לבטל את תמ"מ 3/21 – ועכשיו!
פוטנציאל למאות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ
מוגש מטעם DUN'S 100
כמעט בכל כתבה שמתפרסמת במדורי הנדל"ן בישראל אנו קוראים על חוסר בהיצע של דירות במרכז הארץ וכן על ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה אשר רובה נובעת כתוצאה ממחסור חמור של קרקעות פנויות. החוסר בהיצע מתנגש עם ביקושים גוברים לדירות מצד הציבור והתוצאה היא עליית מחירי הדירות.
אחת הסיבות המרכזיות לבנייה הלא מספקת במרכז היא תוכנית מתאר מחוזית במחוז מרכז (תמ"מ 3/21) תכנית אשר ללא ספק האטה משמעותית את הבנייה במרכז הארץ.
התוכנית אושרה על-ידי המועצה הארצית ב-2003, אך תיכנונה החל לפחות עשור שנים לפני כן, כך שהיא בעצם רלוונטית, לכל היותר, לתקופה של לפני כ-25 שנה, רבע מאה !
בתקופה זו הארץ השתנתה ללא היכר, הצרכים, התפיסה, העולם כולו!
כשאושרה, תמ"מ 3/21 מטרתה היתה לקבוע את מאפייני הפיתוח של מחוז מרכז כחלק מהמטרופולין הראשי בישראל, וליצור את התנאים לבנייה במחוז שתענה על הגידול הצפוי באוכלוסייה בעשורים הבאים. התוכנית עוסקת בהפשרתן של קרקעות חקלאיות ספציפיות במחוז מרכז לצרכי מגורים, תעשייה, תעסוקה, מסחר ופנאי - תוך שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי, על ערכי הטבע והנוף, חוף הים, הנחלים והסביבה. התוכנית הפרידה בין אזורים הניתנים לפיתוח עירוני לבין אזורים אחרים, חלקם חקלאים, חלקםשמורות טבע, חלקם אזורי "נחל וסביבותיו" וחלקם אזורי נופש מטרופיליני (אנ"מ) .
באזורים אלו נעסוק במאמר דיעה זה.
האנ"מ נמצאים בשטחים הפתוחים בין ישובים ובקרבתם והבנייה בהם הוגבלה במטרה "לתת מענה לצרכי הנופש והפנאי של האוכלוסייה". האזורים העיקריים מצויים בנתניה, ברעננה, בבקעת אונו, בראשל"צ ובנס ציונה – והשימושים המותרים בהם הם לחקלאות, שטחים פתוחים, תשתיות וכדומה. מדובר בעשרות אלפי דונמים בלב אזורי הביקוש הכי חמים במרכז הארץ אזורים בהם , בשל הגדרות התכנית כמעט ולא ניתן לעשות בהם דבר. קל מאוד לזהות שהאג'נדה שהתוכנית ביקשה להוביל היא שימור הטבע, אך בפועל היא יצרה ליקויים קשים שהביאו לתוצאה הפוכה לגמרי ממה שהיא ביקשה להשיג!
אזורים אלו, רובם הגדול , עומדים כיום נטושים, חלקם אף ללא כל עיבוד ובוודאי שאינם משמשים ל"נופש"...
.
אפרט את הסיבות המרכזיות לכך ששטחי ביקוש אלו עומדים כאבן נטולת הופכין:
התוכנית קבעה כי ישנה אפשרות לבנות באנ"מ שלא בשימושים חקלאיים, בתנאי שהבנייה החדשה תהיה באזורים צמודי הדופן, כאשר צמוד דופן, הכוונה הינה לאזורים המצויים בסמיכות לאזורי הפיתוח , עוד הוגדר כי שטח הבנייה לא יעלה על 15% מהאנ"מ.
הנחיה עמומה מאוד – התוכנית לא נתנה את הדעת האם ה-15% האלה הם שטח ? שטח נטו? ברוטו?זכויות?? או משהו אחר; היא לא נתנה את הדעת האם 15% צמוד דופן אמור להיות צמודים לדופן הבנויה באופן שהייעוד יהיה אותו ייעוד; התוכנית לא הגדירה את כללי האיחוד והחלוקה בכל השטחים העצומים האלה ובעלי הזכויות מבולבלים.
כל אלו יצרו קושי אדיר במימוש הזכויות של בעלי הקרקעות, וקושי אדיר בתכנון ובנייה באזורים אלה, עובדתית – במשך 17 שנה כל נושא הבנייה והפיתוח במחוז מרכז תקוע לחלוטין.
תנאי נוסף שקבעה התמ"מ הוא שכדי להגיש תוכנית לבנייה בשטחים המותרים, צריך קודם כל להקפיד על כל התנאים שציינתי לעיל, ובנוסף להגיש את התוכנית על כל הרצף הפוליגוני של השטחים , רצף אשר במרבית המקרים , מחייב הגשת תכנית על אלפי דונמים , מדובר בדרישה בלתי סבירה בעליל ובלתי ניתנת ליישום.
בנוסף, לפי עמדת מרבית אנשי המקצוע המובילים בארץ מדובר בתוכנית אשר הובילה לפגיעה קשה בערכי הקרקעות בשל אי היכולת לממש את זכויות הבנייה עליהן - היו תביעות על סך כ-5 מיליארד שקל נגד המדינה בגין ירידת הערך אך באורח פלא כולן נדחו בבית המשפט העליון.
דינה של תמ"מ 3/21 הוא להתבטל לאלתר, ואני קורא למועצה הארצית לעשות חשיבה מחדש בהתאם למציאות של ימינו, ולאפשר תכנון במחוז מרכז.
ב-25 השנה האחרונות המדינה התפתחה, האוכלוסייה גדלה, וקיים במחוז המרכז צורך אדיר בדירות למגורים לצד אזורי תעסוקה, מרלו"גים, אזורי מסחר ותעשייה, אבל התוכנית לא מאפשרת שום דבר מכך.
לכל הפחות, ראוי להוציא חלק מהשטחים מתוך תכולת תמ"מ 3/21 כדי לאפשר בהם בנייה עצמאית ללא ויכוחים ארוכי שנים בין בעלי זכויות על איחוד וחלוקה. הקרקעות האלה יכולות להיות מנוע צמיחה אדיר לכל תחום ההתחדשות העירונית שמשווע לקרקעות איכותיות פנויות היכולות לשמש כקרקעות משלימות. הן יכולות לסייע בפיזור הצפיפות במרכזי הערים, יכולות להגדיל את המכפילים ולאפשר כלכליות ויציאה לדרך של יותר פרויקטים באזורי ביקוש חמים.
שוב אציין כי רוב הקרקעות שהתוכנית חלה עליהן עומדות היום שוממות, לעיתים תמצאו בהן פרדסים עקורים ולעי תים שטחים ירוקים ריקים לגמרי. כלומר תמ"מ 3/21 אינה משרתת את המטרה המקורית שלה אין כל נופש מטרופוליני ובעצם,הקרקעות עומדות כאבן שאין לה הופכין.
לסיכום תמ"מ 3/21 גרמה לפגיעה בערכי הקרקע, היא איננה ממצה את ייעודה, היא מוקד לסכסוכים בין בעלי זכויות – ולכן חובה לבטל אותה - ועכשיו.
אפשר לבנות בשטחים האלה מאות אלפי יחידות דיור. אנחנו רואים שיש להן ביקוש, אנחנו רואים חוסר בהיצע דירות באזור המרכז בפרט, ואנחנו רואים את עליית מחירי הדירות שנובעת מכך. אני קורא למועצה הארצית לעשות מעשה ולתקן עוול של רבע מאה!
מאת עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי