צילום: עזרא לוי
6 פעולות שיתניעו מחדש את שוק הדיור
ביטול מס הרכישה שעליו המלצתי ראשון, כבודו במקומו מונח, אולם איננו מספיק
מוגש מטעם DUN'S 100
בהמשך לדו"ח בנק ישראל לפיו המצב הכלכלי קשה והממשלה לא מסייעת דיה, קיימת חשיבות משנה לייצר מנועי צמיחה לשוק הדיור.
בראשית מרץ, כשפרשת מגיפת הקורונה רק החלה, הייתי הראשון להציע את ביטול מס הרכישה באופן גורף, זאת על מנת להעניק לרוכשי הדירות זריקת מרץ. טענתי אז, ואני טוען היום במשנה תוקף, כי גם אם מדובר ברוב המקרים "רק" בכמה רבבות שקלים, ובמיוחד לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה או דירה יחידה למשפרי דיור, מדובר בצעד שאיננו רק כלכלי, אלא גם תודעתי בעל חשיבות מדרגה ראשונה. עד כה, לצערי, לא נעשה דבר וחצי דבר בנושא זה אולם אני שמח, לפחות, שכמה מהקולגות שלי הסכימו איתי ואף הציעו זאת לאחרונה.
בד בבד הצעתי להקטין את מס הרכישה באופן משמעותי גם למשקיעים הרוכשים דירה שנייה ומעלה. הצעה זו אמנם נשקלה במשרד האוצר ואף ההתקבלה באופן חלקי, כשהוחלט בחודש יוני האחרון להקטין את מס הרכישה למשקיעים מ-8 ל-5 אחוזים. לטעמי צעד זה הינו בבחינת "מעט מידי ומאוחר" מידי, זאת משום שעל מנת להחזיר את רבבות המשקיעים שהיוו את ליבת השוק עד 2015, שעה ששר האוצר הקודם משה כחלון, החליט להדיר אותם לטובת התכנית הכושלת של מחיר למשתכן, קיים צורך בצעד דרמטי בהרבה, דוגמת הורדת מס הרכישה למשקיעים ל-2 אחוזים בלבד.
אולם, זה אולם גדול, אין די בהורדת מס הרכישה לבדו, על מנת להתניע את שוק הדיור. מקבלי ההחלטות בממשלה חייבים לבצע לפחות עוד 5 צעדים משלימים, זאת על מנת שלמהלך הזה תהיה אפקטיביות מריבית. הורדת מס הרכישה, חיובית ככל שתהיה, לא תפתור כמובן את הבעיה הבסיסית שיש לשוק הדיור שהינה העדר היצע. הפרסומים מהשבועות האחרונים אודות ירידה תלולה נוספת הן בהתחלות הבנייה והן באישורי קרקע לבנייה, מבשרים כי בשנת 2020 לא נחצה ככל הנראה את 40 אלף התחלות בנייה, זאת במקרה הטוב.
על מנת ליצור בטווח המיידי גידול משמעותי בהתחלות, הצעתי בראשית השנה, אני מציע כיום ביתר שאת, להגדיל באופן גורף ומחייב את הרשויות את זכויות הבנייה לקבלנים ב-30 אחוזים(מתווה שבס- כחלון) בכל פרויקט ופרויקט שייבנה באיזור הביקוש במרכז הארץ. בתמורה להגדלת הזכויות, שתגדיל כמובן את היצע הבנייה, ישווקו הקבלנים 30 אחוזים מהדירות במחירים מסובסדים למחוסרי דיור, ולבעלי תעודות זכאות כלומר הנוסחה הזו תהיהwin win בשתי נגזרות בו זמנית, גם בהגדלת היצע הבנייה בכ-30 אחוזים תוך תקופה קצרה, וגם בכך שתהווה תחליף אפקטיבי ויעיל בהרבה ממחיר למשתכן, זאת משום שהזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור יוכלו לרכוש דירות מסובסדות במרכז הארץ.
פעולה שלישית, שהינה לטעמי חיונית להתנעת שוק הדיור והענף שלנו בכלל, הינה להפקיע מידי רמ"י את המונופול על המכרזים, מה שגרם במהלך השנים גם לתדלוק בלתי פוסק של מחירי הדיור ובו זמנית יצר מונופול של מספר חברות בנייה ענקיות על השוק והדיר בפועל מאות רבות, אם לא אלפי קבלנים בינוניים וקטנים. עובדה זו לא רק שתרמה רבות לתדלוק המחירים, אלא גם הפקיעה את הפרנסה מרבבות אם לא מאות אלפי ישראלים שמועסקים בענף. על כן לפעולה זו יהיה אפקט כפול, גם שליטה מיטבית על רמות המחירים העתידיים וגם פרנסה להמוני מובטלים בענף שלנו. ורק 10 קבלנים קטנים זכו במכרזי המנהל לשווק 338 יחידות דיור בסך הכול פחות מחצי אחוז.
פעולה רביעית שמהווה לדעתי הכרח בלתי יגונה, תהיה לפתור סוף סוף את בעיית הבירוקרטיה ותהליך קבלת היתרים, הגורמים לכך שהתהליך של בניית דירה במדינת ישראל, החל מההיתר ועד שהבניין עומד על תילו, אורך לעיתים קרובות יותר מעושר שנים, לעיתים אף הרבה יותר, זאת שעה שניתן היה בנקל לקצר אותו למחצית. גם העובדה שתהליך בניית הבניין עצמו אורכת כיום כבר למעלה מ-30 חודשים, מאחר וזמן זה כולל עיכובים של מעל 6 חודשים בקבלת טופס 4, כפליים ויותר זמן (!) מאשר ביתר ארצות המערב המתוקנות אומרת דרשני. לכן רק פעולה משולבת של מקבלי ההחלטות בממשלה ובמיוחד מול העיריות השונות, תביא לשינוי המיוחל.
פעולה חמישית הינה התנעה מחדש של תמ"א 38/2 והתחדשות עירונית בכלל. אין זה סוד שבמהלך השנתיים האחרונות, דווקא כשנדמה היה שהתמ"א הולכת ומקבלת נתח נכבד מהתחלות הבנייה השנתיות, התכתשות מיותרת בין מנהל התכנון של משרד הפנים לבין מטה הדיור, גמרה לכך שהתמ"א תחילה הופסקה לחלוטין עד 2022 ובהמשך, לפני כחודש וחצי הוחלט להחזירה, אולם אם הגבלת זכויות בנייה ליזמים, עד כדי כך שבפועל הפכה להיות תאורטית בלבד וחסרת כדאיות כמעט בכל הפרויקטים. עד היום מהווה ההתחדשות העירונית כ-15 אחוזים בלבד משוק הדיור, אולם אני חושש שהגבלת הזכויות תגרום לכך שבשנים הקרובות יהפוך הנתח שלה מהשוק לבטל בשישים, כך שאולי 5% בלבד מהבניה תהיה לפי תמ"א 38.
פעולה שישית, להסדיר סוף סוף את כל נושא העובדים בענף הבנייה, ובמיוחד נושא הפועלים הבונים את הפרויקטים. המצב שלפיו הענף כולו עומד דום בפני כל סגר, בין אם מדובר בסגר בטחוני בשטחים ובין אם מדובר בסגר מפאת מגיפת הקורונה, הינו בלתי נסבל בעליל. על הממשלה לפתוח את השוק ליבוא פועלים ממדינות שונות, ולא רק במיילים, מהאישור האחרון להבאת 32,000 עובדים הגיעו רק 300 עובדים שעלותם יקרה מנשוא, ולייצר מצב שלפיו יהיו די פועלים בכל אלפי אתרי הבנייה ברחבי מדינת ישראל ושעלותם תהיה מתקבלת על הדעת.
בד בבד, אנו בלשכת הקבלנים התחלנו בשנים האחרונות בהכשרת אלפי צעירים ישראלים למקצועות אקדמאים בענף, כשדרה ניהולית בענף הבניה כולל סבסוד שכר הלימוד ובד בבד קליטתם של צעירים אלה בענף בשכר התחלתי מכובד ביותר.
לסיכום: מדובר בשש פעולות שאולי לא יעניקו מזור .
לכל תחלואי הענף, אולם בהחלט יצליחו להתניע אותו מחדש להפוך להיות הקטר המוביל של הכלכלה הישראלית ואחד המפרנסים המשמעותיים ביותר במשק שלנו ויפה שעה אחת קודם!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"