צילום: עזרא לוי
נתוני אוגוסט כקיץ האינדיאני של שוק הדיור
שיא מכירות באוגוסט לא רק שאינו מעודד, הוא ממחיש את אי היציבות בו מצוי שוק הדיור, עם מחסור בהיצע דירות ותרחיש אפשרי לעליות מחירים
מוגש מטעם DUN'S 100
ממש אין צורך להוציא את בקבוקי השמפניה מהמקרר ולחלוץ פקקים. ממש לא. אותם תמימים הסבורים שהעלייה התלולה של 23 אחוזים במכירת דירות בחודש אוגוסט האחרון, עלייה שחצתה את רף העשרת אלפי דירות, הינה בשורה טובה לעםישראל ולשוק הדיור, אינם יודעים לצערי על מה ההם שחים.
אז מדוע עלו המכירות באוגוסט ומדוע עובדה זו אינה מבשרת טובות לשוק הדיור?
ראשית דבר, אם נפלח את רוכשי הדירות באוגוסט, נראה מיד כי חלקם הגדול שייכים לשני קטבים שונים זה מזה. מחד גיסא משקיעים אסטרטגים אמידים שניצלו את הורדת מס הרכישה מ-8 ל-4 אחוזים והתנפלו בהמוניהם על דירות להשקעה, במיוחד דירות זולות יחסית. מאידך גיסא, בקוטב השני, היו לא מעט "פליטי מחיר למשתכן" וזוגות צעירים שהתנפלו אף הם על מלאי הדיור הקיים, זאת מתוך חשש שלא יוותרו דירות למכירה.
שנית, חשש גדול של כל השחקנים הפועלים בשוק הדיור, שמא ההיצע הדל יגרום כבר בתקופה הקרובה לתדלוק רמות המחירים בשוק. אין זה סוד ששנת 2020 תסתיים במקרה הטוב בכ-40 אלף התחלות בנייה בלבד, שרשות מקרקעי ישראל נכשלה כשלון צורב בשיווק קרקע, שהותמ"ל אישר מספר מגוחך של כ-8000 דירות בלבד, זאת לעומת הצפי לכ-80 אלף, ושנותרו לפליטה "על המדף" רק כ-15-18 אלף דירות באיזור הביקוש במרכז הארץ.
שלישית, הריבית המאוד נמוכה על המשכנתאות, וכזכור באותו חודש אוגוסט נלקחו משכנתאות בהיקף חסר תקדים של כ-6.3 מיליארדי שקלים, כ- 75 מיליארד ₪ בקצב שנתי (!) היוותה אף היא זרז לרכישת דירות בכל מחיר, כשבמקרים רבים, לצערי הרב, הרוכשים, כמו גם הבנקים המלווים, לא לקחו בחשבון מספיק את היכולת העתידית של הלווים להחזיר את המשכנתא במועדה. בד בבד גם דחיית החזר המשכנתאות עקב הקורונה, שיחקה כאן תפקיד לא מבוטל, אולם כפי שאנחנו יודעים כולנו, את המשכנתא בסופו של דבר יצטרכו כל הרוכשים להחזיר, עם או בלי דחייה...
רביעית, הכשלים הבסיסיים של שוק הדיור לא השתנו כלל באוגוסט האחרון. אדרבה: הם הוחרפו פי כמה וכמה. משרד השיכון כפי שכולנו יודעים נותר ללא שר, מנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל התפטר, תכנית מחיר למשתכן התמוטטה לחלוטין, נמשך ה"זיג זג" הביזארי של "כן תמ"א 38, לא תמ"א 38", הוועדות רובן ככולן משותקות לחלוטין מאז פרוץ הקורונה בפברואר האחרון, קיים מחסור אקוטי בפועלים באתרי הבנייה עקב המצב, משך הבנייה התארך מ-27 חודשים ב-2014 ליותר מ-30 חודשים ב-2020, וחברות בנייה רבות מצויות על סף פשיטת רגל ועצירת פרויקטים.
על כן, אנחנו בלשכת הקבלנים לא רק שאיננו חוגגים למשמע נתוני אוגוסט, אדרבה, נתונים אלה אמורים להדאיג לא רק אותנו, אלא גם את כלל מקבלי ההחלטות. ככלות הכל, אי אפשר לשבת בחיבוק ידיים ולצפות בהתחלות הבנייה ינסקו מעלה, מעלה במטה קסם.
הצענו בעבר, ואנחנו מציעים שוב, ועל מנת שקודם כל יעלה משמעותית מספר התחלות הבנייה במרכז הארץ, להגדיל אוטומטית את אחוזי הבנייה על פי מודל שבס-כחלון, ב-30 אחוזים לכל פרויקט ופרויקט שייבנה באזורי הביקוש, כשבתמורה יקצו הקבלנים 30 אחוזים מהדירות במחיר מסובסד למחוסרי דיור , לזכאים ולזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה. מודל יצירתי זה גם יגדיל מיידית את התחלות הבנייה וגם יעניק פתרון חלופי הרבה יותר טוב ויעיל מאשר מחיר למשתכן.
הצענו גם לפתוח את שוק המכרזים לכלל אלפי קבלני מדינת ישראל ולא לקבוצה אקסקלוסיבית של מספר חברות ענק, השולטות כיום ללא מצרים על השוק. פתיחה שכשזו גם תתרום לקידום הרבה יותר יחידותך דיור, גם תבלום את עליית המחירים וגם תעניק פרנסה למאות אלפי המועסקים במישרין ובעקיפין, בענף הבנייה.
הצענו גם, ואנחנו מציעים ביתר תוקף, לבטל באופן גורף(!) את מס הרכישה לכל רוכשי הדירות, מה שיעניק תנופת משנה לשוק, לא רק למשקיעים ולפליטי מחיר למשתכן, אלא גם לליבת השוק של מעמד הביניים, שבלעדיו לשוק הדיור לא תהיה תוחלת.
חוששני אם מקבלי ההחלטות לא ייטלו את המושכות בידיים ויהיו שיכורי שמחה מנתוני אוגוסט, המציאות תבוא עד מהרה ותטפח על פניהם בדמות תדלוק ללא תקדים של מחירי הדיור. או אז הם יזכרו ונזכור גם כולנו את נתוני אוגוסט כ"קיץ אינדיאני" שאין בינו לבין שוק דיור תוסס ויציב ולא כלום.
ראו הוזהרתם!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"