הצעה לתיקון בחוק המכר: תשלום לקבלנים בפרוייקטים של תמ"א 38 יידחה לסוף הבנייה

רגע לפני פיזור הכנסת: תיקון בחוק המכר שעומד להעלות לאישור משרד המשפטים והכנסת, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון עמית גריידי, יגביל את התשלומים שאמורים רוכשי דירות חדשות בפרויקטים אלה להעביר ליזם על פי קצב התקדמות הבנייה.

אחת המשמעויות היא בין היתר, שהכדאיות הכלכלית לקבלנים להקים פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) תמשיך לרדת. זאת, מכיוון שתמ"א 38 עומדת להסתיים, ובגלל שבנקים לא נוהגים לממן פרויקטים של תמ"א 38/1 כי הוא נחשב לרווחי פחות, ובניגוד לפרויקטים של תמ"א 38/2.

התשלומים יידחו למועדים הסמוכים יותר להשלמת הבנייה ומסירת הדירות, זאת במטרה להפחית את הסיכון לכספי הרוכשים אשר מועברים בשלב הבנייה במקרה שהיזם ייקלע לקשיים.

מלבד העובדה שהסיכון לכספי הרוכשים יפחת, המשמעות של התיקון היא כי היזם, שגם כך מתקשה לקבל מימון של פרויקט מסוג תמ"א 38/1, יידרש להביא הון גדול יותר לטובת מימון הבנייה.

הרקע לתיקון הוא פסק דין שאושרר בבית המשפט העליון באפריל האחרון, לפיו רוכשים של דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38/1 ברמת גן שהעבירו כספים ניכרים ליזם, וקיבלו הערת אזהרה כבטוחה, איבדו את כספם לאחר שהיזם נקלע לקשיים. במסגרת הליך הפירוק, ולבקשת המפרק עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר הר-צבי, ברא"ז, ובמטרה לחדש את הפרויקט התקוע, נמחקו הערות האזהרה ובוטלו הסכמי המכר באישור בית המשפט. פסק הדין עורר זעזוע בעולם הנדל"ן מאחר ומעמדה של הערת האזהרה שהיוותה עד פסק הדין בטוחה לכספי רוכשים, התערער ונחלש.

"חוק מכר דירות מחייב מוכר דירה לספק בטוחה לרוכש דירה, כך שבמקרה כשל בפרויקט כספו של הרוכש מובטח", כתב הממונה לחוק המכר עמית גריידי בהודעת אזהרה לציבור.

"לאחרונה למד משרד השיכון כי במספר פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 הכוללים חיזוק בניין ותוספת דירות בהם ניתנה בטוחה מסוג הערת אזהרה, לא היה בכך כדי לספק הגנה טובה לרוכשי הדירות החדשות, כאשר החברה המוכרת נקלעה להליכי פירוק ואלה איבדו חלק מהכספים ששולמו על ידם. משכך ממליץ הח"מ לרוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 לפעול במישנה זהירות ככל וכספם מובטח באמצעות הערות אזהרה, ולוודא כי התשלומים נעשים בהתאם לתקנות המכר המאפשרות ליזם לגבות כספים לפי קצב התקדמות הבנייה כפי שנקבעו על ידי משרד השיכון.

עוד הוסיף גריידי כי: "הח"מ פונה לציבור רוכשי הדירות לשים לב כי ככל ומגיעה דרישת תשלום ועולה ספק בגין נאותות הדרישה והתאמתה לשלב הבנייה בו מצוי הפרויקט, אז מומלץ לבצע פעולות אשר יבטיחו את נאותות הדרישה אל מול השלב בו נמצא הפרויקט, וזאת באמצעות בעל מקצוע בלתי תלוי. בנוסף על רקע המצב המתואר, ומתוך מטרה לצמצם את הסיכון לכספי רוכשים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 פועל משרד השיכון לעדכון תקנות חוק המכר כך שהתשלומים בגין רכישת דירה חדשה יידחו, לעומת הקבוע בתקנות היום, לאורך שלבי הפרויקט. הדבר יפורט בהרחבה במסגרת פרסום טיוטת עדכון התקנות לציבור".

הממונה מציין כי הרוב המוחלט של הפרויקטים מגיעים לכדי השלמה ומסירת הדירות בהתאם להסכמי המכר וללא פגיעה ברוכשים. "נייר זה נוגע למיעוט המקרים בהם מתגלה כשל בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 דבר אשר מביא לפירוק החברה היזמית ובכך לפגיעה בכספי הרוכשים".