הרשויות רוצות כסף – ובונות מתחמי מסחר ללא אבחנה: "צריך לשנות מיידית את חישוב הארנונה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כתוצאה מתוספת יחידות הדיור הצפויה להן, יכולתן של שלוש מכל ארבע רשויות מקומיות החתומות על הסכמי גג (24 מתוך 32) לספק שירות לתושביהן צפויה להיפגע משמעותית בחמש השנים הקרובות. כך עולה מדו"ח שהוגש באחרונה למשרד הפנים. הדו"ח בחן את חוסנן הכלכלי של 59 רשויות מקומיות ברחבי הארץ, ש-32 מהן חתמו על הסכמי גג מאז החלה המדינה במתכונת התן וקח עם הרשויות ב-2013, שעיקרה הנפקת מהירה של היתרי בנייה בתמורה למימון מסיבי של תשתיות מקופת המדינה.

הדו"ח, שנערך על ידי אלעד לב, מנהל אגף תכנון ובנייה במינהל הפיתוח במשרד הפנים, מושתת על ממצאים שנאספו במשך ארבע השנים האחרונות, כאשר מינהל התכנון היה תחת משרד האוצר. המלצות הדו"ח כוללות אישור של שר הפנים בחתימה על הסכמי גג, דבר מתבקש לאור החזרת מינהל התכנון ממשרד האוצר למשרד הפנים עם כינון הממשלה הנוכחית. לצד הרשויות שחתמו על הסכמים מול המדינה, הדו"ח כולל גם רשויות מקומיות בתחזית לגידול מואץ, או שמצויות במשא ומתן לקראת חתימה על הסכמי גג.

הסוד הוא בארנונה

הדו"ח מציע שני תרחישים שבהם הרשויות המקומיות יימנעו מקריסה כלכלית: הזרמת כסף מצד המדינה לכיסוי עלויות תוספת יחידות הדיור; או אכלוס שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים באותה רשות, המניבים ארנונה רווחית ושקצב אכלוסם אינו מדביק את קצב אכלוס דירות המגורים. ואולם, מכיוון שהביקוש לשטחי תעסוקה ומסחר הם מוגדרים ומוגבלים, הפתרון היחיד המציאותי הוא מימון ממשלתי לאותן רשויות.

בעוד הקריאה למדינה להגדיל את התמיכה הכלכלית ברשויות החלשות מתגברת, השמאי והכלכלן ירון ספקטור, סבור שהפתרון נמצא דווקא במקום אחר: "שיטת הארנונה בישראל מיושנת ולא לוקחת בחשבון פרמטרים רבים, באופן שפוגע ברשויות ובתושבים. כבר היום אנחנו עדים לעיוות שנוצר בערים רבות, כאשר הן מבקשות לכלול בתוכניות מגורים חדשות היקף לא פרופורציונלי של שטחי מסחר ומשרדים – הכל כדי ליהנות מארנונה גבוהה שתאפשר להן להתמודד עם הגידול באוכלוסייה.

"לדוגמה, באזור בקעת אונו אישרו 3.5 מיליון מ"ר זכויות לתעסוקה ומשרדים. כדי לסבר את האוזן, מדובר בהיקף השווה למתחם עזריאלי בתל אביב – המגדל המשולש, המרובע והעגול ביחד – 23 פעם!

"לכן אני חושב שמה שצריך להשתנות זה מודל הארנונה – במקום לגבות לפי שטח כפי שעושים כיום, צריך לגבות ארנונה לפי מספר משתמשים, כלומר לפי מספר הנפשות המתגוררות בדירה. הרי אם בתל אביב מתגוררות שתי נפשות בדירת 70 מטר, בבני ברק או ברשות אחרת עם אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר, גרות בדירה כזאת שש נפשות או יותר.

"כלומר, גובה הארנונה הדרוש לרשות המקומית כדי לספק לתושבים שירותים נאותים כגון חינוך ורווחה ומוסדות ציבור, גדול בהרבה ברשות הצפופה יותר. כמובן שצריך להתייחס ליכולתה של האוכלוסייה המקומית לשלם את הארנונה המוגדלת, אבל זה כבר עניין אחר.

ספקטור מוסיף כי בחינה של הנעשה בעולם מגלה כי שיטת חישוב הארנונה לפי שטח אינה דבר "קדוש": "הנה למשל, בארה"ב מחשבים ארנונה לפי שווי הנכס. בישראל הדבר הזה היה עוזר לעיריות משום שערך הנדל"ן עלה משמעותית בשנים האחרונות. זה גם מספק לראשי הערים תמריץ של ממש לשפר את איכות החיים של התושבים, שכן ככל שהעיר תהיה טובה יותר, כך ערך הנכסים יהיה גבוה יותר והארנונה תהיה גדולה יותר".

 

 

האט, רמזור

ממש כמו "תוכנית הרמזור" של פרויקטור הקורונה פרופ' רוני גמזו, גם הדו"ח שהוגש למשרד הפנים כולל חלוקה של הרשויות המקומיות לאדומות, ירוקות, כתומות, ועוד – לפי חוסנן הכלכלי העתידי המוערך. בין 26 הרשויות האדומות – אלה שבהן היעדר תקצוב חיצוני בהכרח יוביל לירידה בהיקף ההוצאה על כל יחידת דיור – ניתן למנות את אופקים, אלעד, בית שמש, דימונה, חיפה, לוד ומגדל העמק.

"כשמדברים על הצורך של המדינה להירתם ולתמוך ברשויות המקומיות החלשות, צריך קודם כל לבחון את מידת היעילות שלהן והאופן שבו הן מתנהלות", אומר ספקטור. "חלוקה של הרשויות המקומיות לפי מידת הסיכון הכלכלי הנשקף להן היא נכונה, ובתנאי שלא דורשים מהמדינה לתמוך ברשויות שפועלות בצורה לא יעילה. מכל מקום, עוד הרבה לפני שמחלקים את המדינה לצבעים שונים, צריך לשנות מיידית את מודל הארנונה, שאינו הגיוני ופוגע הן בציבור והן ברשויות".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>