הדמיה: בני Evolve Media להדמיות
נפרדים מהקיוב האישי ומהתמונה של הילדים
חללי עבודה מטעם בעלי הנכסים, קומות היברידיות שמשמשות שוכרים שונים, מקומות ישיבה מתחלפים וחוזים קצרי טווח: המשבר בענף המשרדים מדרבן אימוץ פתרונות שיאפשרו לו להישאר רלוונטי ולשמר את השוכרים ביציאה מהקורונה
עשרות שנים התנהל שוק המשרדים על מי מנוחות. בעלי הנכסים, ברובם אנשי נדל"ן מנוסים, ביססו בו חוקים שיצרו סדר, ובראשם חוזי שכירות ארוכי שנים שסיפקו לענף ודאות. כל עוד הכלכלה צמחה, גם ענף המשרדים התנהל ביציבות מפתיעה, למעט מספר מוקדים שבהם ההיצע צמח בקצב מהיר מהביקוש.
אלא שמשבר הקורונה סדק את היציבות שאפיינה את הענף והפך את היוצרות: הכוח עבר מבעלי הנכסים אל השוכרים, שכעת מכתיבים את החוקים שלהם. על רקע זאת חברות המשרדים הגדולות כבר נוקטות מהלכים בניסיון לשמר ככל האפשר את מחירי השכירות והתשואות.
קראו עוד בכלכליסט
לדברי יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף בחברת ייעוץ הנדל"ן אינטר ישראל, הענף כבר עמוק במשבר: "בצירי העסקים הראשיים של תל אביב רואים ירידת מחיר של כ־17%, זה משקף חזרה למחירים מוחלטים של 2011. בתוך תשעה חודשים חזרנו לפחות תשע שנים אחורה. חלק גדול מהמובטלים הם אנשים שיושבים במשרדים הללו, והמשוואה פשוטה — פחות אנשים, פחות משרדים. אין היום בניין משרדים שאין בו ואקום. בדו”חות החברות רואים שלכאורה המשבר עבר לידן, אבל זה מפני שהחברות עדיין חתומות איתם בהסכמי שכירות כשפיזית אין שימוש במשרדים. כשיתחילו להיפתח הסכמים, נתחיל לראות תנועה".
לפי בלומנטל, האזורים שספגו כעת את הפגיעה הקשה ביותר הם מתחם BBC בבני ברק, פתח תקווה וחולון, שבשלושתם יש בנייה לא סבירה בהשוואה לביקוש.
חוזים לשלוש שנים
"העולם נמצא במורה נבוכים. אנחנו מנחשים שאנשים התאהבו בעבודה מהבית וירצו לשמור על כך שלפחות חלק מהזמן יעבדו מהבית", אומרת האדריכלית ורד גינדי. לדבריה, יש הבנה שיגבר הצורך בגמישות בשוק המשרדים, והיזמים שמוציאים מאות מיליוני שקלים על מבנה "קשיח" בודקים כיצד ניתן "להגמיש" את הבניין.
גינדי מסתמכת בעיקר על מגמה שהחלה בחלק מהחברות שבהן אין מקומות ישיבה קבועים, כמו בפירמת ראיית החשבון EY ובמיקרוסופט, שם חלק מהעובדים מקבלים את סידור הישיבה באפליקציה עם הגעתם למשרד. כעת, אומרת גינדי, יש צורך ללכת צעד קדימה ולהפוך שתיים־שלוש קומות בבניין להיברידיות, כלומר כאלה שיכולות לשמש כל יום שוכר אחר ולשימושים שונים: “אם יעברו ליומיים עבודה מהבית, החברות לא ישכרו שטח כפול רק כדי שלאבי יהיה קיוב עם תמונות הילדים שלו".
לדברי בלומנטל, בעלי המשרדים “מאפשרים היום חוזים קצרים, בחלק מהמקרים לתקופה של שלוש שנים, עם פחות קנסות בעת מימוש נקודות היציאה, ועם הרבה יותר הטבות לחברות. תהיה הרבה יותר פשטות. מי שלא יציע חללי עבודה גמישים יעשה לעצמו נזק ויגיע לזה בהמשך בכל מקרה”.
ל"כלכליסט" נודע, כי קרן ריט 1 החלה ליישם במספר מבנים את רעיון הקומה ההיברידית כדי שגם חברות שיצמצמו שטחים יוכלו לשכור חלל על בסיס יומי אם ירצו לזמן את כל עובדי החברה למשרדים או למקרים של פרויקטים נקודתיים המחייבים שטח עבודה רחב היקף לזמן מוגבל. בשלב זה מדובר על הכשרת קומה במגדל פסגות ברוטשילד 3 בתל אביב (500 מ”ר), בבית ריט 1 בהרצליה פיתוח (1,000 מ”ר) ובמגדל אינפיניטי שהיא מקימה ברעננה (2,000 מ”ר). הקומה ההיברידית חולקה לשלושה חלקים מרכזיים: שטחים ציבוריים; חדרי ישיבות ומנהלים; ועמדות עבודה בחללי עבודה פתוחים.
נטלי מרשל, נציגת היזמים ריט1 וסען זהב בפרויקט: "הקומה ההיברידית תוכל לתת מענה לאותו יום בשבוע שהחברה תרצה להביא את כל עובדיה למשרד, לישיבות צוות, סיעור מוחות והדרכה, והיא פותרת לחברות את הדילמה של היקף המשרדים שהן צריכות לשכור בעת הזאת". שטח משרדי שמתוכנן לרווחת העובדים הוא לדבריה חלק מהיכולת של החברות לשמר עובדים ולגייס "טאלנטים", לאחר שבתקופת הקורונה והעבודה מהבית הרגישו חלק מהחברות כי יש רפיון בתחושת הנאמנות כלפי הארגון והתגברה עזיבה לחברות אחרות. השטח שהוקצה לכך מהווה כ־5% משטח המגדל, המשתרע על כ־60 אלף מ"ר, והיזמים ישקיעו בפנים הקומה סכום גבוה של 4,500-4,000 שקל למ"ר.
מודל אחר אותו החליטה לאמץ חברת אשטרום נכסים הוא הקמה של מותג חללי עבודה פרטי, שיתחרה בחללי עבודה כגון WeWork וריג'ס. זאת במטרה לאפשר לבעלי הנכסים לייצר גמישות עבור החברות ששוכרות שטחים בלי לעזוב את הבניין, ולאפשר לעובדים לעבוד מהבית ולהגיע למקום העבודה לסירוגין. בני אוסמו, סמנכ"ל נכסים באשטרום נכסים: "עובד שמגיע למשרד כבר לא רואה את הקיוב שלו כמשרד פרטי. במקביל, עוד לפני הקורונה, צמח עולם מתחמי העבודה המשותפים שבמידה רבה הכתיב שינויים לעולם המשרדים המסורתי ויצר עולם משרדים חדש וגמיש יותר. זה גרם לנו להתחיל לחשוב על פיתוח מוצר כזה אצלנו. הקורונה האיצה תהליכים שהיו בראשיתם".
בכוונת אשטרום נכסים לפתוח כבר בתחילת 2021 מתחם שייקרא אשטרום פורט (Port) בפארק העסקים של החברה בהוד השרון. המתחם אכלס בעבר את אמדוקס, וכיום שוכרות בו שטחים חברות הייטק אחרות. החברה הכשירה את שתי הקומות העליונות בבניין המרכזי מבין שלושה מבנים, בשטח של 2,600 מ"ר, לשכירת משרדים לטווח קצר. המתחם יכלול גם שטח מרכזי שבו חדר כושר, מרכז כנסים, חדרי ישיבות להשכרה ולאונג' עסקים, והוא ישרת את כל הפארק, ולא רק את השוכרים של פורט.
בכוונת החברה להקצות שטחים כאלה גם בפרויקטים נוספים, כך שכ־5% משטח כל פרויקט ישווקו כחלל עבודה תחת המותג פורט. אחרי הוד השרון, בכוונת החברה ליישם את המודל גם בפרויקט לייף שהיא מקימה בבני ברק, ולאחר מכן להטמיע אותו בשלושה־ארבעה נכסים שנמצאים בשלב הייזום. "יש לנו לא מעט פרויקטים בהקמה בשלבים שונים ונטמיע בהם את הפורט. יש לנו פעילות באנגליה ובגרמניה ויכול להיות שגם שם נטמיע את זה", אומר אוסמו.
באשטרום מדגישים כי הם לא ינסו להתחרות בחברות החללים המשותפים: "אנחנו לא בתל אביב, החלק החווייתי הוא בעיקר שם ואנחנו במעגל השני לתל אביב. למדנו איך הדברים עובדים יחד עם אנשי המקצוע, והשכלנו להבין מה הלקוחות שלנו רוצים. החברות ששוכרות אצלנו הן פחות הסטארט־אפים הקטנים, וגם חתך הגיל הוא שונה, פחות 25 ויותר 35 ומעלה. זה לא שאנחנו לא רוצים לתת חוויית תוכן ומשתמש, שכרנו מישהי עבור זה, אבל זה לא יהיה אלכוהול ומסיבות בימי חמישי. אנחנו לא נהיה הכי מגניבים ונזמין פיצות לכולם בערב. הגישה תהיה אחרת, יותר תכליתית".
”משרד הוא מרכז חברתי”
גמישות היא ללא ספק צורך השעה, אך היא ללא ספק תצמצם את נתח ההכנסות והרווחים של החברה המשכירה. חדר ישיבות משותף בבניין למשל יכול להיות פתרון יעיל לחברות שממעטות להשתמש בחדרים הללו, אולם הוא יפחית משמעותית את השטח שהן יבקשו כעת לשכור לטווח ארוך. כנ”ל האפשרות החוזית לשכור שטחים נוספים על בסיס יומי או שעתי.
אבל לא כולם שותפים לרוח השינוי. גיא פישר, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח, מעריך שלציבור יש כמיהה לחזור למקומות העבודה: “אני לא שומע הרבה אנשים שבאמת אומרים שישמחו לעבוד מהבית. קצת מקצינים בנושא הזה".
לדבריו, חברות ההייטק לא מתכננות משרדים מינימליסטיים: "אני לא חושב שבגלל הקורונה הן יתחילו לחשב כל מ"ר במשרד, ולא בטוח שדווקא עכשיו יחליטו לצמצם. העבודה מהבית היא משאלת לב של הרבה אנשים, אבל בפועל מקום העבודה הוא מרכז חברתי. מי שמשפיע על שוק המשרדים זה ענף ההייטק, ושם יש עניין של יצירתיות שנפגע כשעובדים מהבית ללא הממשק הבינאישי. אני לא אומר שנראה עליית מחירים, אבל יש הרבה יותר גורמים מאזנים ואי אפשר להתעלם מזה. אנשים לא מוכרים נכסים, ואם אתה מסתכל על מה שקורה בהייטק ועל כמויות הכסף שנכנסות אני לא בטוח שלא יהיה ביקוש גבוה יותר".