משקיעים בוחרים בנדל"ן למגורים בסינסינטי, אוהיו, גם בתקופת הקורונה

בראשית 2020, כשהשוק האמריקאי עוד לא הבין את המשמעות ואת השפעותיה של מגפת הקורונה, עמדו מחירי הנדל"ן בסינסינטי ברמות השיא שהיו בשנת 2006, לפני שהחל משבר הסאב-פריים של ספטמבר 2008. לא זו בלבד שהמחירים עלו, על פי דיווחים של מתווכים וסוכני נדל"ן שפועלים במרחב סינסינטי-רבתי, גם היקף העסקאות בחודש מרץ 2020 גדל ב-25% ביחס למרץ 2019. הצפי היה שבחודש אפריל התמונה תהיה דומה. זה לא קרה, הקורונה הגיעה לארצות הברית בגדול ובמקום עלייה בכמות העסקאות, נרשמה בחודש אפריל ירידה של 30% בהיקף העסקאות ביחס לאפריל 2019. למרות הירידה בהיקף העסקאות, לא נרשמה ירידה במחירי דירות המגורים.

סינסינטי, אוהיו: עיר מרובת עוגנים, חברות ותאגידי ענק

שוק הנדל"ן בסינסינטי שומר על יציבות יחסית, חרף הקשיים שיצרה הקורונה, ממכלול סיבות, ביניהן מימד משמעותי שהוא כוח המשיכה הכלכלי של העיר שנחשבת לאחת החזקות באיזור המערב התיכון (המיד-ווסט) של ארה"ב.

זה מתחיל בגיאוגרפיה. סינסינטי יושבת על נהר האוהיו בנקודת מפגש של 3 מדינות: אוהיו, קנטקי ואינדיאנה. למרות שרשמית סינסינטי היא רק העיר השלישית בגודלה באוהיו ומונה 300,000 תושבים, סינסינטי-רבתי היא מטרופולין ענקית (שחלק מפרבריה גולשים לשטח של קנטקי ואינדיאנה) בה חיים ועובדים למעלה מ-2 מיליון אנשים. זו היא נקודת המפגש של 3 מדינות שהיא גם נקודת מפגש בין 'חגורת הפלדה' (מרכז התעשייה הכבדה באמריקה) ו'חגורת התירס' (העורף החקלאי העיקרי של ארצות הברית) על גדות נהר האוהיו שהיה בעצמו נתיב מסחר חשוב לפני העידן המודרני.

כך נוצרו בה תנאים מעולים הן למסחר והן לתעשייה. למן ימיה הראשונים, היתה בה אווירה שעודדה יזמות וכבר במהלך המאה ה-19 קמו בסינסינטי מספר חברות שלימים הפכו לתאגידי ענק. נזכיר פה בקצרה כמה מהן: פרוקטר אנד גמבל, ענקית מוצרי ההיגיינה והניקיון שבבעלותה למעלה מ-300 מותגים; קרוגר, רשת הסופרמרקטים הגדולה בעולם; וג'נרל אלקטריק יצרנית מנועי הסילון. כל החברות האלה ורבות אחרות, עדיין מחזיקות את המטה הראשי, מרכזים לוגיסטיים וחלק ממערך הייצור שלהן בסינסינטי וסביבותיה.

כאן חשוב לציין שסינסינטי אינה רק בית לתאגידים היסטוריים, ובזכות השקעה של יותר ממיליארד דולר ברובע הייטק חדש פועלות בה גם הרבה חברות סטארט-אפ וטכנולוגיה. נמל התעופה הבינלאומי שלה הפך אותה לאחד ממרכזי השינוע הגדולים באמריקה. לנוכח עובדה זו, המרכז הלוגיסטי הראשי של אמזון נבנתה בצמוד לנמל התעופה – זהו קומפלקס אדיר בהשקעה של יותר ממיליארד וחצי דולר, ואמזון מחזיקה במקום צי של למעלה ממאה מטוסי מטען.

הזדמנויות נדל"ן בשוק ה-Off Market 

כאמור, העובדה שסינסינטי היא עיר חזקה, אין פירושה שענף הנדל"ן המקומי לא הרגיש את הקורונה. באווירת האי-וודאות שנוצרה במשק, מוכרי נדל"ן רבים בחרו לשבת על הגדר. מספר הנכסים שהועמדו למכירה היה נמוך ביחס לביקוש, והתוצאה: עסקאות On Market נסגרו במחירים גבוהים מהצפוי.

תופעות הלוואי של הקורונה יצרו גם הזדמנויות לשחקנים ולעסקים בענף הנדל"ן, אבל לפחות כרגע הן לא באות לידי ביטוי בשוק ה-On Market. מי שרוצה למצוא אותן, והוא מתמחה ובקיא ברזי ההתנהלות העיסקית בתחום, יאתר כאלה בטריטוריות ה-Off Market ובאפיקים הפחות פורמליים של שוק הנדל"ן.

עושים אוניברסיטה

חברת Vision & Beyond מתמחה בהשקעות במתחמי נדל"ן למגורים בסינסינטי, ביניהם מתחמים ייעודיים לסטודנטים. המתחמים אותם רוכשת ומפעילה החברה ממוקמים באיזורים קרובים למוסדות לימודים ואוניברסיטה. החברה מקדמת בימים אלו עסקה הממחישה כיצד ניתן, בהתנהלות נכונה, לרכוש נכסים במחירים נמוכים מערך השוק שלהם.

בשנים האחרונות, אוניברסיטת סינסינטי מתפקדת כאחד ממנועי הצמיחה של העיר. האוניברסיטה שממוקמת ממש במרכז העיר נחשבת למרכז אקדמי מעולה, לומדים בה 45,000 סטודנטים ומועסקים בה למעלה מ-16,000 איש - מה שהופך אותה למעסיק השני בגודלו בסינסינטי.

בתחילת קיץ 2020, בשיא אווירת אי-הוודאות הכלכלית והחברתית של הקורונה, רווחה ההנחה כי הלימודים שיתחילו בסתיו השנה יתנהלו מרחוק – בהרצאות בזום לתלמידים שאינם מגיעים לאוניברסיטה.

בתקופה זו, החליטה הנהלת Vision & Beyond לנצל את אווירת אי-הוודאות ולפתוח במו"מ לעסקת Off-market מול הבעלים של מתחם מגורים הממוקם במרחק של כ-5 דקות נסיעה מהאוניברסיטה: Clifton Colony - מתחם של כ-300 יחידות דיור עם בריכה וחדר כושר. הדירות בו מיועדות להשכרה לסטודנטים ואנשי סגל של אוניברסיטת סינסינטי. המתחם נמצא כ-10 דקות נסיעה ממרכז העיר, ובקרבתו גם שלושה מרכזים רפואיים גדולים ואיזורי בילוי.

זמן קצר לאחר נעילת העסקה מול מוכר הנכס, הודיעה האוניברסיטה כי תפתח את שעריה ללימודים כרגיל, ותתקיים נוכחות פיזית של סטודנטים וסגל באוניברסיטה בשנת הלימודים שתפתח בסתיו 2020.

בפועל, במועד בו האוניברסיטה תפתח את שעריה לקהל הסטודנטים והמרצים, התפוסה ב-Clifton Colony צפויה לעמוד על שיעור של כ- 97%. העסקה שנסגרה במחיר נמוך משוויה הריאלי, תשקף עבור משקיעי Vision & Beyond תשואה שנתית נאה משכ"ד וצפויה אף להנות מעליית הערך של הנכס.

Vision & Beyond הינה חברה יזמית להשקעות נדל"ן, המתמחה ברכישה, השבחה וניהול נדל״ן מניב באיזור המיד-ווסט של ארה"ב. כיום החברה מנהלת עבור משקיעיה מקבצי דיור להשכרה (Multifamily). לחברה 4 חברות בת המהוות זרועות ייזום, ביצוע, ניהול ורכש של חומרי בנייה ופיננסים, והפועלות יחדיו ליצירת תזרים קבוע ויציב משכ"ד והשבחת הנכסים לשווי מירבי. מטה החברה והנהלתה הראשית פועלים ממשרדיה בסינסינטי אוהיו, ולחברה משרדים גם בניו יורק ובישראל.