תכנית משרד השיכון – אליה וקוץ בה

מוגש מטעם DUN'S 100

העובדה שלקראת 2020 ובראשית 2021 עושה משרד השיכון מאמץ משנה לקדם כה שיותר שיווק קרקע למגורים, כולל באיזור הביקוש במרכז הארץ, הינה בהחלט תפנית חיובית ומעידה על הפנמת המצב בקריטי לפיו לפחות 60 אלף שזכאים, רובם הגדול זוגות צעירים, ממתינים בכיליון עיניים לרגע בו יזכו בהגרלה ויקבלו דירה במחיר מופחת.

אולם, וזה אולם גדול, וכפי שזה קרה במחיר למשתכן נכשלה כידוע כשלון חרוץ, משרד השיכון ויתר מקבלי ההחלטות בממשלה משועבדים שוב לקונספציה לא נכונה שלצערי תגרום לאכזבה מרה לכל מי שמייחל להגדלת היצע הדיור, ובמיוחד במרכז הארץ, ובמיוחד לזכאים.

כפי שמחיר למשתכן יצרה עיוות חמור, שבא לידי ביטוי בעודף עצום של דירות גדולות ומיותרות שנבנו בפריפריה ועמדו כאבן שאין לה הופכין, באין דורש, כך גם התכנית החדשה מנסה בכוח לשכנע אוכלוסיות צעירות וחזקות לרכוש דירה בפריפריה, גם אם הן עובדות, קונות ומבלות במרכז הארץ וגם אם הן רוצות להמשיך ולהישאר בקרבת המשפחה הגרעינית והחברים.

המילכוד הגדול של התכנית החדשה בא לידי כך שמשרד השיכון הציב אפ-ריורי רף נוקשה ביותר למחירי המינימום של הדירות שישווקו במרכז הארץ וקבע בפועל כי ההנחה על המחיר הריאלי באיזור הביקוש לא תעלה על כ-10 אחוזים בלבד, כלומר כ-200-300 אלפי שקלים על דירה שעלותה הריאלית הינה 2-3 מיליון שקלים.

ההיגיון שמאחורי החלטה זו הינו ברור – במשרד השיכון חוששים ממצב שהיה במחיר למשתכן בו דירות באיזור יקר דוגמת גליל ים הרצליה, שווקו בהנחה ריאלית של כ-20-30 אחוזים, כלומר עד 1 מיליון שקלים הנחה. כך גם היה בפרויקטים ששווקו במודיעין ובמיקומים נוספים באיזור הביקוש.

שאלת מיליון הדולר: האם החלטה זו תגרום לרבבות זכאים לכבוש בהמוניהם את הפריפריה, שם כן יוכלו לקבל דירות במחירים אטרקטיביים? ובכן, ממש, ממש לא. אני צופה, לצערי, שאותם רבבות זוגות הלמודים היטב מניסיונם המר מהסיבוב הקודם של מחיר למשתכן: יעשו מה שנקרא בעברית צברית עתיקה "פוס", יושבים בצד ו"לא משחקים" ומה שקרה במחיר למשתכן עם דירות בפריפריה, יקרה עתה גם עם דירות שישווקו באיזור הביקוש.

רוני מזרחי

אז למה לא ללכת בדרך ישרה ולאמץ את מה שהצעתי כבר לפני כשנה לבכירי משרד השיכון, פשוט להגדיל ב-30 אחוזים את אחוזי הבנייה בכל פרויקט שייבנה באיזור הביקוש, כשמתוך זה הקבלנים ישווקו 20 אחוזים מהדירות במחירים מופחתים בכ-20-25 אחוזים לעומת מחירן הריאלי ועוד 10 אחוזים מהדירות בשכירות לטווח הארוך?

מודל זה יהיה מנצח בכל המובנים, גם ייצר הרבה יותר היצע התחלות בנייה באיזור הביקוש במרכז הארץ, גם יאפשר לחלק נכבד מאותם זכאים לקבל הנחה משמעותית על הדירה וגם יעניק פתרון לאותם צעירים רבים שעדיין אינם מסוגלים לממן רכישת דירה, אבל רוצים להישאר קרוב לעבודה, לחברים ולפאב התל אביבי המועדף? וגם קופת המדינה לא תפגע כי היזמים והקבלנים ישלמו על הקרקע מחיר מלא.

אני קורא אם כן לכל מקבלי ההחלטות במשרד השיכון, ובמיוחד לאחר שנכוו קשות ממחיר למשתכן, לקחת צעד אחד אחורה ולחשוב שוב היטב עם המסלול העוקף שאותו יצרו לא יהפוך למסלול התנגשות בו המדינה תתקע עם מלאי דירות לא מכורות באיזור הביקוש ועם שוק דיור מתודלק כדבעי ועם היצע הולך ומתדלדל במקומות הנכונים. ועם מחסור שוב של דירות למשפרי דיור המהווים כ- 80% מהשוק.

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"