צילום: אופיר הראל
נשארים קרוב לבית: הקורונה תאיץ את התפתחות המשרדים מחוץ לתל אביב
רבים מאזורי התעסוקה והמסחר החדשים מתפתחים היום דווקא באזורים מחוץ לגוש דן והמגמה רק תלך ותתעצם בעקבות הקורונה
מוגש מטעם DUN'S 100
על פי נתוני הלמ"ס צמחו בשנת 2017 התחלות הבניה לשימושים שאינם מגורים ב 800 אלף מ"ר. מעל 3 מיליון מ"ר של שטחי עסקים שהם עלייה של יותר מ 32% אל מול 2016 . עד הרבעון השלישי של 2018 החלה כבר בנייתם של כמעט 2.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר , משרדים ותעשייה – קצב של מעל 3 מיליון מטרים רבועים נוספים בשנה. כמו כן על פי הלמ"ס ערים כמו פתח תקווה וחולון החלו לבנות מעל חצי מיליון מ"ר של שימושי תעסוקה בין השנים 2017-2019.
רבים מאזורי התעסוקה והמסחר החדשים מתפתחים היום דווקא באזורים מחוץ למרכז תל אביב. אזורי מסחר חדשים ובולטים צומחים בערים כמו נתניה, אבן יהודה, הוד השרון וכאמור חולון ופתח תקווה . כל זאת עוד לפני שהגיעה לעולם מגפת הקורונה לפני כתשעה חודשים ואילצה חברות רבות לשלוח לפחות באופן זמני את העובדים לעבוד מהבית.
הדבר יצר זעזוע רגעי בשוק המשרדים. במשך כחודשיים אנשים ישבו על הגדר, גם כאלה שבדיוק רצו לרכוש משרד קטן או חברות שהתכוונו להאריך חוזה או להגדיל את הנדל"ן שלהן. אך גם זה נגמר ואנשים הבינו שהעבודה לא יכולה להימשך לנצח מהבית.
היצירתיות, היעילות והתפוקות בעיני רבים, במיוחד מנהלים - גבוהים יותר בעבודה מהמשרד. בחודשים האחרונים ראינו לא מעט דוגמאות לחברות הייטק מענקיות המשק שחתמו על עסקאות חדשות - אפל שכרה עוד 30 אלף מ"ר בחיפה ומייקרוסופט פתחה קמפוס חדש בהרצליה.
עם זאת השהייה הארוכה בבית כן גרמה לשינוי תפיסתי אצל מנהלים ועובדים שנראה בשנים הקרובות בענף המשרדים. אנשים מחפשים נוחות ומעדיפים היום לעבוד קודם כל קרוב לבית. עורך דין או רואה חשבון שגר בקרית השרון בנתניה יעדיף לעבוד היום באזור התעשייה קריית ספיר במידה וימצא שם משרדים טובים וסביבת עסקים פורחת ולא להיתקע כל בוקר בפקקים הארוכים לתל אביב ואותו הדבר כשהוא חוזר הביתה. זמן הוא משאב אדיר והיום אף אחד לא רוצה לבזבז אותו על הכביש.
יתרה מכך, מתחמים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה מחוץ ללב תל אביב, עשויים לקרוץ גם לחברות גדולות שעד היום התרכזו באזורי תעסוקה קלאסיים על פני שטחים, קומות שלמות ומשרדים גדולים וזאת במידה והם יכולים לשנע את העובדים שלהם מחוץ לתל אביב ברכבת למשל ולהוריד אותם מספר דקות מהעבודה או אפילו להסתייע בשירות הסעות מתחנת הרכבת למשרדים הקרובים – מדובר בנסיעה נגד כיוון הפקקים בשעות העומס ובאפשרות של אותן חברות לצמצם מהותית את עלויות השכירות או אחזקת מגדלי המשרדים היקרים בתל אביב.
בעבר אנשים חשבו שמי שלא עובד בתל אביב מפסיד לקוחות או עסקים כי הוא לא נמצא במרכז העניינים אבל היום יותר ויותר אנשים מחפשים כאמור את הנוחות והעבודה מחוץ לתל אביב ופגישות כמו שאנו יודעים עושים הרבה יותר באפליקציות כמו זום על מנת לשמור על קשר עם לקוחות רחוקים.
הענף משתנה ואם בעבר הצורך הזה של אנשים פחות הובן, היום הוא גבוה מאוד ולכן בשוק של היום רבים מחפשים משרדים קטנים של בין 25 – 100 מ"ר בלבד , באזורי תעסוקה חדשים ומתחדשים מחוץ לתל אביב ובמיוחד כאשר הם נמצאים ליד מחוללי תנועה ותחבורה כמו רכבת קלה או כבדה ועל צירים ראשיים המובילים למרכז. במקומות אלה גם דמי השכירות וגם עלויות האחזקה והרכישה נמוכות יותר ומתאימים ללקוחות קטנים יותר, בעלי מקצועות חופשיים, אשר לא מרגישים שהם חייבים היום להיפגש עם לקוחות בחוץ.
בעקבות "הצורך החדש" של הענף פתחנו מוצר חדש בעל ביקושים גבוהים במיוחד באזורי התעסוקה המתחדשים והמתפתחים מחוץ לתל אביב. שיטת המיני מקסי – משרד קטן המעניק תשואה גבוהה במיוחד. את שיטה זו אנו מיישמים בפרויקטים אותם אנו מקימים בימים אלה בראשון לציון , נתניה ותל מונד.
מיני – מקסי היא שיטה ייחודית של תכנון ושיווק בנייני משרדים בפריים לוקיישן במתכונת בה כולם מרוויחים. במסגרת השיטה הקבוצה מתכננת מרכזי עסקים המאגדים משרדים קטנים בתכנון מודולרי . יחידות משרד בנות כ 25 מ"ר היכולות לגדול לכדי מ 50 מ"ר ו 100מ"ר. היחידות הקטנות נמכרות למשקיעים או לבעלי עסקים קטנים הזקוקים למשרד עבור 2 – 3 אנשים . זהו פתרון למשתמשי קצה ולמשקיעים, שקשה מאוד למצוא כיום במיוחד באזורי עסקים גדולים ואלגנטיים ובמיקומים עדיפים מאחר וברובם משווקים חללים גדולים לחברות בסדר גודל בינוני וגדול. המשרדים הקטנים נמכרים במחיר גבוה במיוחד למ"ר אך סך המחיר ליחידה נחשב נמוך ומאפשר תשואה נאה על השכרת הנכס עבור המשקיעים. כך למשל יכול משקיע לרכוש כיום יחידת משרדים בפחות מ-550 אלף שקלים, להשכירה בכ-3,300 שקלים לחודש וליהנות מתשואה שנתית של 7.2% על ההשקעה. הבניינים מתוחזקים ומנוהלים בצורה קפדנית וברמה גבוהה ומהווים אלטרנטיבה שאין עוד כמותה בישראל.
בתוך כך, הקורונה "עשתה טוב" גם לשוק המגורים, למעט החודשיים הראשונים של הסגר הישראל ותחילת המגפה בארט, אז הכול נעצר, שוק הדירות למגורים נשאר חזק ויציב. הרוכשים חזרו מהר מאוד לשוק והבינו שזה הזמן לרכוש דירה, כמו גם משקיעים שהבינו כי המשבר הוא הזדמנות יוצאת דופן. ניתן לראות זאת גם על פי נתוני הלמ"ס משלושת החודשים האחרונים המראים זינוק יוצא דופן ברכישת דירות בקרב משקיעים, הנהנים גם ממס רכישה מופחת. אנו רואים זאת גם בפרויקטים למגורים שלנו בכפר סבא ובבת ים".
מאת עידו פדלון , מנכ"ל ובעלים משותף, קבוצת שפונדר - פדלון