האוצר: צניחה של 27% במכירת דירות ברבעון השני

המאבק הכושל בקורונה הוביל לקיפאון של שוק הנדל"ן, כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג שפורסמה היום (א'). הסקירה עוסקת ברבעון השני של 2020, כלומר בחודשים אפריל עד יוני.

המדד המרכזי בסקירה, ממנו ניתן ללמוד על קיפאון, הוא מספר העסקאות למכירת דירה - ממנו עולה כי ברבעון השני של השנה נסגרו 19,500 עסקאות, ירידה של 27% לעומת הרבעון השני של 2019, והרמה הנמוכה מאז שנת 2011 - שיאה של המחאה החברתית. בנוסף, כך לפי גרינברג, הקיפאון היה עמוק יותר אילולי תוכנית מחיר למשתכן, במסגרתה דירות נמכרות במחיר מוזל ומסובסד.

כך, מהסקירה עולה כי בשוק החופשי - בנטרול מחיר למשתכן - נמכרו רק 16,800 דירות, ירידה של 25% לעומת הרבעון הראשון של השנה, בסופו פרצה המגיפה, וירידה של 27% לעומת הרבעון השני בשנה שעברה. למעשה, מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השני של 2020 נמוך מכל רבעון אחר מאז האינתיפאדה השלישית ב-2003.

צילום: דוד הכהן

מפילוח אזורי של הנתונים עולה כי הירידה החדה ביותר נרשמה באזורי הביקוש, בהם מחירי הדירות גבוהים יחסית. כך, באזור המרכז נספרו 2,552 עסקאות, 41% פחות מהרבעון המקביל בשנה שעברה, ו-28.4% פחות מהרבעון הקודם; באזור תל אביב נרשמו 1,317 עסקאות - 33.6% פחות מהרבעון השני של 2019 ו-41.3% פחות מהרבעון הקודם של השנה. לעומת זאת, באזור באר שבע לדוגמא נרשמו 3,227 עסקאות - 2.7% יותר מאשר ברבעון השני של 2019, ורק 15% פחות מהרבעון הקודם.

שפל היסטורי ברכישת דירות להשקעה

הקפאון בשוק הדיור בא לידי ביטוי גם בחשש של משפרי הדיור לקחת סיכונים לאור אי הוודאות במשק. באוצר מצאו כי 27% ממשפרי הדיור רכשו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם, וזאת לעומת 32% ברבעון הקודם, ו-29% ברבעון השני של 2019. באוצר מצייני כי "יש בכך כדי לבטא את חששם של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת".

גם במגזר הדירות להשקעה נרשם קפאון, כאשר ברבעון השני משקיעים קנו רק 2,300 דירות. על פי האוצר זוהי "רמת שפל היסטורי ברכישות אלו וירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור". מסך העסקאות ריכזו המשקיעים כ-12% - הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם". הקפאון בא לידי ביטוי גם במספר הדירות שמשקיעים מכרו ועמד על 3,900 - ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

ההסבר לירידה במספר הדירות שמשקיעים מכרו טמון לא רק בקורונה, אלא גם בצפייה להורדת מס הרכישה על דירות בהשקעה.

הירידה ברכישת דירות להשקעה פגעה בהכנסות המדינה. מהסקירה עולה כי סך חיובי מס רכישה על משקיעים ברבעון השני 2020 עמד על כ-300 מיליון שקל, ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במחצית השנה הראשונה של 2020 הסתכמו חיובי מס אלו ב-780 מיליון שקל, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השני השנה היה 344 אלף שקל, סכום הנמוך ב-28% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

זינוק במספר הדירות שנמכרו בהפסד על ידי משקיעים

במקביל נרשמה עלייה במספר הדירות שנמכרו בהפסד על ידי משקיעים: בעוד שבשנה שעברה שיעור הדירות האלה היה 7.4% מסך הדירות שמכרו משקיעים. ברבעון הראשון של השנה הוא עלה ל-10%, וברבעון השני הגיע כבר ל-14%. בבאר שבע, בה דירות רבות נקנו להשקעה, שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הגיע כבר ל-20%.

באוצר מסבירים את הגידול בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד בירידת מחירים נקודתית בעקבות משבר הקורונה, וכן סבורים כי יש משקיעים שמיהרו למכור את דירתם עוד לפני שהניבו רווח, מחשש כי ההפסד יעמיק.

ההשפעה של משבר הקורונה על המשקיעים מתבטאת גם בכך ששיעור היוצאים לחל"ת בקרב משקיעים שמכרו ברבען השני של השנה דירה בהפסד גבוה ב-2% לעומת שיעור היוצאים לחל"ת בקרב כלל המשקיעים שמכרו דירה - 16% יצאו לחל"ת ומכור בהפסד, לעומת 14% מקרב כלל המשקיעים שמכרו דירה. הפער הזה מרמז כי היוצאים לחל"ת היו להוטים יותר למכור את הדירה.

בזכות ההורים: ירידה נמוכה מהצפוי ברכישת דירות על ידי צעירים

ברבעון השני של השנה הזוגות הצעירים קנו 10,100 דירות – ירידה של 19% לעומת הרבעון הקודם, ו-24% לעומת הרבעון השני של 2019. 7,300 מהדירות נקנו בשוק החופשי והיתר (2,800) במסגרת מחיר למשתכן. באוצר מציינים כי ציפו לירידה חדה יותר במספר העסקאות שביצעו זוגות צעירים, וזאת משום שקבוצה זו ספגה הפגיעה הכלכלית הכואבת ביותר בעקבות המאבק בקורונה. בנוסף, נמצא כי כ-25% מרוכשי דירה ראשונה ב-5 השנים האחרונות הוצא לחל"ת. בהנחה שהרכב רוכשי הדירה הראשונה לא השתנה בהשוואה לשנים קודמות, באוצר ציפו לירידה של 25% ברכישת דירה ראשונה על ידי צעירים. אם 25% מהם יצאו לחל"ת סביר להערכת האוצר כי היוצאים לחל"ת ידחו את רכישת הדירה. באוצר משערים כי רבים הצליחו בכל זאת לרכוש דירה משום שנעזרו בהוריהם.

הסגר השני הפתיע צעירים שרכשו דירה והוצאו לחל"ת

מסקירת האוצר עולה כי זוגות צעירים ששכרם המשותף נמוך ואחד מהם נמצא בחל"ת, נקלעו לבעיה משום שלא צפו את הסגר השני. על פי ממצאי האוצר, בחמישון התחתון של השכר שבו משכורת של משק בית היא 6,089 שקל בממוצע, שכרו של בן הזוג היוצא לחל"ת היווה בממוצע 55% מהשכר של שני בני הזוג, ורבים מהזוגות האלה צמצמו סיכון ודחו את הרכישה. לשם ההשוואה, בקרב זוגות צעירים עם שכר דומה שרכשו דירה ב-2019 שכרו של בן הזוג שיצא לחל"ת היווה 68% מהשכר. יחד עם זאת באוצר מעריכים שאם הזוגות שרכשו דירה ברבעון השני היו יודעים שמתקרב סגר נוסף הם לא היו נכנסים לעסקה. "ספק אם בדיעבד, ערב הטלתו של סגר נוסף, היו כלל משקי בית אלו, ודאי החלשים יחסית מבינהם, מקבלים את אותה החלטת רכישה כפי שקיבלו עם היציאה מהסגר הראשון".

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השני של השנה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד על 1,400 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2014 - תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס שלא יצאה לפועל. פלח השוק של דירות יד שניה, המהווה את חלק הארי ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, רשם ירידה של 23% ובכך מיתן את סך הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.

משפרי הדיור - כלומר בעלי דירה שמבקשים להחליפה בדירה אחרת - רכשו ברבעון השני 7,200 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 28% - החדה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון האחרון של 2011.