הערים שזוחלות במתן היתרי בנייה לפרויקטים של מחיר למשתכן

משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן, מאז שהיזם זכה במכרז, הוא 24 חודשים, כך עולה ממאגר נתונים ממשלתי רגיש שהגיע לכלכליסט. אלא שהנתון הממוצע הזה עושה חסד עם הרבה מאוד ערים שבהן פרק הזמן להוצאת היתר ארוך בהרבה, ועומד על 31 חודשים בממוצע, אף שרובן ערים מרכזיות שהביקוש להן גבוה.

על פי מאגר הנתונים, מאז הושקה תוכנית מחיר למשתכן במאי 2015 ועד עתה הוגרלו 78 אלף דירות, אך הוצאו היתרים לבניית 48 אלף דירות בלבד. ב־11 הערים האטיות ביותר יש תוכניות מאושרות ל־23 אלף דירות, כלומר כ־30% מכלל הדירות ששווקו בתוכנית הממשלתית.

הוועדות המקומיות של כל אחת מהערים הן האחראיות על הוצאת היתרי הבנייה, ההליך מנוהל אצלן והנתונים על פרקי הזמן שחולפים מהגשת בקשה ועד קבלת היתר שמורים אצלן. לכן עד עתה הממשלה התקשתה לקבל תמונת מצב כוללת באשר להתקדמות הליכי הוצאת היתרי בנייה בערים.

על פי המאגר, העיר האטית ביותר בהוצאת היתרי בנייה למחיר למשתכן היא קריית גת, שבה שווקו 1,258 דירות מחיר למשתכן, ובממוצע לקח לחברות הבנייה 40 חודשים עד שקיבלו היתר. סיבה מרכזית לעיכובים הממושכים היא המאבק של ראש העיר אבירם דהרי במדינה בניסיון לשפר את התנאים בהסכם הגג עליו חתם. במשך תקופה ארוכה דהרי לא איפשר להוציא היתרי בנייה, כדי להגדיל את סכומי הכסף שיושקעו בעיר, להניע הקמה של מחלף ולהאיץ בנייה של כיתות לימוד ומוסדות ציבור. את מחירו של המאבק שילמו חברות הבנייה והזוכים בהגרלות.

במודיעין, אחת הערים המבוקשות למגורים, שווקו 2,788 דירות, אך חלפו בממוצע 38 חודשים עד קבלת היתר בנייה. אף שהמכרז האחרון לשיווק קרקע נסגר באוגוסט 2017, עד עתה 52% מהדירות לא קיבלו היתר בנייה.

בכרמיאל חלפו 37 חודשים בממוצע עד קבלת היתר בנייה. אף שהמכרז האחרון נסגר באוגוסט 2016, מתוך 804 דירות ששווקו לא פחות מ־457 עדיין לא קיבלו היתר.  

קריית גת | צילום: יוחאי הלל

עם זאת ההשוואה בין מודיעין לכרמיאל אינה הוגנת. מודיעין היא עיר מבוססת, עתירת משאבים ואף היתה מהראשונות לחתום על הסכם גג שבמסגרתו הוזרמו לה תקציבים. כרמיאל לעומת זאת קטנה ודלה במשאבים. מנהל בכיר בחברת בנייה שבונה בכרמיאל סיפר לכלכליסט כי הבעיה שם היא מחסור חמור בכוח אדם במחלקת הנדסה: "אין להם כוח אדם לטפל בבקשות להיתר בנייה. אף שיש לנו כמה מגרשים, אמרו לנו שהם יכולים לבדוק רק מגרש אחרי מגרש. רק לאחר שנקבל היתר במגרש אחד יוכלו לעבור למגרש הבא".

ערים נוספות שבהן חברות הבנייה נאלצו לחכות יותר מ־30 חודשים הן ראשון לציון המבוקשת, שבה ממתינים בממוצע 30 חודשים להיתר בנייה, ויש בה כ־2,300 דירות שממתינות להיתר; ומבשרת ציון, שבה שווקו 1,057 דירות באוגוסט 2017, 57% מהן עדיין ממתינות להיתר. כמו בקריית גת, גם במקרה הזה הסיבה לעיכוב היא מאבק של ראש העיר בממשלה, סירובו לאשר הקלות ליזמים ודרישה לקדם כביש עוקף.

"הכסף סתם שוכב"

בחמש השנים שבהן פעלה תוכנית הדיור הממשלתית הוקדשו לה משאבים יוצאי דופן, הוקם מטה במשרד האוצר שעסק אך ורק בקידום התוכנית ופתרון חסמים. באופן תקדימי גופים ממשלתיים שעוסקים בבנייה למגורים, ובהם מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי, הוכפפו למטה הדיור. מדי יום התקיימו ישיבות ושיחות עם ראשי ערים, מוסדות תכנון ומנהלי גופים ממשלתיים במטרה לגייס אותם, להסיר חסמים ולהאיץ את הליך קבלת ההיתרים. אף על פי כן הממשלה לא הצליחה לקצר את לוחות הזמנים לפחות משנתיים בממוצע, כאשר בערים גדולות וחשובות המצב גרוע יותר.

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ”ל חברת הבנייה צמח המרמן | קרדיט: כפיר סיוון

אם בפרויקט רגיל חברת בנייה שמתעכבת בקידום הפרויקט נהנית מעליית מחירי הדיור, אפשר לטעון כי אין לה מוטיבציה מיוחדת לקדם מהר את הבנייה. אולם במחיר למשתכן החברה הזוכה מתחייבת למכור את הדירות במחיר שנקבע במכרז, ואינה יכולה לשנות אותו גם אם נרשמת עליית מחירים. חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ”ל חברת הבנייה צמח המרמן, אמר לכלכליסט: "במחיר למשתכן ההמתנה להיתר בנייה היא כבר אחרי ששילמתי על הקרקע ועל הוצאות הפיתוח. השקעתי הון עצמי, ולקחתי אשראי בנקאי כבד. כשזה המצב אתה רוצה אתמול להתחיל לבנות אחרת ההוצאות מתייקרות, ואתה לא יכול להעלות את מחיר הדירות כי התחייבת למחיר. אני לא יכול ללכת לפרויקטים אחרים כי אין לי הון עצמי בלתי מוגבל. אם הייתי יכול לצאת לדרך חצי שנה אחרי הזכייה בפרויקט, היית יכול להניע את ההון העצמי ביעילות גדולה".

"רישוי זמין לא זמין"

לדברי הקבלנים, המערכת המקוונת שהושקה לפני כארבע שנים, ומכונה “רישוי זמין”, הפכה את הליכי הוצאת היתרי הבנייה לאטית ומסורבלת. "הבעיה של הרישוי זמין היא שהוא לא זמין”, אמר פייגלין. “יש המון תקלות במערכת רישוי זמין, קיווינו שזה יפתור אותנו מלרוץ לוועדות הרישוי. מאחר שהעסק לא עובד טוב יש ערים שפתחו מערכות נפרדות משל עצמן, גם הן עובדות חלקית, וכעת גם אין אחידות. בעיה נוספת היא כל פעם שהוועדה המקומית נותנת הערה מחזירים אותך לתחילת התהליך במקום להעיר את כל הערות או לפחות להתקדם במקביל".

אחד הפתרונות שבמשרד האוצר מנסים לקדם בשנה האחרונה הוא תיקון לחוק שיאפשר לחברת בנייה להוציא היתר בנייה באופן עצמאי, בתנאי שהיא עמדה בשורה של תנאים, התוכנית אינה חורגת מהתב"ע המאושרת, והאדריכל שחותם על ההיתר צבר ניסיון של חמש שנים לפחות. הרפורמה הזו תקועה כעת יחד עם חוק ההסדרים ותקציב המדינה לשנת 2021.