האם יש או אין משבר בשוק הדיור

 מוגש מטעם DUN'S 100

במערכת המודיעינית בצבא קיימת פונקציה הקרויה "היפכא מסתברא", הצגת תרחישים שהינם הפוכים לתפיסה המקובלת בקרב רוב מקבלי ההחלטות. זוהי לאל ספק תפיסה ברוכה שנולדה בעקבות כשלון הקונספציה שגרמה למחדל מלחמת יום הכיפורים ב-1973.

דומה שאת התפיסה הזו של "הפיכא מסתברא" הביא מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן, שטען לא מכבר שאין כלל משבר בשוק הדיור. אמירה זו של כהן גררה, באופן מיידי, תגובה חריפה ויוצאת דופן של יאיר פינס, מנכ"ל משרד השיכון.

כהן טען מספר טענות מעניינות השנויות במחלוקת:

ראשית, שאמנם כמות הקרקע המתוכננת בשנה האחרונה נמוכה ביותר, אולם במהלך השנים הקודמות 2016-2019 היה תכנון מאסיבי ביותר קל קרקע למגורים, כ-140 אלף יחידות דיור לשנה, זאת לעומת ביקושים לכ-60 אלף בלבד.

שנית, שבפועל ישנו בשוק הדיור עודף תכנון קרקע למגורים, ובניגוד לתפיסה המקובלת של מחסור גדל והולך בהיצע.

שלישית, שקיים בעת הזאת עודף משמעותי של דירות לא מכורות, ובמיוחד דירות רבות בפריפריה שנותרו תקועות לאחר שלא הצליחו למכור אותן במסגרת מחיר למשתכן.

רביעית, שיתרה מכך, כשלון הסכמי הגג מצביע על כך שהמדינה השקיעה שלא לצורך מיליארדים בקידום מאות אלפי יחידות דיור שאין להן כלל ביקושים.

חמישית, שנתוני המכירות של החודשים האחרונים מצביעים על כך שלאחר "אפקט הקורונה" המיידי, השוק חזר למסלול רגיל.

שישית, שההיסטריה לקדם כמה שיותר תכנון דירות וכמה שיותר מכרזים באיזור הביקוש במרכז הארץ, תביא לדלדול מיותר של עתודת הקרקעות לדורות הבאים.

שביעית, שהיעד התכנוני לקדם 2.6. מיליון דירות עד 2040 הינו מוגזם ביותר, ויהיה צורך עד אז בכ-1.5 מיליון דירות חדשות בלבד.

רוני מזרחי

אנסה להתייחס בקצרה לעיקר הטענות של מרדכי כהן:

ראשית, זה נכון שקיימים בשוק הדיור ביקושים קבועים לכ-50-60 אלף דירות בשנה ושבמהלך השנים הקודמות הוציאו קרקע מתוכננת בשיעור של כ-140 אלף דירות לשנה, אולם מה לעשות, המציאות בפועל הינה שכיום ישנן בסך הכל כ-40 אלף התחלות בנייה לשנה וכ-15 אלף דירות בלבד "על המדף". על כן הטיעון של כהן הינו נכון תיאורטית, אולם אינו נכון בעליל במבחן המציאות התכנונית המסורבלת מאפיינת את מדינת ישראל מקדמת דנא.

שנית, כהן לא לקח בחשבון את העובדה שהביקושים לדיור יגדלו במהלך השנים הקרובות, ובכלל, בטור הנדסי(!), זאת כתוצאה מתוספת של כמיליון תושבים חדשים למדינת ישראל מידי חמש שנים, מה שאומר שבשנת 2030, בעוד 10 שנים בלבד, יתגוררו בישראל כ-11-12 מיליון תושבים, והביקוש השנתי יסתכן בכ-70-80 אלף יחידות דיור לשנה, רובן הגדול באיזור הביקוש במרכז הארץ.

שלישית, טענת כהן שנותרו רבבות דירות לא מכורות ממחיר למשתכן ושהסכמי הגג נכשלו, דווקא מחזקת באופן פרדוקסלי את הטיעון שכן יש משבר בשוק הדיור ושקיים במיוחד מחסור בהיצע דיור במרכז הארץ. לכן גם הטענה שלו כאילו, כביכול, לא צריך לקדם במהירות מכרזי קרקע במרכז הארץ מחשש שלא יוותרו עתודות לדורות הבאים לא רק שאיננה נכונה, היא גם אבסורדית לאור כשלון מחיר למשתכן והסכמי הגג שכידוע התמקדו בעיקר בפריפריה ורק מקצתן היו ב"מדינת תל אביב" ובאיזור הביקוש שבמרכז הארץ. וגם פה הפתרון צריך לבוא מתוכנית תמ"א 38 ופינוי בינוי.

רביעית, הטיעון של כהן לפיו של צריך יותר מ-1.5 מיליון דירות עד 2040 גם אם זה נכון, איננו נכון מתמטית, זאת לא רק בגלל שיהיה צורך בשנים הבאות בכ-70-80 אלף יחידות דיור לשנה, אלא גם, ובעיקר, משום שהליכי תכנון ובנייה במדינת ישראל עורכים בממוצע כ-10-12 שנה ועד שהדירות מוכנות למגורים לוקח כ- 15 שנה וזה אומר שמה שקרקע שמתוכננת כיום תהיה במקרה הטוב "על המדף" רק לקראת 2030, ואולי אף לאחר מכן, ולכן יש לתכנן קרקע בכמות גדולה משמעותית מצרכי השוק ובאותו הזמן ולקחת בחשבון את הצרכים העתידיים.

חמישית, כהן "מאשים" את משרד השיכון ואת יתר הגורמים בכך שקיים דיסוננס עצום בין כמות הקרקע המתוכננת והמאושרת לבין מספר היחידות שבפועל נבנות. ואני תוהה: האם משרד הפנים ומשרד השיכון נמצאים באותה מדינה ובאותה ממשלה והאם אין לכולם את אותו אינטרס לפתור, אחת ולתמיד את המשבר הדיור? יש להשלים את החוסר הקיים של כ- 120 אלף יחידות דיור כבר היום ולא לחכות שהמחסור ילך ויחמיר.

ואף על פי כן ולמרות הכל, אני סבור שמרדכי כהן יצר, אולי מבלי להתכוון, דיון חשוב שאולי והלוואי ויוציא בשנים הקרובות את שוק הדיור המקרטע מן המיצר. אמן ואמן !

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"