גב־ים שטה בנחת על ספינת ההייטק, אך בפינה אורב הדולר

טכנולוגיה בשירות הנדל"ן: שנת 2020 היתה שנה מטלטלת. במידה רבה, התואר הזה אפילו קצת שחוק ולא מצליח לתפוס בתוכו את כל שהתרחש בה. זו היתה שנה שבה הכלכלה הריאלית ספגה פגיעה אנושה, בעוד השווקים התנתקו ממנה, בחסות הריבית האפסית והזרמות מצד הבנקים המרכזיים. את הראלי בשווקים הובילו חברות הטכנולוגיה.

המדדים המרכזיים בארה"ב – נאסד"ק ו־S&P 500 – נסקו מעלה כשבחוד החנית ניצבות הענקיות פייסבוק, אמזון, גוגל, מיקרוסופט ונטפליקס. לשם המחשה, מדד נאסד"ק עלה בסיכום השנה ב־43% ומדד S&P 500 השיא תשואה של 15.8%. גם חברות טכנולוגיות קטנות יותר נהנו מרוח גבית משמעותית, כמו זום, פייבר ואחרות.

אבי יעקובוביץ' מנכ"ל גב ים | צילום: תומי הרפז

העוצמה של ההייטק, שהוא גם הקטר של המשק הישראלי, התבטאה גם במדדי הבורסה המקומית. מדד ת"א־35 ירד ב־2020 ב־11%, ואילו מדד ת"א טק־עילית עלה ב־39.3%. היו אלה הלקוחות הגדולים שצריכים את שטחי המשרד שסידרו לגב־ים שנה טובה ויציבה.

חגיגת השיערוכים הצטמצמה

חברת הנדל"ן המניב, שיצאה משליטת נכסים ובניין, פרסמה אתמול את דו"חותיה לרבעון הרביעי של 2020 ולשנה כולה, ומהם עולה כי החברה הציגה עליות בכל הפרמטרים המשמעותיים. הכנסותיה מהשכרת מבנים עלו ב־4.7% והסתכמו ב־534 מיליון שקל, בעיקר הודות לאכלוס מבנים חדשים שתרמו הכנסות של 26 מיליון שקל.

אכלוס זה הוביל לעלייה של 5.3% ב־NOI, שעמד על 516 מיליון שקל. היות שכמעט כל השוכרים המשיכו לשלם את שכר הדירה כרגיל חרף משבר הקורונה, ה־NOI מנכסים זהים נותר יציב לחלוטין ואף עלה במעט, במיליון שקל, והסתכם ב־452 מיליון שקל. אכלוס הפרויקטים החדשים, בין היתר בחיפה וחולון, תרם לעלייה של 4.8% ב־EBITDA שהסתכם ב־480 מיליון שקל. ה־FFO, לפי גישת ההנהלה, עלה גם הוא בקרוב ל־4% והסתכם ב־240 מיליון שקל.

עם זאת, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות – פרמטר שנחשב למרכזי פחות עבור חברות נדל"ן מניב – נחתך בחדות מ־462 מיליון שקל בשנת 2019 ל־260 מיליון שקל ב־2020, צניחה של 42.6%. הסיבה המרכזית לכך היא שהיקף השיערוכים של הנדל"ן להשקעה של גב־ים ב־2020 היה נמוך משמעותית מב־2019.

באותה שנה גב־ים ביצעה שיערוכים בהיקף של 359 מיליון שקל – כש־159 מיליון שקל מתוך סכום זה הם תוצאה של שיערוך בניין TOHA1 בתל אביב – בעוד ב־2020 היקף השיערוכים היה נמוך ב־70% והסתכם ב־109 מיליון שקל.

גם הטלטלות בשוק ההון תרמו לירידה ברווח הנקי, שכן במהלך השנה תיק ניירות הערך של גב־ים הניב לה הפסד של 19 מיליון שקל, בעוד במהלך 2019 היא הרוויחה 32 מיליון שקל ממנו, מה שתרם להוצאות מימון של 14 מיליון שקל ב־2020, בעוד בשנה הקודמת נרשמו הכנסות מימון של 36 מיליון שקל.

וכך, למרות טלטלות הקורונה, בגב־ים החליטו על חלוקת דיבידנד בהיקף של 260 מיליון שקל עם סיכום שנת 2020. היציבות והצמיחה שהציגה גב־ים מקורן, כאמור, בתעשיית ההייטק, שכן 54% מההכנסות שלה מקורן בשוכרים גדולים מתחום זה. בין השמות הגדולים ששוכרים שטחים מהחברה נמצאות ענקיות טכנולוגיה כגון אינטל, אמזון, אפל, גוגל ודל. בין התאגידים הגדולים נמצאות ג'נרל מוטורס וענקית התרופות פייזר.

לחברה יש כ־200 נכסים מניבים בשטח כולל של כמיליון מ"ר והתפוסה בהם עומדת על 96%, כשאף שוכר לא אחראי ליותר מ־10% מההכנסות שלה. ההתמקדות שלה בשוכרי הייטק אפשרה לה גם לחתום על חוזים חדשים ולחדש חוזים במחירים גבוהים יותר. במהלך 2020 גב־ים חתמה על 160 חוזים חדשים להשכרת 197 אלף מ"ר שיניבו לה 142 מיליון שקל בשנה. העלייה הריאלית בדמי השכירות עמדה על 4.5%.

כשהכוח הוא חולשה

בשל התמקדותה של גב־ים בתחום ההייטק, אחת הסכנות שנשקפות לה היא דווקא התחזקות השקל. ב־2020 הדולר נחלש ב־7% מול השקל. גב־ים אינה חשופה לשינויים בשער החליפין באופן ישיר, אך לפי החברה, "שער החליפין של הדולר עלול להוות גורם משמעותי אשר ישפיע בעקיפין על החברה, נוכח העובדה שחלק מלקוחות החברה הן חברות בינלאומיות, שמנהלות את פעילותן במטבע הדולר. פיחות של הדולר מול השקל גורם לייקור של שכר הדירה באופן יחסי לדולר וכן לגידול בשכר העבודה, ולכן, ככל שחל שינוי כאמור בשער החליפין של הדולר מול השקל, עלול להיווצר לחץ של שוכרים בינלאומיים להתאמת דמי השכירות השקליים".

הקורונה גם היא מהווה איום, שכן בחסות המגפה מתחוללים שינויים משמעותיים הנוגעים להרגלי העבודה, שכן כמעט כל החברות במשק נאלצו לעבור למצב של ביצוע רוב העבודה מהבית, וישנו סימן שאלה שנוגע לעתיד המשרדים עם תום המגפה.

בשיחה עם "כלכליסט" ציין מנכ"ל החברה אבי יעקובוביץ כי "חשוב להדגיש שהקורונה לא פסחה על אף אחד, גם לא על גב־ים. אבל עם זאת, המשכנו לגדול בכל הפרמטרים התפעוליים וחתמנו על הסכמי שכירות מאוד משמעותיים. כל השנה אמרנו והדגשנו שאנחנו מתנהלים מול גופים בינלאומיים גדולים".

לדבריו, "צריכים להבדיל בין שני עולמות: זה של היזמים הגדולים וזה של קבוצות הרכישה. בעולם הראשון ניתן למצוא את החברות הציבוריות הגדולות, כמו גב־ים, שבונות בניינים ברמה גבוהה במיקומי פריים. אנחנו מדברים על פארקי הייטק שבחלקם צמודים לאקדמיה. שם ניתן למצוא שוכרים בדמות חברות בינלאומיות מבוססות. בעולם השני ניתן למצוא חברות שבונות בניינים קלאס B. בעולם הראשון, שבו אנו חברים, המשיכו לחוות ביקושים של חברות בינלאומיות ורואים בצורה ברורה שיש לענקיות הטכנולוגיה צורך בנדל"ן, וכן צורך בדריסת רגל פיזית".

יעקובוביץ הוסיף כי "העבודה מהבית היא לא סיטואציה פרמננטית. גם אם בסוף 10%—20% מהעובדים יישארו לעבוד מהבית, זה לא יהיה משמעותי. בנוסף, מקדמי הצפיפות בבניינים החדשים הולכים וגדלים כי החברות רוצות יותר חדרי ישיבות ושטחים ציבוריים".

פרנקל הגדיל את האחזקות

במהלך 2020 החל מאבק שליטה על גב־ים, כשאהרון פרנקל החל לרכוש מניות של החברה. נכון לשעת פרסום הדו"חות אתמול, הוא החזיק ב־21.7% מהחברה, נמצא במגעים לרכישת נתחים נוספים מהמוסדיים ומחזיק ברשותו אופציות שיכולות להביא אותו לאחזקה של 35% בחברה.

בעלת המניות הגדולה נכסים ובניין מחזיקה ב־29.93% ופרנקל צפוי לעקוף אותה. אתמול, לאחר פרסום הדו"ח, דיווחה גב־ים שפרנקל הגדיל את אחזקתו ל־22.5%.

לשאלה אם השינויים בהרכב בעלי המניות משפיעים על החברה ענה יעקובוביץ כי "אני בקשר טוב עם כל בעלי המניות, כולל פרנקל. התפקיד שלי כמנכ"ל הוא לשרת את כלל בעלי המניות. כל שינוי או עדכון במדיניות החברה, ככל שיוחלט על ידי הדירקטוריון, יובא לידיעת הציבור".