"תושבי שכונות חזקות עושים שימוש בכוחם כדי למנוע את מימוש מגמות הציפוף בשכונותיהם"

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה השבוע את התנגדות תושבי רמת השרון והעירייה, ואישר את תוכנית "מתחם השתיל" לבניית 285 דירות במערב העיר. תכנון השכונה שכולל שינוי ייעודם של 77 דונם מחקלאות למגורים מדרום לרחוב ז'בוטינסקי החל בשנת 2013, ונתקל בהתנגדות חריפה מצד השכנים באזור וכן מצד העירייה.

השופטת אגמון גונן עמדה בהרחבה על חשיבות מגמות הציפוף בארץ ובעולם משיקולים סביבתיים וחברתיים-כלכליים, ועל המעבר ממודל "הפרחת השממה" למודל "ציפוף והתחדשות עירונית". היא דחתה את טענת התושבים כי יש לשמור על ייחודה של רמת השרון כעיר-מושבה, ולא לאפשר בנייה רוויה.

לדבריה, ועדות התכנון כבר התחשבו במרקם הקיים, בכך שהרחיקו את הבנייה הרוויה באופן משמעותי מהבתים צמודי הקרקע בגבול התוכנית. השארת המצב הקיים מהווה, לטענת השופטת, תכנון מדיר: "מתעוררת הסכנה כי תושבי שכונות חזקות יעשו שימוש בכוחן בכדי למנוע את מימוש מגמות הציפוף בשכונותיהם", ציינה אגמון גונן, "אוכלוסיות חזקות המתגוררות בשכונות יקרות יותר וצפופות פחות, ינצלו את כוחן כדי לשמור על סביבה כזו על ידי מניעת מימוש תוכניות בנייה מסויימות או תוכניות להתחדשות עירונית, ישמרו על בתים נמוכים, בתים חד משפחתיים, וכך ימנעו אוכלוסיה מגוונת יותר שיכולה להרשות לעצמה דירות קטנות יותר בבית משותף. יש לדאוג שלא יווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות בעלות גישה למוקדי השפעה יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות".

תוכנית "מתחם שתיל" אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב וערר שהוגש לוועדת המשנה לעררים ליד המועצה הארצית נדחה. עם זאת, במהלך הליכי התכנון, וכתוצאה מהתנגדויות התושבים והרשות המקומית, נערכו שינויים בתוכנית, כך שהבנייה הרוויה הורחקה מהבניינים צמודי הקרקע, היקף הבנייה צומצם מ-335 יחידות דיור ל-285 יחידות דיור, הגובה המקסימלי של הבניינים הוגבל ל-6 קומות בגבול הצפוני של התוכנית, ואושרו בניינים של 9 ו-10 קומות בחלקים המרוחקים מהשכונה הקיימת, במקום בניינים של 8-11 קומות בתוכנית המקורית.

אף על פי כן, השכנים לא ויתרו והגישו בסוף 2017 עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב כנגד אישור התוכנית, בשם 700 תושבי רמת השרון. טענתם המרכזית של התושבים ועיריית רמת השרון, שעתרה אף היא כנגד אישור התוכנית, היתה כי התוכנית, הכוללת בין היתר בנייה רוויה, אינה תואמת את מרקם וצביון האזור הסובב אותה, וכי את יעדי הציפוף יש להגשים באזורים אחרים בעיר.

השופטת, ד"ר מיכל אגמון גונן, דנה בהרחבה במתח בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבין הוועדות המחוזיות והארציות. לדבריה, "הרשות המקומית היא זו שצריכה להתוות מדיניות לכלל העיר במסגרתה ניתן יהייה לתת ביטוי למגמות הכלליות בהתאם לאופי השכונות הקיימות ולמצב התשתיות. עם זאת, על אף שיש להתחשב בעמדת הרשות המקומית, על מוסדות התכנון האזוריים והארציים לקחת בחשבון מגמות רוחב, שפעמים רבות הרשות המקומית מטיבה ומטבעה לוקחת פחות בחשבון והן חשובות במיוחד במדינה כמו מדינת ישראל שהיא בעלת שטח קטן ומאופיינת בצפיפות גבוהה יחסית".

התושבים בעתירתם טענו כי לא מדובר בתכנון מדיר, כיון שתוכנית שתיל היא פרויקט יוקרה לאוכלוסיה חזקה. השופטת אגמון גונן דחתה טענה זו וקבעה כי תכנון מדיר לא מתייחס רק להדרה של אוכלוסיות מוחלשות, אלא להדרה של כלל סוגי האוכלוסיה ומניעת אוכלוסיה מגוונת וכי הדרה של אוכלוסיה היכולה לרכוש דירה ברמת השרון, להבדיל מבית צמוד קרקע, מהווה גם היא הדרה.

את יזמי התוכנית ייצגו עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק ממשרד וקסלר ברגמן ושות'.