העסקה בין י.ח דמרי וקרן מגוריט מבוססת על בארטר מנופח

אחת הקלישאות על כלכלת סחורות (בארטר) מתארת איך מוכרים כלב במיליון שקל - תמורת החלפתו בשני חתולים ששווי כל אחד מהם חצי מיליון שקל. קשה שלא להיזכר בקלישאה השחוקה הזו נוכח העסקה שעשו השבוע חברת י.ח דמרי וקרן הריט מגוריט.

דמרי רכשה מניות מגוריט בפרמיה של 32% על מחיר השוק, ובתמורה קנתה מגוריט 56 דירות שבונה דמרי באשקלון תמורת 90.75 מיליון שקל — גבוה מהמחיר הממוצע שבו מכרה דמרי בשנים האחרונות דירות באותו פרויקט.

דמרי תחזיק ב־2.15% מקרן מגוריט, לאחר שרכשה את המניות תמורת 19.95 מיליון שקל במחיר של 7.5 שקלים למניה - גבוה ב־32% ממחיר הסגירה ערב העסקה (20 בדצמבר).

מה לחברת בנייה ולחברה המנהלת דירות להשכרה?

קשה להבין מה יש לדמרי לעשות עם מניות של קרן ריט, המנהלת דירות להשכרה, בתחום הנדל"ן למגורים, שבו עוסקת דמרי בהצלחה בעצמה. על אחת כמה וכמה לאור העובדה שאת עיקר רווחיה עושה מגוריט מהערכות שווי רבעוניות, שמעלות את ערך הדירות והרווח החשבונאי.

בכל מקרה, דמרי גם השתתפה לפני ארבע שנים בהנפקת הקרן בבורסה - אז בשווי של 228 מיליון שקל, לעומת שווי נוכחי של 561.5 מיליון שקל - אולם היא מימשה את המניות במהלך השנים, ואתמול דיווחה מגוריט שדמרי לא החזיקה כלל ניירות ערך של הקרן לפני ההקצאה הנוכחית.

עסקת הנדל"ן, שבוצעה במקביל, יכולה להסביר את חזרת דמרי למגוריט: החברה מכרה לקרן את הבניין השלישי שהיא מקימה בשכונת ברנע באשקלון, הכולל 56 דירות, תמורת 90.75 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע של 1.62 מיליון שקל לדירה.

לפי דו"חות החברה לרבעון השלישי, היא מכרה עד כה 70 דירות בשני הבניינים הראשונים (מתוך 112 דירות בסך הכל) תמורת 99.4 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע של 1.42 מיליון שקל. דמרי דיווחה לבורסה שתרשום רווח לפני מס של 26 מיליון שקל על העסקה באשקלון.

במקביל, בשל הקצאת המניות, היא תזקוף בדו"חות הפסד אחרי מס בהיקף של 3.4 מיליון שקל. אם תרצו: הפרמיה של מחיר המניה מגולמת בפרמיה של מחיר הדירות. מגוריט מראה לכל השוק שמניותיה שוות הרבה יותר ממה שהשוק מגלם, ודמרי מראה לכל השוק שהיא מוכרת דירות באשקלון הרבה מעל למחיר השוק. מצב של Win Win.

חשוב להדגיש שלשתי החברות יש עדיין תשואה לא מבוטלת מהעסקה. באחרונה קיבלה דמרי את אישור מרכז ההשקעות לייעד 56 מתוך 112 הדירות בפרויקט להשכרה ארוכת טווח לפי חוק עידוד השקעות הון, שמקנה הטבות מיסוי שונות לפרויקט, ובראשן הפחתת מס החברות מ־23% ל־11% בלבד. לאור זאת, החברה מכרה כעת את מגדל ההשכרה למגוריט, אולם תמשיך ליהנות ממס חברות מופחת על מכירת 56 הדירות האחרות.

צילום: אוראל כהן

בשוק ההון זוכרים למגוריט את ההתחלה הצולעת

עבור מגוריט, ישנה משמעות לא מבוטלת להכרה מצד שחקנית כמו י.ח דמרי, שיודעת לפעול בעצמה בשוק המגורים. קרן הריט מוחזקת היום בעיקר בידי גופים מוסדיים כמו הפניקס (12.3%), כלל ביטוח (9.1%) ומנורה (8.8%). 

אולם בשוק ההון זוכרים לה את ההתחלה הצולעת יחסית, כשהמשקיעים הגדולים בהנפקה היו שמות כמו קופות הצדקה לאלמנות ויתומים, קופת הפנסיה של חברה קדישא וקרן קיימת לישראל.

בנוגע למחיר הלא זול של הדירות באשקלון, מגוריט מסרה כי למחירי המכירה של הדירות בדו"חות דמרי יש להוסיף 17% מע"מ, וכי "מחירי הדירות בדו"חות דמרי מוטים כלפי מטה, כיוון שמאז המכירה נרשמו עליות מחירים וגם כמעט לא נמכרו הדירות המיוחדות, בעוד מגוריט רכשה מגדל שלם, כולל הדירות המיוחדות, ומדובר בבניין היוקרתי ביותר במתחם ששוויו גדול יותר מהשניים האחרים (הבניין הושאר במכוון לסוף השיווק). התוצאה היא שמגוריט קנתה את הדירות במחיר אטרקטיבי מאוד ונמוך מהמחירים שבהם נמכרו הדירות האחרות בפרויקט". 

יגאל דמרי | צילום: אוראל כהן