מעלות הורידה את דירוג האשראי של דה זראסאי לרמה של +A

חברת דירוג האשראי מעלות מורידה את דירוג האשראי של חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי שבבעלות ג'ואל ווינר לרמה של +A - ירידה של דרגה אחת ביחס לדירוג הקודם שעמד של -AA. הדירוג של אגרות החוב הלא מובטחות של דה זראסאי (סדרה ג') ירד לרמה של -AA, רמה אחת מעל דירוג המנפיק. הדירוג של אגרות החוב המובטחות (סדרות ד', ה') נותר ללא שינוי והוא עומד על AA, שתי רמות דירוג מעל דירוג המנפיק.

הורדת הדירוג של דה זראסאי נובעת בעיקר מהיחלשות ביחסי הכיסוי והמינוף. שנובעת בשל עיכוב בפרוייקט הייזום ברחוב 31, ומרווח נמוך יותר ממכירת דירות מוסבות. כמו כן, חלה שחיקה מסוימת ב- NOI וב- EBITDA מהנכסים המניבים הקיימים. ירידה זאת נובעת בעיקר מהשפעות מגפת הקורונה שהתבטאו בירידה בשיעורי התפוסה בנכסי השכירות החופשית, מעלייה בהוצאות הביטוח, מסי הנדל"ן ודמי הניהול.

האנליסטים של מעלות, דימה פוסטירנק ואייל עברון שחתומים על הסקירה שפורסמה אתמול (ג'), מעריכים שה- NOI של דה זראסאי מנכסים מניבים ב-2020 יסתכם ב-52 מיליון דולר, לעומת 57 מיליון דולר שנה קודם לכן.

מנגד, במעלות מציינים שמכירת דירות מוסבות, ובעיקר התזרים הנובע מהן, תומכים בנזילות ובדירוג הנוכחי של דה זראסאי. בסקירה של מעלות מופיעה מידע שנמסר מהחברה לפיו בשנת 2020 דה זראסאי מכרה 122 דירות, לעומת 95 דירות שנמכרו ב-2019, בתמורה ל-52 מילון דולר ועם תזרים צפוי של 45 מיליון דולר.

ביחס לאגרות החוב המובטחות של דה זראסאי (סדרות ד', ה') שנהנות משעבוד ראשון על נכסים מניבים, במעלות מעריכים שבהינתן תרחיש כשל פירעון היפותטי, שיעור השיקום יהיה בטווח של 90%-100%. ביחס לאגרות החוב הלא מובטחות (סדרה ג') ההערכה של מעלות היא שבתרחיש כשל פירעון היפותטי שיעור שיקום החוב יהיה 70%-90%.

החוב של דה זראסאי למחזיקי שלוש סדרות האג"ח של החברה בישראל מסתכם ב-2 מיליארד שקל. תשואות האג"ח של החברה נעות כיום בטווח של 5%-11%. במהלך כל אחת משלוש השנים הקרובות דה זראסאי תידרש לפרוע למחזיקי האג"ח קרן של 223 מיליון שקל ולעמוד בהוצאות ריבית של 87-66 מיליון שקל.

ג'ואל ווינר בעל השליטה בדה זראסאי | צילום: ישראל הדרי