הפטנט של רמ"י: שיווק קרקע לא זמינה לבנייה

במסגרת ניסיונה של רשות מקרקעי ישראל להגביר את קצב השיווקים לקראת סוף השנה, היא משווקת קרקעות שאינן זמינות לבנייה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בסוף דצמבר צפוי להיסגר מכרז לשיווק קרקע מצפון לשכונת נוה גן ברמת השרון, המיועדת להקמת 482 יחידת דיור.

המכרז מעורר עניין רב בקרב חברות נדל"ן הן בשל מיקומו בלב אזור הביקוש במרכז הארץ, והן בשל העובדה כי המדינה מיעטה בשיווק קרקעות במהלך השנה החולפת. אלא שעיון מעמיק במסמכי המכרז מצביע על כך שהקרקע אינה זמינה לבנייה, וקבלת היתרי בנייה מותנית באישורן של תוכניות שונות שלזוכה במכרז אין ודאות אם ומתי יאושרו.

למרות זאת, רמ"י קובעת במכרז כי הזוכה מתחייב לקבל היתר בנייה מאושר תוך 18 חודשים ממועד הזכייה ולהשלים את הבנייה תוך 27 חודשים ממועד זה, כאשר אי עמידה במועדים אלה עלול לחשוף אותו לקנסות.  

הקרקע מצפון לשכונת נוה גן ברמה"ש. "במקום לתמחר דירות, אני מתמחר קנסות" | צילום: אוראל כהן

כך למשל מצוין במכרז כי תנאי לקבלת היתר בנייה להקמת היחידות הוא הגשת תוכנית פיתוח לפארק המטרופוליני בשלמותו שיוקם לאורך ציר הנופש (ממורשה ועד גלילות לאורך כביש 5) ותוכנית עיצוב אדריכלית לציר הנופש. תוכניות אלו מצויות באחריות עיריית רמת השרון ונמצאות בשלבי תכנון, אך אין שום ודאות מתי יושלמו או התחייבות למועד השלמתן.

מסמכי המכרז כוללים גם את הסעיף הבלתי נתפס הבא: "מובהר כי תוכנית הבינוי והפיתוח לשטח המבונה בלבד אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית ביוני 2019 אינה מאפשרת ניצול מלא של מלוא זכויות הבנייה, וכי רק עם אישור תוכנית המקודמת בימים אלה על ידי עיריית רמת השרון, ניתן יהיה לממש את מלוא זכויות הבנייה". עוד הובהר, כי "באחריות המציעים להתעדכן בדבר השינויים הנכללים בתוכנית".

מדובר בהבהרה כי לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית המאושרת לאור מגבלות של גבהים וקווי בניין, ועל כן העירייה מקדמת תוכנית נוספת שתאפשר מימוש הזכויות. אלא שגם במקרה זה התוכנית שמקדמת העירייה נמצאת בשלבי תכנון מוקדמים, ולא ניתן לעיין בה וללמוד מה היא כוללת ומה לוחות הזמנים לאישורה.

ואף על פי כן, למרות חוסר הוודאות המשמעותי בנוגע ללוחות הזמנים שיסללו את הדרך למימוש הבנייה בקרקע, הקבלן שיזכה במכרז יהייה מחויב לעמוד בזמנים להשלמת בנייה, ויהיה חשוף לקנסות במידה ולא יעמוד בהם.

שר השיכון ויו"ר מועצת רמ"י יעקב ליצמן | צילום: אבי מועלם

על רקע זה, עולה השאלה האם ברמ"י הזדרזו לפרסמה לקראת סיכומי השיווקים של שנת 2020. "כל השנה המדינה לא שיווקה קרקעות, ועכשיו שסוף סוף היא כן מפרסמת מכרזים, יש בהם יותר אי ודאות מוודאות", אומר אחד היזמים ל"כלכליסט".

"איך אפשר לתמחר קרקע שלא ניתן לנצל את זכויות הבנייה המאושרות לפי התוכנית? במקום לתמחר יחידות דיור, אני נאלץ לתמחר קנסות, כי ברור שלא ניתן יהיה לעמוד בלוחות הזמנים שמצויינים במכרז. יש הרבה אישורים בירוקרטיים שלא תלויים ביזם, של כל מיני תוכניות, וכששואלים את עיריית רמת השרון מתי הם מתכוונים לאשר את התוכניות האלה, לא מקבלים תשובה מניחה את הדעת עם תאריך. אנחנו חוזרים לתקופה שהמדינה היתה משווקת קרקעות בראש העין, שתנאי להיתר בנייה היה הקמת מחלף. קשה להאמין שהלקחים לא נלמדו".

מרמ"י נמסר בתגובה: "פרסום המכרז נעשה בתאום מלא עם העירייה. סוגיית פיתוח הפארק ותוכנית הבינוי אינן מהוות סיבה לעיכוב הליכי המכרז, ואולי יקודמו במקביל ע"י הגורמים הרלבנטיים, כמקובל במכרזים רבים. במכרז מציגה הרשות את כלל המידע הרלבנטי לשם הזהירות וכדי שמלוא הנתונים יהיו בפני המציעים. בטוחים שהמכרז יזכה להצלחה רבה". בעיריית רמת השרון סירבו להתייחס.