בכהונה שנייה, טראמפ יצטרך לפרוע 900 מיליון דולר בחובות

אלה הם זמנים קשים עבור שוק הנדל"ן. משבר הקורונה פגע בשווי נכסים, במיוחד מסחריים בערים כמו ניו יורק. בעלי חובות שמועד פירעונם קרב נערכים למו"מ מורכב עם נושיהם. המו"מ הזה יהיה מורכב יותר במקרים שבהם בעל החוב הוא נשיא ארה"ב.

עיקר חובותיו, שהיקפם 1.1 מיליארד דולר לפחות, לפי מסמכים פדרליים ואחרים, מגובים בנדל"ן, בעיקר מספר מצומצם של בניינים ומגרשי גולף שהם גרעין האימפריה העסקית שלו. מועד פירעונם של כ־900 מיליון דולר יהיה בכהונה השנייה של טראמפ, אם ייבחר ב־3 בנובמבר. על הנייר, טראמפ לא מאוד ממונף. שוויו הנקי לפי "פורבס" עומד על 2.5 מיליארד דולר. אבל הכלכלה שרויה במשבר, ומשכך, הוא עשוי לנהל משחק קשוח מול נושיו, כפי שעשה בעבר.

כל נושי הנשיא חובות, במיליוני דולרים

המצב לחוץ במיוחד עבור הנשיא, משום שמקור ההכנסה העיקרי שלו בשנים האחרונות, עבודתו בטלוויזיה, "מתייבש", כך לפי בדיקה שערך ה"ניו יורק טיימס". בציינו את דו"חות המס של הנשיא, העיתון דיווח כי חלק גדול מהכנסותיו הושקעו במגרשי גולף שמפסידים כסף. כך שבעוד הנשיא עשיר בנכסים, לא ברורה מידת הנזילות שלו. החברה שלו, טראמפ אורגניזיישן, סירבה להגיב לסוגיה.

נושיו של הנשיא מתחלקים לחמש קבוצות.

1. טראמפ חייב 447 מיליון דולר במסגרת שותפות עם קרן וורנאדו ריאלטי במגדלים בניו יורק ובסן פרנסיסקו. בבעלותו 30% ממגדלי אווניו אוף דה אמריקס 1290 בניו יורק סיטי, וקליפורניה סטריט 555 בסן פרנסיסקו, והחלק היחסי של חוב בהיקף 1.5 מיליארד דולר על שני המגדלים, שמועד פירעונו יחול בשנתיים הקרובות.

החוב הוא של השותפות, לא של טראמפ אישית, אבל שינויים בשווי החוב, או חדלות פירעון, ישפיעו ישירות על שווי אחזקתו. במקור, ההלוואה על הבניין בניו יורק הגיעה מדויטשה בנק, UBS, גולדמן זאקס ובנק אוף צ'יינה הממשלתי, אבל הם מכרו אותו לפני שנים ולא ברור מי הנושה כעת. כמו כן לא ברור בבעלות מי החוב ברחוב קליפורניה. וורנאדו סירבו להגיב.

קליפורניה סטריט הוא קומפלקס משרדים בשטח 167 אלף מ"ר, ובעוד ההכנסה מהנכס ירדה ב־5% ברבעון השני, 99% ממנו מאוכלסים. כך לפי מסמכים שהגישה וורנאדו. 1290 הוא מגדל משרדים ומסחר בשטח 195 אלף מ"ר במידטאון מנהטן. לא קיים מידע זמין לגבי נתוני אכלוס. שווי הבניינים נשחק במשבר הקורונה. מחירי משרדים צנחו ב־5% וב־13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בסן פרנסיסקו ובניו יורק, בהתאמה, כך לפי נתוני חברת המחקר גרין סטריט.

2. בשוק האג"ח חייב טראמפ 257 מיליון דולר בהלוואות שנלקחו בערבות כמה מהנכסים המפורסמים ביותר של טראמפ. אלה נארזו עם חובות שאינם שלו, כאג"ח מגובות משכנתאות. במקרים שבהם חוב מסוג זה לא נפרע, גורם נוסף נכנס לתמונה ויכול להתניע תהליך עיקול. גובי החובות הללו עשויים להיות הגורם הקריטי אם נכסי טראמפ ייקלעו למשבר.

בחישוב כולל, ארבעה נכסים של טראמפ, כולם בניו יורק ורובם בנייני משרדים ודירות, מחולקים בין שש חבילות אג"ח מגובות משכנתאות. ההלוואה הגדולה ביותר היא של 100 מיליון דולר על מגדל טראמפ בשדרה החמישית. רוב ההלוואות קטנות דיין כך שלא יהוו את הכוח המניע מאחורי ביצועי האג"ח. כל הנכסים עומדים בתשלומים הדרושים, כך לפי נתוני Trepp, כאשר התפוסה כמעט ולא הושפעה מהקורונה.

דונלד טראמפ בעימות עם ביידן | צילום: איי פי

עם זאת, אחת ההלוואות, משכנתא של 6.5 מיליון דולר על מלון טראמפ אינטרנשיונל בסנטרל פארק ווסט 1 בניו יורק, נחשבת כבעלת סיכון אחרי שההכנסות מהנכס צנחו באופן דרמטי. בנכס ישנם שני דיירים, חניון ומסעדה בשם טריומפ, שסגורה כעת. אם ימשיך מצבו להידרדר, הוא יעבור לידי מידלנד לואן סרוויסס, חלק מבנק PNC. מידלנד סירבו להגיב.

3. טראמפ חייב 340 מיליון דולר, ההלוואה הבנקאית הגדולה ביותר שלו, לדויטשה בנק. ההלוואה מימנה את המלונות שלו בוושינגטון ובשיקגו ואת מועדון הגולף במיאמי. לפי דו"חות המס שחשף ה"ניו יורק טיימס", מועדון נשיונל דוראל במיאמי ומלון אינטרנשיונל בוושינגטון ספגו הפסדים גדולים. דוראל הפסיד 162 מיליון דולר בשנים 2012־2018 והמלון הפסיד 55.5 מיליון דולר מפתיחתו ב־2016 ועד 2018.

4. טראמפ חייב 25 מיליון דולר לפחות לארבעה בנקים קטנים ומנהל השקעות אחד, ומועד הפירעון של רוב ההלוואות יחול בארבע השנים הקרובות. שתיים הן משכנתאות על נכסים משפחתיים בפרברי ניו יורק ובפאלם ביץ' פלורידה, שתי הלוואות הן על מגרשי גולף בוושינגטון וניו ג'רזי ואחת, שמועד פירעונה השנה, היא על מגדל מגורים במנהטן. לפי גרין סטריט, מחירי הנדל"ן למגורים בניו יורק צנחו השנה ב־17%.

5. לטראמפ חוב של 50 מיליון דולר לקרן שיקגו יוניט אקוויזישן, כאשר מלון טראמפ אינטרנשיונל בשיקגו משמש כערבות. החוב הזה הוא מסתורי. הקרן היא תאגיד בבעלות DJT הולדינגז LLC, היינו, דונלד טראמפ ג'וניור. נראה כי טראמפ חייב את הכסף לעצמו. כאשר נשאל על ההסדר החריג על ידי הניו יורק טיימס ב־2016, טראמפ השיב: "יש לי את המשכנתא הזו. זה הכל. פשוט מאוד. אני הבנק". אבל הוא גם הנושה, וזו לא משכנתא טיפוסית. מדובר ב"הלוואה קופצת", כלומר, כזו שהפירעון חל עליה רק בתנאים מסוימים, בעיקר אירוע אשראי כמו הורדת דירוג. כבר נטען, כי ייתכן ומדובר בחלק מאסטרטגיית טראמפ להתחמקות ממסים.

פייננשל טיימס