מכת כץ: צניחה חדה של 50% בקרקעות שהמדינה שיווקה לקבלנים

סירובו של שר האוצר ישראל כץ לחתום על החלטה בת כמעט שלושה חודשים חותך באופן דרמטי את מספר הדירות לבנייה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי עד כה, ב־2020 נחתמו מכרזים לבניית 10,000 דירות בלבד על קרקעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לשם השוואה, ב־2019 אושרו 26 אלף דירות וב־2018 אושרו 32 אלף דירות.

משבר הקורונה והאתגרים הלוגיסטיים שהוא מציב לענף הבניין הם הסבר חלקי לבעיית המכרזים. אבל על האתגרים האלה רמ"י התגברה כבר בסגר הראשון. הבעיה האמיתית נעוצה במחלוקת בין משרד האוצר למשרד הבינוי, ולכך שכץ עדיין לא חתם על שיטת השיווק החדשה שתחליף את מחיר למשתכן, אף שמועצת מקרקעי ישראל כבר קיבלה החלטה ב־3 בספטמבר. ללא חתימתו של כץ, להחלטת המועצה אין תוקף, ואין שום דרך חוקית שתאפשר לסגור מכרזים על פי הכללים ששר הבינוי החוזר יעקב ליצמן מבקש להטמיע.

השנה נרשמה צניחה דרמטית של 50% במספר הדירות שאפשר לבנות על קרקעות שהוקצו לחברות בנייה שזכו במכרזי רמ"י - המונופול המנהל למעלה מ־90% מקרקעות המדינה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי עד נובמבר 2020 הרשות חתמה עם חברות בנייה שזכו במכרז על עסקאות לבניית כ־10,000 דירות. בתקופה המקבילה ב־2019 נחתמו עסקאות בהיקף של 21 אלף דירות ועד סוף 2019 הגיע המספר ל־26 אלף דירות. ב־2018 רמ"י חתמה על עסקאות במכרזים לבניית 32 אלף דירות, ושנה קודם לכן 35 אלף דירות. קרקעות אלו מהוות כמחצית מהקרקעות לבנייה למגורים באזורי הביקוש.

הבדיקה שערכנו התמקדה רק בעסקאות על קרקעות לבנייה למגורים שנסגרו לאחר מכרז. לא כללנו עסקאות שנסגרו בפטור ממכרז, משום ששורש הבעיה הוא חוסר היכולת של הרשות לסגור מכרזי מקרקעין למגורים.

בשנים האחרונות רמ"י סוגרת גם עסקאות בפטור ממכרז לבניית כ־10‑12 אלף דירות בשנה. גם אם השנה היא תעמוד בקצב הזה, המצב עגום. את 2019 למשל סיימה רשות מקרקעי ישראל עם עסקאות לבניית 38 אלף דירות, מהן 26 אלף על קרקעות שהוקצו במכרז ו־12 אלף בפטור ממכרז. גם אם השנה קצב העסקאות בפטור ממכרז יישמר, 2020 תסתיים בסך הכל בעסקאות לבניית 22 אלף דירות בלבד - הנתון הנמוך ביותר מאז 2013, שבה הוקצו קרקעות לבניית 30 אלף דירות בסך הכל. גם ב־2015‑2014 הוקצו קרקעות לבניית כמות דומה של דירות, וב־2016‑2018 הוקצו בממוצע קרקעות לבניית כ־40 אלף דירות.

בכל מקרה, מדובר בכמויות שרחוקות מאוד מהיעד שהגדירה הממשלה לרמ"י, לשיווק קרקע לבניית 45-50 אלף יחידות דיור מידי שנה.

מהצד השני, הביקוש של קוני הדירות כמעט לא ירד - ובחודשים האחרונים קצב העסקאות בשיא על אף המשבר הכלכלי. רק לאחרונה דיווחה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג כי באוצר הופתעו מקצב המכירות הגבוה של דירות בספטמבר, שבו נמכרו 9,600 דירות חדשות ויד שנייה חרף הסגר וחגי תשרי.

גם חברות הנדל"ן הציבוריות, המפרסמות בימים אלו דו"חות כספיים, מציגות נתוני שיא של מכירת דירות. אתמול למשל דיווחה חברת י.ח דמרי כי מכרה 499 דירות מינואר ועד ספטמבר השנה, לעומת 286 דירות בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. לפיהחברה, גם באוקטובר ונובמבר קצב המכירות לא פחת, ועד כה נמכרו 98 דירות בפחות מחודשיים.

לאור זאת, נראה שהירידה בהיצע פוגשת ביקוש קשיח ואולי אף גובר. השילוב הזה עלול לבשר על עוד עליות מחירים בנדל"ן, חרף השתוללות נגיף הקורונה ושיעורי אבטלה דו־ספרתיים.

התנהלותו התמוהה של כץ, השיתוק הממשלתי, היעדר התקציב ומחלוקת בין משרד הבינוי למשרד האוצר לא מאפשרים לקבוע כללים למכרזים. בנוסף, ללא תקציב מדינה אין מקור מימון למכרזים הדורשים מענקים וסובסדיות.

כדי להמחיש את המצוקה שבה נתון הענף, ניתן לבחון מכרז שנסגר בתחילת החודש לבניית 123 דירות במודיעין, מהמכרזים הבודדים שפורסמו ונסגרו בעת האחרונה. למכרז הוגשו 43 הצעות שונות. מדובר בהתנפלות של ממש, אם משווים למכרז דומה בהיקפו מ־2017, שאליו הוגשו 9 הצעות בלבד. החברה הזוכה, גלעד מאי, רכשה את הקרקע בתמורה ל־130 מיליון שקל - נוסף ל=17 מיליון שקל הוצאות פיתוח - 23% יותר מהערכת שווי הקרקע על פי השמאי הממשלתי, שלפי היא שווה כ־107 מיליון שקל.

בשורה התחתונה, מדובר בהאטה חדה בענף הבנייה למגורים - אחד ממנועי הצמיחה במשק, שהתוצר השנתי בו הוא כ־80 מיליארד שקל, כ־6% מהתוצר של מדינת ישראל. האטה בענף עלולה להוסיף משקולת נוספת על המשק, שכבר כך מצוי במשבר. 

באוצר מבקשים לצמצם הנחות

השאלה המטרידה היא מדוע כץ מעכב כבר קרוב ל־3 חודשים אקט טכני פשוט כמו חתימה על החלטת המועצה. לפי גורמים העוסקים בנושא, באוצר מבקשים לצמצמם את ההנחות שנותנת רמ"י ליזמים על דירות וכן את מספר הדירות שישווקו בהנחה, בטענה כי מנגנון ההנחות גורם להתערבות ממשלתית מיותרת, מסרבל את ההליך ופוגע בשוק החופשי. באוצר גם טוענים כי ההנחות יצרו בעבר אי־שוויון, משום שחלק מהזוכים נהנו מהנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחירי השוק, בעוד אחרים הסתפקו בהנחה צנועה בהרבה.

אלא שאין בטענות האלה כדי להסביר מדוע מתעכב כץ כבר שלושה חודשים מאז האישור, בוודאי כשזוכרים שהשיחות בין האוצר למשרד הבינוי בנושא התחילו מזמן. בנוסף, העקרונות של שיטת השיווק החדשה נותנים כבר מענה לחלק מהבעיות שהעלה משרד האוצר לגבי הנחות.

מעבר לשאלות העקרוניות, העובדה שאגף תקציבים בפרט וצמרת האוצר בכלל עברו טלטלות וזעזועים פרסונליים בחודשים האחרונים בוודאי לא מסייעת לקבל החלטות מקצועיות במשרד. במקביל, גם העובדה שמנכ"ל רמ"י עדיאל שמרון הודיע על עזיבתו וטרם נבחר מנכ"ל חדש לא מסייעת לאווירת הבהילות והלחץ מול היקפים כל כך נמוכים של שיווק קרקעות.

בשיטה החדשה, הארץ תחולק לשלושה אזורים. באזור הראשון, הכולל שכונות יקרות שבהן מחיר דירת 100 מ"ר הוא 2.2 מיליון ומעלה, לא יינתנו הנחות וכל המרבה במחיר יזכה במכרז. המנגנון הזה ימנע הנחות עתק באזורים שממילא לא רלבנטיים למעמד הביניים גם לאחר הנחה.

שר האוצר ישראל כץ. טענות המשרד לא מסבירות עיכוב של שלושה חודשים | צילום: אבי מועלם

באזורים שבהם המחירים נמוכים יותר, המתווה החדש יעניק הנחות של 250‑400 אלף שקל לדירה. שם, המדינה תקבע מראש את מחיר הקרקע, חברות הבנייה יתחרו על הצעה למחיר הדירה הזול ביותר, והמדינה תגדיר מחיר מינימום ומחיר מקסימום, באופן שיגביל את גובה ההנחות.

באזור השלישי, בפריפריה הרחוקה, המכרזים אמורים לכלול מענקים של 40‑60 אלף שקל לרוכשי הדירות ו־40 אלף שקל נוספים כסבסוד לקבלנים עבור פיתוח כל דירה. כדי להעביר את המענקים, הממשלה צריכה להצביע על מקור תקציבי למימון וסבסוד פיתוח. אלא שבהיעדר תקציב ממשלתי, המקור הזה פשוט לא קיים.

האוצר ומשרד הבינוי סיכמו כי לפחות 50% מהדירות בכל אחד מסוגי מהמכרזים יימכרו בשוק החופשי ללא הנחה.

רמ"י מבקשת מקבלנים להמר

נראה כי במשרד הבינוי החליטו לא לחכות לחתימתו של השר - ובחודש האחרון הורו לרשות מקרקעי ישראל להעלות לאתרי האינטרנט של הרשות את חוברות המכרזים. אלא שהחוברות שאותן בדקנו כוללות הסתייגות מוזרה שלפיה יכול להיות שלאחר סגירת המכרז הזוכה יתבקש לשלם סכום לא ידוע נוסף עבור עלויות פיתוח הקרקע. הסתייגות זו נובעת מחוסר ההסכמות בין האוצר למשרד הבינוי ונועדה להימנע מתסבוכות משפטיות הנובעות מכך שטרם אושר תקציב מדינה ולא ניתן לאשר את סבסוד הוצאות הפיתוח. במילים אחרות, רמ"י מבקשת מאנשי חברות הבנייה להמר ולהתחייב למחיר דירה כאשר הם לא יודעים בוודאות מהו מחיר הקרקע ומה הן עלויות הפיתוח.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "הנושא עדיין נמצא בעבודה פנים־ממשלתית וטרם התגבשו הבנות סופיות בין המשרדים".

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה: "תוכנית השיווקים 'דיור במחיר מופחת' של השר ליצמן עברה בהחלטת המועצה האחרונה בספטמבר. פרטי התוכנית ממתינים לאישור משרד האוצר ולאחריה ייושומו בשטח. אנו תקווה כי אישור זה יתקבל בהקדם האפשרי ויחזק את ענף הדיור, המהווה מנוע צמיחה כלכלי אדיר למשק. נדגיש כי המכרזים ייסגרו רק לאחר שתהיה ודאות לנושא מרכיב סבסוד הפיתוח והמענקים. העדכון בנושא יעלה לאתר המכרז בזמן סביר כמקובל בנושאים אלו".