פינוי-בינוי בגבעתיים: במשרד וקסלר ברגמן מעודדים מהמציאות החדשה בעיר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי 60 שנים של היעדר תכנון כוללני בעיר, תוכנית המתאר לגבעתיים שהומלצה להפקדה בפברואר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יצרה באחת מציאות תכנונית חדשה בעיר "הכי קרובה לתל אביב" ואחת המבוקשות בארץ.

חשיבותה של התוכנית החדשה, שהוכנה במשך חמש שנים בהובלת האדריכלית נעמה מליס, טמונה בפתרונות התכנון הרוחביים שהיא מציעה, הכוללים היבטים תחבורתיים, כלכליים, שמאים ואף נופיים – שכולם גובשו בשיתוף ציבור מלא – לא דבר מובן מאליו במחוזותינו.

ואולם, כל מי שמעורה בנעשה בגבעתיים יודע כי חשיבותה הגדולה באמת של התוכנית נוגעת לענף ההתחדשות העירונית – התחום הכי חם ויצרי בעיר, שסבל לאורך השנים משינויי מדיניות תכופים מצד העירייה, כמו גם מתיקונים בהוראות תמ"א 38 עצמה ובפרשנות שניתנו להם על ידי ועדות הערר. מי שבעיקר ירוויחו מכך הם פרויקטים של פינוי בינוי – מיזמים שמקבלים לראשונה עדיפות ברורה בתוכנית החדשה על פני כל שאר החלופות, ובראשן תמ"א 38.

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק | צילום: עמית שעל

המדיניות של ראש העיר רן קוניק, שדחף לאישורה של תוכנית המתאר החדשה, ברורה ובלתי-מתפשרת: "התוכנית שבנינו מקדמת בפירוש התחדשות עירונית מתחמית, ומגדירה אזורים די גדולים בעיר שבהם לא ניתן יהיה לעשות דבר מלבד פינוי-בינוי במתחמים שלמים", אמר קוניק באחרונה בראיון ל"כלכליסט". "התוכנית גם דואגת לזה מבחינת התמריצים שהיא תעניק ליזמים ולבעלי הדירות – בין היתר מבחינת מכפילי הדירות, יחס המטרים וגודל הדירות".

למעשה, לפי תוכנית המתאר, תמ"א 38 בבניינים בודדים תתאפשר בשכונות מוגדרות בלבד: מרכז העיר – באזור הרחובות הראשיים כצנלסון, שינקין, סירקין, ויצמן ובורוכוב; בגבעת רמב"ם, השוכנת בחלקה הדרום-מערבי של גבעתיים, ובשכונת ארלוזורוב שבחלקה המזרחי של העיר.

אי של ודאות

ייצובה של המציאות התכנונית בגבעתיים מהווה בשורה לא רק לתושבי העיר אלא גם לשאר השחקנים המלווים את התחום ההתחדשות העירונית, בהם היועצים המקצועיים השונים. אחד העסוקים שבהם הוא משרד עורכי הדין וקסלר ברגמן ושות', המייצג הן דיירים והן יזמים בפרויקטים רבים בגבעתיים הנמצאים בשלבים שונים.

"תוכנית המתאר החדשה של גבעתיים, כמו גם התוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 אשר מקודמות במקביל, קובעות את אופן מימוש פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר", אומר עו"ד תומר צדוק, שותף וראש מחלקת ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית במשרד וקסלר ברגמן ושות'. 

 לדבריו, חשיבותן של התוכניות מתבטאת אפוא בשני היבטים עיקריים: "ראשית, התוכניות יוצרות התחדשות עירונית מבוקרת ומאזנות בין רצון בעלי הדירות לחדש ולשפר את מגוריהם באמצעות התחדשות עירונית, לבין הצורך בשמירה על אופייה המיוחד של גבעתיים ויצירת שטחי ציבור ותשתיות.

"שנית, התוכניות יוצרות ודאות לבעלי הדירות וליזמים הפועלים בתחומה ביחס לתכנון האפשרי, ובכך מאפשרות לצדדים לכלכל את צעדיהם ולנהל את משאביהם בתבונה במסגרת משא ומתן להתקשרות בעסקת פינוי-בינוי".

גבעתיים | צילום: אוראל כהן

בנייה מסוג חדש

משרד וקסלר ברגמן ושות' מלווה הן מיזמי פינוי-בינוי והן מיזמים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה-מחדש). בייצוג דיירים הוא מלווה את כל שלבי הפרויקט – מהתארגנות בעלי הדירות והזמנת הצעות מיזמים שונים, דרך בחירת היועצים הנוספים כגון שמאי ומפקח, ניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי; הובלת שלבי התכנון, הרישוי והבנייה; וכלה כמובן בקבלת הדירות החדשות על ידי הדיירים ורישום הדירות החדשות בלשכת רישום המקרקעין. 

בייצוג יזמים הוא מעניק ייעוץ משפטי גם כן לאורך כל שלבי הפרויקט: מרכישת הזכויות במקרקעין, לרבות בעסקות מורכבות במיוחד, דרך ליווי הבנייה – ובכלל זה עריכת החוזים עם הקבלן המבצע, היועצים, המתכננים ונותנים השירותים לפרויקט, ועד לעריכת ההסכמים לשיווק המבנים.

שניים מהפרויקטים הגדולים של המשרד בגבעתיים הם פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב ההסתדרות (מתחם ו', לפי תוכנית גב/431) ופרויקט נוסף, גם הוא פינוי-בינוי, במתחם חנה סנש. בשני המיזמים מייצג המשרד את הדיירים.

במסגרת הפרויקט במתחם ו' ייהרסו 11 מבני רכבת ישנים ובהם 208 דירות, ותחתם ייבנו ארבעה מגדלים בני 25 קומות כל אחד, הכוללים ביחד 582 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר; במתחם חנה סנש, התחום בדרך השלום והרחובות חביבה רייק, רמז וההגנה, ייהרסו כ-320 דירות בלא פחות מ-42 בניינים, באחד ממיזמי הפינוי-בינוי הגדולים שהיו בישראל.

"שני הפרויקטים רחבי ההיקף האלה עתידים לשנות ללא היכר את פני הסביבה ולהחליף את הבנייה הישנה בגבעתיים בבנייה חדשה ומודרנית, תוך יצירת שטחי ציבור ומסחר – דבר שבוודאי יחייה גם את המרחב הציבורי", אומר צדוק.

כמשרד שמלווה פרויקטים ומתמחה בדיני תכנון ובנייה, איך אתם מתמודדים עם שינויי המדיניות התכופים בגבעתיים? האם אתם תומכים במדיניות "הקשחה" של ראש העיר בכל הקשור למיזמי תמ"א 38?

"תמ"א 38 סבלה באופן כללי מחוסר יציבות, בשל השינויים שהיו לתוכנית לאורך השנים כמו גם בשל הפרשנויות השונות שניתנו לה מעת לעת בערכאות השונות. אנו תקווה כי כל זאת הינו בגדר נחלת העבר, ואנו בהחלט מברכים על קידום התוכניות השונות בגבעתיים אשר עתידות ליצור את הוודאות התכנונית שהן בעלי הדירות והן היזמים כה משוועים לה. 

"ביחס להקשחת המדיניות של תמ"א 38, אם ניקח לדוגמה את התוכנית של גבעת רמב"ם שמקודמת בימים אלה, הרי שהיא מאזנת בצורה ראויה בין תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי, ובכך מספקת מענה לצורך העירוני בהתחדשות. כך למשל נקבע כי על הצירים הראשיים, דרך יצחק רבין ודרך השלום, תתאפשר בנייה לגובה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, ואילו במרכז השכונה יתאפשרו פרויקטים בהיקפים קטנים יותר של תמ"א 38".

עו"ד תומר צדוק | צילום: יורם רשף

מה נכון לגבעתיים ביום שאחרי תמ"א 38? האם העירייה צריכה להאריך את התוכנית בשטחה? איך הדבר ישפיע על נכונותם של יזמים להיכנס לפרויקטים?

"אני סבור שהעירייה צריכה להאריך את התוכנית בשטחה, במיוחד באזורים שבהם העירייה מבקשת להקפיד על בנייה מבוקרת השומרת על אופי הסביבה כגון בשכונת גבעת רמב"ם. ככל שהעירייה תקדים ותביע את עמדתה ביחס להארכת תמ"א 38 בשטחה, כך תישמר הוודאות התכנונית והיזמים בהחלט ימשיכו לגלות עניין רב בגבעתיים".