי – כרבע שעת נסיעה לתל אביב ולירושלים – המחירים בה עדיין רחוקים ממיצוי.

דוגמה נוספת היא העיר חדרה, שנמצאת 20 דקות מתל אביב בנסיעת רכבת, ולמרות זאת מחירי הדירות בה נמוכים בכ-50% ממחירי דירות דומות במעגל השני של גוש דן. תוכניות הבינוי הצפויות לעיר בשנים הקרובות – הן בהתחדשות עירונית של מבני מגורים והן בהיבט של מסחר ותעסוקה (מתחם אנרג'י פארק בפאתי העיר הוא הדוגמה הבולטת ביותר) – עשויים להזניק את המחירים בה כבר בשנים הקרובות.

אפרופו התחדשות עירונית – זו משחקת תפקיד מפתח בעליית מחירי הדירות, בעיקר כמובן בשכונות הוותיקות. פרויקטים אלה, בהיותם מרוכזים בשטח גאוגרפי מובחן ובעצימות גבוהה, יוצרים למעשה שכונה חדשה עם אוכלוסייה צעירה יותר, ומעלימים ממנה את מבני הרכבת הישנים והסדוקים. גם כאן מהווה שכונת מורשה דוגמה טובה, כמו גם מרכז העיר חדרה, שכונת השקמה וציר הרא"ה ברמת גן.

להכיר את המוכר

כשקונים דירה חדשה להשקעה, מומלץ מאוד לבחור בחברה קבלנית או יזמית גדולה עם ניסיון רב שנים, גב כלכלי איתן ומוניטין של עמידה בהתחייבויות. בעיקר עבור מי שנוטל משכנתא עבור ההשקעה, העמידה בלוחות הזמנים של הפרויקט עשויה להיות קריטית ולמנוע נפילה של הרוכשים לבור כלכלי. עשרות אלפי ישראלים נפגעו בשנים האחרונות גם מאי-עמידה בתנאי המפרט של הדירות, באופן שפגע להם בתשואה המצופה. לכן לזהות החברה המוכרת, יש משמעות אדירה. 

מבני מגורים. מומלץ להכיר את מאפייני הביקוש – ולהתאים להם את הנכס הנרכש | צילום: אוראל כהן

ללמוד את נושא המימון

בקרב רבים, בעיקר משקיעים מתחילים, קיימת בורות גדולה ובעיקר פחד מנושא המימון. אולם חשוב לזכור כי חובה להתגבר על המכשול הפסיכולוגי הזה, גם אם בעזרת מומחים ויועצים חיצוניים, ולהיכנס לעובי הקורה: ריביות על המשכנתא, מסלולים, התאמת המשכנתא לעסקה הספציפית ולפרופיל האישי של המשקיע – כל אלה עשויים להסתכם בחיסכון של עשרות אלפי שקלים ואף יותר.

בחירות נכונות בהיבט הזה יתרמו לבניית תזרים נכון לאורך זמן, חיסכון משמעותי בעלויות המימון וסיכון נמוך במצב שוק חדש שבו הריביות יהיו גבוהות מאשר היום.

איתור מבצעים והזדמנויות

בעקבות משבר הקורונה שהאט את הפעילות בשוק הנדל"ן ובניסיון להחזיר את המשקיעים לשוק אחרי שהודרו ממנו מאז שנת 2015, אישרה הממשלה בסוף יולי הפחתה במס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה – מ-8% ל-5%.

מבין חברות הנדל"ן הגדולות, יש המבקשות למשוך אליהן את אותם משקיעים שעתידים לחזור ולתור אחר נכסים בעלי תשואה מקסימלית – חדשים מידי הקבלן, בסטנדרט בנייה גבוה, המצויים באזורים בעלי צפי לעליית ערך משמעותית.

כך למשל חברת אאורה ישראל יצאה באחרונה בקמפיין הטבות ארצי למשקיעים, במסגרתו תאפשר למשקיעים תנאי מימון אטרקטיביים ונוחים בפרויקטים של החברה ברחבי הארץ: הרוכשים יידרשו לשלם 100 אלף שקל ממחיר הדירה במועד הרכישה; לאחר מכן יידרשו להוסיף תשלום של 15% ממחירה עד לשנת 2021; ואת 85% הנותרים יוכלו לשלם רק בסמוך למועד האכלוס. 

פרויקט אאורה בחדרה | הדמיה: View Point

"החוכמה בהשקעה נבונה היא לזהות את האזור של המחר", אומר יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של אאורה ישראל. "האזורים שיעברו מהפך תכנוני ותחבורתי בשנים הבאות ייהנו מעלייה בביקוש ובמחירי הנדל"ן. אזורים כאלה, שבהם המחיר זול יחסית והם קרובים לאזורי הביקוש, נמצאים למשל בלוד ובחדרה, כמו גם בשכונות שונות ברמת גן, יהוד ורמת השרון".