דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה: "הקורונה זה לא כצעקתה"

מגפת הקורונה מצליחה לייצר לא מעט הפתעות בעולם העסקים. כשכולם מחכים לנבואות שחורות בתחום נדל"ן המניב, מניית קבוצת מבנה דווקא קפצה אתמול ב־7.3%, לאחר פרסום תוצאות החברה לרבעון השני ומתן תחזיות משופרות להמשך השנה. החברה הציבורית, שנסחרת בשווי של 5.9 מיליארד שקל, מחזיקה במגוון נכסים מניבים וגם בפעילות נדל"ן למגורים.

היא מנוהלת על ידי דודו זבידה ויש לה בעל מניות בולט אחד: דוד פורר (17.3%), כשהיתרה מוחזקת על ידי מוסדיים כגון מנורה (9.8%) והציבור. למבנה נכסים בשווי 8.7 מיליארד שקל: 37% משרדים, 22% מרכזים מסחריים ו־41% תעשייה ולוגיסטיקה. מבנה רשמה ירידה של 3.3% בדמי השכירות המתואמים (NOI) ביחס לרבעון המקביל והם הסתכמו ב־140.5 מיליון שקל. הרווח התזרימי התפעולי (FFO) הסתכם ב־93.1 מיליון שקל ברבעון השני, ירידה של 9.7% ביחס לרבעון המקביל.

אולם נראה שמה שעודד את המשקיעים היה בעיקר הרוח החיובית שנשבה מדברי ההנהלה, שעדכנה כלפי מעלה את התחזיות שלה לשנה הנוכחית. מבנה העלתה את תחזית ה־NOI וה־FFO לשנה כולה ב־3 מיליון שקל. התחזית היא ל־FFO של 405-384 מיליון שקל, כאשר ה־NOI יסתכמו, להערכת ההנהלה, ב־657-644 מיליון שקל.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר זבידה כי "אנחנו מסכמים בהצלחה את הרבעון השני ביחס למצב ששורר בארץ ובעולם מבחינת הקורונה ואופטימיים לגבי פעילות הנדל"ן בישראל". עוד אמר זבידה כי במבנה "לא רואים ירידה בחוזי השכירות. החוזים ב־2021 מובטחים וסגורים, משתפרים ועולים. אנחנו רואים מגמה של החתמת החוזים שלא יורדת מהתחזיות שנתנו ומתוכנית העבודה שגיבשנו עוד בסוף 2019, בטרם בכלל הגיעה הקורונה".

דודו זבידה | צילום: דור מנואל

"לפעמים יש תחושה שהכל אותו הדבר, אבל בנדל"ן יש סגמנטים נפרדים ושונים. למעשה, כל סגמנט ולפעמים כל בניין הם שונים, ככה שאין דמיון בין הדברים. הפורטפוליו של מבנה כולל מאות נכסים. אין חברה בישראל שמחזיקה היקף כזה של נכסים. הרבה מאוד מהנכסים הם קטנים. אנחנו משכירים להרבה שוכרים ואין לנו שוכר אחד מהותי.

"לפני עידן הקורונה אנשים חיפשו יותר בניינים איכותיים וסקסיים. אנחנו היינו עם בניינים שהם לא טיר 1. אבל אנחנו כן במקום שסוג הבניינים שלנו מייצר כיום תשואה עודפת. אנשים יוצאים מבניינים איכותיים ואנחנו מקבלים את הביקושים — לכן אנחנו מייצרים עוצמה וממשיכים את המגמה".

"ברמת הנכסים התעשייתיים יש ביקוש לא רע. גם המחירים לא יורדים מהמחירים ערב הקורונה. בתחום המסחר, זה סקטור שנראה שהיה במצב קטסטרופלי, אבל אנחנו התאמנו מהר את סוגי הנכסים. חתמנו בחצי השנה הזאת על חוזי שכירות בשטחים של מעל 7,000 מ"ר בשטחי המסחר. אנחנו גם עולים ב־NOI וגם בתפוסה. זה נובע משכר דירה נמוך ועלות ניהול נמוכה. אלה לא מרכזים גדולים. בנוסף, אנחנו בלי הטיה לאופנה. אין לנו כמעט שוכרי אופנה. אז השיח שיש בשוק ‑ אנחנו לא חווים אותו בכלל. בסיכומו של דבר, אנחנו רואים קצת פחות פגיעה במסחר".

"בטווחי המחירים שלנו, באזורים שלנו ‑ אין פגיעה. עיקר הפגיעה לא הגיעה מהמשרדים, אלא דווקא מהחניונים. כתוצאה מהקורונה פחות השתמשו בחניונים, ולכן היתה ירידה. ידענו לצאת מחוץ לאזורי הביקוש הטריוויאליים. יש לנו הרבה משרדים קטנים לשוכרים קטנים. לפעמים אלה גם משרדים שתומכים בפעילות יצרנית או בארגונים גדולים. אז הם יושבים על סגמנט של משרדים, אבל יש פעילויות משמעותית של ייצור לצדם.

"הפעילות של קבוצת מבנה בחו"ל, שהיתה חלק משמעותי בעבר — מעל ל־50% מהפורטפוליו לפני חמש שנים ‑ מהווה חלק קטן הרבה יותר. מתוך תיק נכסים של 11 מיליארד שקל, שווי הנכסים בחו"ל עומד על פחות ממיליארד שקל".

"היא מתנהגת די כמו ישראל. בסרביה יש לנו מרכז מסחרי קטן ופתוח. באפריל ומרץ הוא היה סגור ובמאי התנהג אותו הדבר כמו בישראל. באוקראינה יש לנו בניין משרדים יחסית גדול. במרץ־אפריל עבדו מהבית ועכשיו יש חזרה לשגרה. בסך הכל רואים התנהלות זהה בעולם, אבל גם בחו"ל אנחנו לא מחזיקים נכסים שהם קלאס A".

"לנו מאוד חשוב לנתח את ההשפעה של הקורונה ברמה של כל יישוב ויישוב, בגלל הפריסה המאוד רחבה שלנו. רוב הנכסים שלנו ממוקמים ביישובים עם תחלואה נמוכה ‑ כלומר ביישובים ירוקים. גם אם התחלואה ברמה הארצית תעלה, רוב הנכסים לא ייפגעו, כי הם כאמור ביישובים ירוקים".

"זה לא כצעקתה בדברים מסוימים. יש סגמנטים שנפגעו, כמו מסחר בקניונים סגורים, תחומי התיירות והאירועים. אלה פגיעות דרמטיות. אבל בתעשייה ואפילו במסחר בשטחים פתוחים הפגיעה פחותה. כמובן שככל שהפגיעה תהיה קשה יותר בהמשך ברמה המשקית, זה ישפיע. אבל הכיוון הוא של הכלה. מה שהיה נראה מבהיל לפני שלושה חודשים, היום מבינים שהצליחו למצוא דרך להכיל אותו".

"הניתוח שלנו הוא ארוך טווח. חשובים לנו שני דברים: דבר ראשון, שמה שנייצר יתאים לטווח ארוך מאוד מבחינת הביקושים. ודבר שני, שזה לא יגרום לנו לבעיה פיננסית. כלומר שגם בתקופות קשות החברה תהיה יציבה ותכיל את תוכניות הביצוע וההקמה. הגענו לנקודה הזאת. הפעולות לא פוגעות בחוסן הפיננסי. ירדנו ברמת החוב משמעותית. מרמת מינוף של 84% לפני חמש שנים ל־44% כיום. לא מיהרנו עם סיפור הדיבידנד. היה חשוב לעשות את זה בנקודה שמרגישים בנוח. כשעבדנו על הדו"ח לשנת 2019 בחודש מאי, אמרנו לעצמנו שאף שהיינו בסדר, אנחנו מחכים ולא מסכנים את התהליך. היום אנחנו נמצאים באוגוסט והרגשנו באמת בטוחים לעשות את המהלך הזה".