בעקבות הסרת ההגבלה על מסלול פריים: 5 כללים למשכנתא מנצחת

בנק ישראל ביטל השבוע את ההגבלה על לקיחת משכנתא בריבית משתנה צמודת פריים. אם עד עכשיו היה ניתן לקחת שליש מסכום המשכנתא במסלול צמוד פריים, כעת ניתן לקחת סכום כפול – עד 2/3 מהמשכנתא. האם זה טוב או לא טוב? השאלה היא למי, ובאיזה מינון.

תחום המשכנתאות הוא התחום התחרותי ביותר בבנקים. אדם שלוקח כמעט מיליון שקל הלוואה, טורח להתמקח כיוון שבהיקף הלוואה כה גדול, לכל הפחתה בריבית יש משמעויות כספיות מאוד גבוהות. בגלל שהתחום כל כך תחרותי, כל הסרה של כל מגבלה של בנק ישראל, כולל מגבלת 1/3 פריים, בהגדרה תשחק לטובת הלקוח. היא מאפשרת לו גמישות יותר גבוהה והתאמה נכונה של המשכנתא לצרכיו, דבר שבסוף יתבטא גם בכסף. אבל על מנת להבין איפה אפשר להרוויח מזה ואיך - בואו נבין קודם איך בונים משכנתא מנצחת.

1. חכו עם הריביות: הסיפור הוא בתמהיל

משכנתא נלקחת במספר מסלולים, לכל אחד מהם הצמדה אחרת שמשפיעה על שינוי הריבית לאורך חיי ההלוואה. כל מסלול חשוף לסיכונים אחרים, ויש לו גם מאפיינים שונים מול הלקוח: כך למשל, בחלק מהמסלולים יש קנסות יציאה ובחלק לא, חלקם יותר גמישים ושקופים וחלקם פחות. 3 המסלולים הנפוצים הם: מסלול צמוד פריים, בו הריבית משתנה בהתאם לשינוי בריבית בנק ישראל (ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל+1.5%); מסלול בו הריבית מקובעת ל-3 או ל-5 שנים, ואז משתנה בהתאם לשינוי בעוגן שנקבע על ידי הבנק, צמוד או לא צמוד, לפי בחירת הלקוח; ומסלול בריבית קבועה – שיכולה להיות צמודה, ולא צמודה.

אם תלכו לבקש מספר הצעות ממספר בנקים על מנת לבדוק מהן הריביות שיציעו ולהתמקח עליהן, סביר להניח שתקבלו את אותה הצעה סטנדרטית – שליש פריים, שליש משתנה כל 5 שנים ושליש קבועה - ובקרוב, בעקבות השינוי שיזם בנק ישראל, תוכלו לבקש גם הצעת שני שליש פריים ושליש צמודה. ככל הנראה, ולא משנה מה יהיו הריביות, זו תהיה הצעה גרועה עבורכם. הכסף הגדול והתכנון המשמעותי של ההלוואה הוא בבחירת התמהיל הנכון. למעשה, אחת האסטרטגיות ללקיחת משכנתא היא להגיע לבנקים עם תמהיל שנכון עבורכם, ולבקש עבורו הצעות שונות, ומשם להתחיל את תהליך המו"מ. איך עושים זאת? נגיע לכך.

צילום: shutterstock

2. הבינו שהבנק תמיד יהיה יותר חכם מכם

כאשר אתם באים לבנק הוא בוחן את פרופיל הסיכון שלכם כלווים לטווח ארוך, ומזה גוזר את תמחור הסיכון שלכם (וכפועל יוצא: כמה הוא רוצה להרוויח עליכם). יש לו מספר בראש, והוא יכול לרדת במו"מ או לוותר עליכם, אבל מבחינתו – המשכנתא היא חבילה אחת. כלומר, אם הוא מציע לכם שליש צמוד פריים בריבית של פריים – 0.5%, כי זהו המסלול הזול ביותר, אם תבקשו עכשיו 2/3 מסלול צמוד פריים, לא תקבלו אותו במרווח הזה. למעשה, בשוק מעריכים שתקבלו אותו בפריים +1%. כלומר, ריביות שתקבלו במסלולים השונים בתמהיל מסוים, ובמסלולים שנלקחים לתקופה מסוימת, לא יהיו תקפות עבור אותו לווה בתמהיל אחר ולאורך זמן אחר. בסופו של דבר, לא משנה איך תסדרו את המסלולים, המרווח הכולל של הבנק מהמשכנתא יהיה דומה.

אז אם בעצם כאשר ניקח יותר כסף במסלול הפריים, הריבית בו תעלה, מה עשינו בזה? ובכן, הבנק אולי חכם יותר מכם, אבל לכם יש הרבה יותר מידע ממנו לגבי צפי התפתחות החיים שלכם. לדוגמא: אם אתם יודעים שאתם הולכים לפרוע את המשכנתא מהר מאוד (דירה שנרכשת עבור השקעת פליפ למשל), אז שווה לכם לקחת יותר כסף במסלול הפריים, כי אין בו קנסות יציאה; או למשל, אם אתם מתלבטים בין משכנתא מחולקת לשלושה מסלולים: שליש קבועה, שליש משתנה כל 5 שנים בריבית 2.6% ושליש פריים בפריים מינוס 0.5%, לבין שליש ריבית קבועה ושני שליש בריבית פריים +1%, אבל אתם יודעים שתוך שנה מנטילת המשכנתא אתם תקבלו סכום כסף שיאפשר לכם לסגור את מסלול המשתנה כל 5 שנים, ולהישאר עם פריים מינוס 0.5% להמשך הפירעון.

לאסטרטגיה הזו קוראים "מסלול פיתוי". אתם מפתים את הבנק לתת לכם ריביות מאוד אטרקטיביות במסלולים מסויימים על חשבון מסלול אחד גרוע, אבל אתם יודעים שזהו מסלול שתסגרו תוך זמן קצר. לכן – לא תמיד לקיחת 2/3 פריים תהיה האסטרטגיה הנכונה.

3. בשורה התחתונה, מדובר בניהול סיכונים לטווח הארוך

דיברנו קודם על אסטרטגיה של בניית תמהיל בעצמכם, איתו יש לגשת לבנק. איך בונים תמהיל? הדרך היא ניהול סיכונים, אלא שכאן אנחנו עושים ניהול סיכונים לעשרות שנים. תצטרכו לחשוב על מסלול חייכם: האם הוצאותיכם עומדות לעלות בקרוב? ילדים שיגיעו? או שאולי להיפך – עכשיו יש ילדים קטנים, ועוד מעט יגמרו המסגרות הפרטיות וההוצאות ירדו? האם יש צפי לקבלת כספים שיאפשר פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא? האם יש צפי לעלייה בשכר? למשל, עכשיו אתם סטודנטים ואתם צופים להפוך להיות הייטקיסטים? האם אתם מתכוונים לשלם את המשכנתא עד הסוף או שמדובר בהשקעה מתגלגלת, אז קנסות הפירעון המוקדם משחקים תפקיד? האם יש לכם עוד חובות, למשל הלוואות עבור ההון העצמי לדירה ולשיפוצים, שאתם צופים שיסתיימו, ומתי? האם לאחר שהם יסתיימו תוכלו להעלות את ההחזר החודשי של המשכנתא? וגם - עד כמה יטריד אתכם אם ההחזר החודשי ישתנה? האם זה משהו שיכול להכביד על משק הבית בצורה קיצונית?

בנייה למגורים | צילום: שאול גולן

כאשר בונים תמהיל יש טרייד אוף: ככל שהמסלול פחות מסוכן – הריבית יותר גבוהה. כך, ריבית קבועה לא צמודה תהיה הריבית היקרה ביותר שתקבלו, לעומת מסלול הפריים (בו הריבית יכולה להשתנות בתדירות גבוהה), בו תהיה הריבית הזולה ביותר שתקבלו. מנגד – גם אם אתם ממש שונאים סיכון ואתם רוצים לקחת הכל בריבית קבועה, סביר להניח שתתקלו במגבלה אחרת - והיא ההחזר החודשי (מוגבל ללא יותר משליש מההכנסה הפנויה), כך שתמיד יהיה איזון בין היקר יותר לזול.

עוד איזון עליו צריך לחשוב הוא הסיכונים: מדובר במשכנתא ל-30 שנה, ולכן ככל שהמסלול מסוכן יותר והריבית יכולה להשתנות בתדירות גבוהה יותר, אתם חשופים לעלייה בריבית ולעלייה בהחזר החודשי. מסלול של 2/3 פריים הוא מסלול שיכול להיות מאוד תנודתי. הטענה לפיה אם הריבית תעלה נמחזר למסלולים יותר קבועים בעייתית, כי אין מתנות חינם. לאחר שהריבית תעלה, גם הריביות במסלולים האחרים יתייקרו.

4. מה שאתם לא מבינים וקשה לכם לחזות – זה מה שיתקע אתכם

אני לא מתרגשת מאוד מהתנודתיות של מסלול הפריים, מה שיותר מטריד אותי אלו הדברים שקשה יותר לחזות או שלא מבינים. מסלול פריים עולה כאשר ריבית בנק ישראל עולה. נסתכל אחורה ללמוד מהעבר, ונגלה שהיא אכן יכולה להגיע לשיעורים לא מבוטלים ב-30 שנה. אבל אם אתם לוקחים מסלול צמוד מדד – החשיפה שלכם לעליית המדד יכולה להיות הרבה הרבה יותר דרמטית. או כשאתם שמים כסף במסלול משתנה כל 5 שנים, העוגן, למשל בבנק לאומי, הוא: "שיעור התשואה הריאלי הממוצע הקלנדרי של תשואות אגרות החוב ממשלתיות (הצמודות או לא צמודות – לפי מה שבחרתם) אשר נסחרות בבורסה בתל אביב" – האם אתם יודעים לחזות איך הדבר הזה ישתנה? עכשיו? עוד 20 שנה? אז בבחירה בין סוגי הסיכונים שאתם נוטלים, לכו על אלו שלפחות אתם מבינים איך הם מתפתחים.

ואם תעלה הריבית? אחלה! זה מעולה! עליית ריבית היא לא תרחיש אימים שצריך לפחד ממנו כמו אינפלציה של 800% בשנה. עליית ריבית תתבצע כשהמצב הכלכלי במשק יהיה טוב יותר, כשהכלכלה תתאושש. ההתאוששות תעלה גם את הריביות שאנו מקבלים במגזר האג"חי בחסכונות הפנסיה, התאוששות הכלכלה תייצר יותר הזדמנויות עסקיות ושכר יותר גבוה. וכן – גם תשלום החזר חודשי גבוה יותר של המשכנתא. אז אולי לא צריך לרוץ אוטומטית לקחת עכשיו 2/3 פריים בכל משכנתא, אבל בניהול סיכונים נכון, ובאמידה של יכולת ההחזר, אין סיבה להירתע דווקא מהמסלול הזה. מה גם, שהפד האמריקאי הודיע שהעלאות ריבית לא יהיו עד 2022, כך שקשה לראות השתוללות של ריבית בנק ישראל בשנים הקרובות.

5. 30 שנה זה יותר מידי

רוב ההבדל בין משכנתא ל-25 שנה לבין משכנתא ל-30 שנה הולך לתשלומי ריביות. נסו להימנע ממשכנתאות כל כך ארוכות, ואם אתם לוקחים מסלולים כאלו, קצרו אותם לאורך הדרך ככל הניתן.

ומילה על מיחזור: עלתה השאלה האם כדאי לגשת ולמחזר את המשכנתא. התשובה היא שכדאיות למחזור משכנתא תמיד כדאי לבדוק, פעם בכמה שנים. לאורך השנים יש כל מיני גורמים שיכולים להוביל להצעות אטרקטיביות יותר עבורכם: ממיחזור בשיעור מימון נמוך יותר משווי הנכס לעומת המשכנתא המקורית (כי חלק נפרע), דרך שינויים בעקום הריבית, ועד שינוי רגולטורי כמו שקרה כאן – שינוי בתמהיל האפשרי.

אם ננסה לאמוד בכלל אצבע למי ככל הנראה לא כדאי למחזר, אז למי שהמשכנתא שלו לקראת סוף חייה, ייתכן שלא כדאי למחזר. מכיוון שתשלומי המשכנתאות נעשים בדרך כלל לפי "לוח סילוקין שפיצר", את מרבית הריביות הוא כבר שילם בתחילת הדרך.

בנוסף, אם נסתכל על עקום ריביות המשכנתאות במגזר הלא צמוד בשנים האחרונות, ישנן שנים בהן הריביות היו כל כך נמוכות, שסביר להניח שההצעה שקיבלתם היתה מאוד אטרקטיבית. למשל, אם לקחתם משכנתא בשנת 2015, סביר להניח שהריביות היום לא יהיו עבורכם איזו בוננזה גדולה. מצד השני – אם לקחתם משכנתא ב-2013, 2014 או 2017 – סביר להניח שיש פתח למיחזור כדאי.

לשאלות נוספות על משכנתאות, הלוואות, ומיחזורים: הצטרפו אלינו לקבוצת הפייסבוק "כלכליסט - הקורונה והכיס ".