צילום: Paxton G
משקיעים בנדל"ן בארצות הברית? מדיניות הרגולציה האמריקאית מחכה לכם בסיבוב
בכל האמור באשרות עבודה, ויזות והסמכות מקצועיות, הרגולציה בארצות הברית סבוכה ומורכבת ורשויות האכיפה האמריקאיות אינן סלחניות כלפי מפרי הכללים. הנה כמה נושאים שמשקיעים ישראלים בנדל"ן בארצות הברית חייבים להכיר
חברות הנדל"ן שמיצגות אתכם, וכלל העובדים בהן, צריכות אשרת עבודה
כל מי שנחת בשדה תעופה בארצות הברית יודע שלרשויות ההגירה בארצות הברית אין חוש הומור. אם אין ברשותכם את הויזה המתאימה לכניסה לארצות הברית, לא תוכלו לעבור את ביקורת הדרכונים, ואף חמור מכך, חותמת שחורה בדרכון עשויה למנוע מכם כניסה עתידית לשטחה של המדינה.
רבות החברות אשר מנהלות ומשווקות נכסי נדל"ן בארצות הברית מבלי שהמנהלים ואנשי הצוות שלהן מחזיקים באשרת עבודה או עסקים. גם אם נניח שאותם עובדים הצליחו 'להערים' על רשויות ההגירה ולהיכנס לשיטחה של ארצות הברית, כאשר הם יתפסו, בעת שהם עושים עסקים או עובדים ללא האשרה המתאימה, יגרשו אותן רשויות ההגירה לאלתר, והם ולא יורשו להיכנס לארצות הברית פעם נוספת.חברות ישראליות רבות מציעות למשקיעים כניסה להשקעה אשר כוללת רכישה, השבחה והשכרה של נכס. הפעולות הללו דורשות פנייה למגוון רחב של אנשי מקצוע, החל מיועצים מקצועיים, עורכי דין ומתווכים, וכלה בקבלנים, אינסטלטורים, חשמלאים ועוד. בארצות הברית, בדיוק כמו בישראל, בעלי המקצוע חייבים בהסמכה מקצועית מתאימה על מנת לעבוד. בניגוד למקובל בישראל, הסמכה מקצועית בארצות הברית היא תנאי הכרחי אך לא מספיק. לצד ההסמכה המתאימה מחוייבים כמעט כלל בעלי המקצוע בארצות הברית להחזיק ברישיון עבודה שניתן על ידי המדינה או הרשות המקומית. גם כאן, אם בעל המקצוע נתפס עובד מבלי שיש ברשותו רשיון מתאים, הוא חשוף לעונשים כבדים ויתרה מכך, האתר שבו הוא נתפס עובד עשוי להיסגר.
אין מקום לאלתורים ולהעסקת שוהים בלתי חוקייםרובנו ודאי צפינו בסרט אמריקאי אחד לפחות שעוסק בסוגיית השוהים הבלתי חוקיים בארצות הברית, אבל, חשוב לזכור, המציאות עוד פחות נעימה. העסקה של עובדים ללא אשרה מתאימה אסורה בהחלט בכלל שיטחה של המדינה. חברה או בעל עסק שמעסיקים עובדים או שוהים בלתי חוקיים יישאו בתוצאות והם צפויים לעמוד בפני קנסות כבדים, אובדן רישיון העבודה ואף רישום פלילי. בין אם מדובר באנשי מכירות או באב בית אשר נותן מענה לדיירים, חברה שלא הסדירה את העסקת עובדיה כחוק חשופה לעונשים פליליים, עצירת פעילות וחילוט נכסים.
שוכרי הדירות יודעים את זכויותיהם
בניגוד למתרחש בשוק השכירות בישראל, בארצות הברית שוכרים נהנים ממעטפת חוקית שמגינה על זכויותיהם, ובמקרים רבים מעניקה להם כח מיקוח מול בעלי הנכסים. נושאים כמו דמי שכירות, הרמה הפיזית של הנכס ואיכות שירותי ניהול ותחזוקה שניתנים לשוכרים מעוגנים בחוקים פדרליים ומוניציפליים והפרתם חושפת את בעלי הנכס לתביעות, קנסות ועוד. רק חברות יזמיות אשר מנהלות נכסים בבעלותם של משקיעי נדל"ן, חברות עם ניסיון וידע מקיף ומעמיק, מסוגלות לנהל בהצלחה את מערכת הקשרים עם הדיירים ואת גביית שכר הדירה, ובמקרי קיצון, לעשות שימוש בסנקציות המתאימות והמעוגנות בחוק.
עמידה בתנאי הרגולציה היא תנאי סף לחופש הפעולה של חברת הנדל"ן
סטס גרינברג, מייסד ובעלים משותף של חברת Vision & Beyond הנחשבת לאחת החברות המובילות בתחום השקעות הנדל"ן בארצות הברית, מספר כי החברה הובילה בשלוש השנים האחרונות מהלך מקיף שמטרתו לוודא שכל פעילות החברה מתבצעת על פי ההוראות הרגולטוריות האמריקאיות. "כאשר עושים עסקים בארצות הברית" אומר גרינברג, "מבינים מהר מאוד כי העמידה בתנאים הרגולטורים היא חובה שאינה משתמעת לשתי פנים. המהלך שהובלנו בשלוש השנים האחרונות הביא אותנו למצב בו החברה נהנית מחופש פעולה מלא, בזכות העובדה שהעסקאות שאנחנו מנהלים עומדות בכל הדרישות החוקיות, המנהלים והנציגים שלנו מחזיקים באשרות העבודה הדרושות, אנשי המקצוע שאיתם אנחנו עובדים אוחזים בהסמכות וברישיונות הנדרשים והדיירים שלנו, בכל אחד ואחד מהפרויקטים שלנו, נהנים משירות איכותי וחוקי". עוד מציין גרינברג כי "ההשקעה האדירה הזו נועדה כדי להעניק למשקיעי החברה ביטחון מלא וראש שקט, ולאפשר להם ליהנות ממלוא הפוטנציאל הטמון בהשקעה. כמובן שמהיתרון הזה נהנים שני הצדדים – המשקיע והחברה, והוא מאפשר לנו, כחברה יזמית, חופש פעולה ומהירות תגובה שמעניקות לנו זכות ראשונים בעסקאות האטרקטיביות ביותר בשווקים בהם אנחנו פועלים".
מעוניינים בהשקעה מוצלחת? האחריות עליכם!
"בראשיתו ובסופו של עניין", אומר סטס, "הצלחת ההשקעה שלכם בארצות הברית טמונה במידה רבה בכם, המשקיעים – ובמסגרת מכלול הבדיקות שתעשו בטרם חתימה על הסכם השקעה. מעבר לבדיקה של האשרות והמסמכים חשוב לבדוק גם את המעמד המשפטי שלכם בעסקה, אם אתם שותפים או מלווים, האם מדובר ביזם או בגוף מתווך, להבין האם אתם יכולים ליצור קשר עם האדם הבכיר ביותר בשטח למקרה של בעיות ועוד. עשו הכל כדי לוודא שהבנתם את כל הפרטים לאשורם, ויפה שעה אחת קודם."
Vision & Beyond הינה חברה להשקעות נדל"ן, המתמחה ברכישה, השבחה וניהול נדל״ן מניב באיזור המיד-ווסט של ארה"ב. החברה מנהלת עבור משקיעיה מקבצי דיור להשכרה (Multifamily), תוך שילוב זרועותיה המקצועיות של ייזום, ביצוע, ניהול נכסים ופיננסים הפועלות יחדיו למטרת יצירת תזרים קבוע ויציב משכ"ד והשבחת הנכסים לשווי מירבי. מטה החברה והנהלתה הראשית פועלים ממשרדיה בסינסינטי אוהיו, ולחברה משרד גם בישראל.