רמ"י משחררת את הפקק? שליש מהדירות השנה - שווקו השבוע

לאחר חודשים של קפאון, השבוע נסגרו ועוד יסגרו 21 מכרזי מקרקעין לבנייה למגורים, ובהם תוכניות לבניית כ־8,000 דירות בסך הכל. עד סוף נובמבר חתמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עם חברות בנייה על חוזים לחכירה קרקעות שבהן תוכניות לבניית 14 אלף דירות. כך שאם המכרזים שנסגרים השבוע יצליחו, השנה תסיים עם חוזים לבניית 22 אלף דירות, כאשר 36% מהם במכרזים שנסגרו תוך שבוע אחד.

כ־3,200 מהדירות במכרזים שיסגרו השבוע הן באזורי הביקוש במרכז. המתחמים הבולטים והמסקרנים הם תוכנית לבניית 818 דירות במתחם נורית על חורבות מחנה צריפין; שני מכרזים בשטח מחנה תל השומר לבניית 1,270 דירות; ו־480 דירות באזור רצועת הנופש מדרום לכביש 5 בשטח השייך לרמת השרון. אפשר להעריך כי למכרזים באזור המרכז יהיה ביקוש ער, והם יצליחו. כ־4,800 דירות במכרזים באזורי פריפריילים ולא בטוח שחברות הבניה יגישו הצעות לכל המתחמים. שני המכרזים הבולטים הם לבניית 1,200 דירות בקרית ביאליק וכ־1,000 בשדרות.

הימים הקרובים יתקנו משמעותית את נתוני השיווקים של רשות מקרקעי ישראל, אך הם צפויים להיות נמוכים מאשר שנים קודמות, ולמעשה נתונים כאלה לא נראו מאז 2013, שבה הוקצו קרקעות לבניית 30 אלף דירות בסך הכל. גם ב־2014–2015 הוקצו קרקעות לבניית כמות דומה של דירות, וב־2016–2018 הוקצו קרקעות לבניית כ־40 אלף דירות בממוצע בשנה. את 2019 סיימה רשות מקרקעי ישראל עם עסקאות לבניית 38 אלף דירות, מהן 26 אלף על קרקעות שהוקצו במכרז, ו־12 אלף בפטור ממכרז.

במכרזים שיסגרו השבוע, המדינה צפויה להכניס כ־1.5 מיליארד שקל, במיוחד בזכות המכרזים שיסגרו במרכז ובמיוחד בתל השומר, שם מחיר הקרקע בארבעה המגרשים יחד הוא כ־600 מיליון שקל, ובצריפין כ־350 מיליון שקל. על פי תנאי המכרז, חברות הבנייה נדרשות להעביר את הסכום רק בעוד 90 יום, כלומר ב־2021.

ישראל כץ ויעקב ליצמן | צילום: אבי מועלם, אלכס קולומויסקי

המכרזים הוכנו וחיכו רק לכץ

ההאטה במכרזים לבנייה למגורים החלה השנה בצל המשבר הפוליטי ומשבר הקורונה. חסם משפטי מרכזי לסגירת מכרזים היה העובדה ששר האוצר ישראל כץ חיכה שלושה חודשים עד שחתם על שינויים במתכונת המכרזים. בספטמבר השנה שר הבינוי יעקב ליצמן הוביל החלטה של מועצת מקרקעי ישראל שמשנה את שיטת מחיר למשתכן, ושם התוכנית שונה גם לדיור במחיר מופחת. בין היתר הוחלט כי בשכונות יקרות שבהן מחיר דירה גבוה מ־20 אלף שקל למ"ר, לא ישווקו דירות בנחה והקרקעות ימכרו במכרז לקבלנים לכל המרבה במחיר. הקבלנים שזכו במכרזים אלה, יוכלו למכור את הדירות בשוק החופשי.

שינוי דרמטי נוסף הוא מגבלה על גובה ההנחה. במחיר למשתכן הקבלנים התחרו על גובה ההנחה שהם מוכנים להציע לדירות שהם מוכרים לזכאים, ביחס למחיר השוק. כעת נקבע רף הנחה מקסימלי של כ־400 אלף שקל. הגוף שמחליט על מדיניות המקרקעין בישראל היא מועצת מקרקעי ישראל, מעין דירקטוריון של רשות מקרקעי ישראל. המועצה שבראשה ליצמן אישרה את התיקונים, אלא שעל פי חוק הם יכולים להיכנס לתוקף רק לאחר ששר האוצר חותם עליהם. כץ חתם על ההחלטה רק בתחילת דצמבר. התמהמהות הייתה בגלל מחלוקות בין משרד הבינוי למשרד האוצר על מספר הדירות שישווקו בהנחה, וגם מפני שהייתה זו תקופה של חילופי תפקידים באגף תקציבים באוצר - בין היתר אריאל יוצר סגן הממונה על התקציבים בתחומי הנדל"ן שפרש ביולי, ומחליפו צחי דוד מונה רק בנובמבר.

בלי חתימתו של כץ על התיקונים בשיטת המכרז, לא הייתה אפשרות לסגור את המכרזים. לבקשת משרד הבינוי, לפני כחודשיים אישרה היועצת המשפטית של רשות מקרקעי ישראל עו"ד מניה לייקן, לפרסם שורה של מכרזים, אך להמתין לסגירתם עד לחתימה של השר כץ. מאז הכינו במשרד הבינוי וברמ"י את חוברות המכרז, כך שכאשר כץ חתם על החלטת המועצה, 21 המכרזים כבר היו בשלים. 

בעיה נוספת שלא אפשרה לסגור מכרזים, היא היעדרו של תקציב מדינה והעובדה שלא אושר חוק ההסדרים. מכרזי המקרקעין בפריפריה כוללים גם מענקים לרוכשים הדירות וסבסוד של חלק מעלויות פיתוח הקרקע. אלה מגיעים מתקציב המדינה, אך כאשר אין תקציב, הם תלויים באישור של ועדת חריגים שבראש החשב הכללי באוצר. עד עתה הבעיה לא נפתרה בשל מחלוקת בין האוצר למשרד הבינוי על היקף התקציב הנחוץ.

לכל הקשיים האלה התווסף השנה גם משבר הקורונה, אשר אילץ את רשות מקרקעי ישראל לדחות מכרזים בתקופות הסגר בגלל חוסר יכולת טכנית לחתום על מסמכים וגם בשל צמצום בכוח האדם.

מצמצמים את ההיצע במקום להגדילו

ההתמהמהות של כץ גרמה לעצירה במאמצי משרד הבינוי להגדיל את היצע הדירות דווקא בתקופה שבה נרשמו שיאים בביקוש לדירות. שילוב של מספר צעדים של כץ וועדת הכספים, עלולים להוביל לצמצום של היצע הדירות ולעליית מחירים.

ביום שלישי דיווחה הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, כי ברבעון השלישי של 2020 (יולי–ספטמבר) בוצעו 30 אלף עסקאות למכירת דירה, שיא רבעוני של חמש שנים. השיא הגיע בעיקר בעקבות עלייה ברכישת דירות על ידי משקיעים שחזרו לשוק לאחר ששר האוצר כץ הוריד את מס הרכישה שמוטל על משקיעים מ־8% ל־5%.

החלטה תמוהה אחרת של ועדת הכספים שהתקבלה ביום שני ביוזמת ח"כ שלמה קרעי, תאפשר למשפרי דיור שקנו דירה חדשה, לא למכור את דירתם הישנה במשך כמעט שלוש שנים, ולא לשלם מס רכישה כמשקיעים. התירוץ ליוזמה הזו הוא משבר הקורונה שבתחילתו הוביל לקשיים טכניים בחתימה על חוזים. אך המצב כיום שונה ואלפי עסקאות נחתמות. התוצאה של ההחלטה הוא גידול חד במספר הדירות בהמתנה - כלומר כאלה שמשפרי הדיור אמורים למכור ולשחרר לשוק. על פי גרינברג, יש כיום 17 אלף דירות כאלה, 15% יותר מאשר ערב המשבר.