צילום: אוראל כהן
האם השינוי בהרכב המשכנתאות באמת עובד לטובת הציבור?
משכנתא בשני שליש פריים – האם היא מומלצת או שעלולה להוות בעיה?
לאחרונה מאפשר בנק ישראל משכנתא בשני שליש פריים. יחד עם זאת, הבנק גם המליץ שלא לקחת שני שליש פריים. מדוע השינוי, ומדוע ההמלצה שכנגד? בכדי להבין את המשמעות של אפשרות זו וההמלצה שכנגד, עלינו לצלול מעט אל עולם המשכנתאות בישראל.
שוק המשכנתאות, שנוגע כמעט לכל משק בית בישראל, עוסק זה שבועות רבים בהכרזה החדשה של בנק ישראל אודות שני שליש פריים. במקביל, עלו טענות כלפי הבנקים בנושא העלאת ריבית. חישובים מקצועיים שביצעו יועצים העלו את הסברה שאין לכך כדאיות מהותית. בתוך כך, בנק ישראל עצמו הוציא אזהרה לפיה אינו ממליץ לקחת שני שליש פריים. בכדי להבין את המהלך האמביוולנטי, מהן הסיבות למהלך זה ומהו הרציונל העומד מאחוריהן, כדאי לחזור לאחור ולבחון את ההיסטוריה של המשכנתאות.
במשבר האשראי הגלובלי הגדול בשנת 2008, סטנלי פישר התעשת ראשון בעולם, בהחלטתו שעסקה בהורדת הריבית בישראל כמעט לאפס. עולם הנדל"ן היה הראשון שהגיב, תוך היצע של משכנתאות של 100% פריים בריבית של 1%-1.2%. כיום, 100% פריים במינוס0.9% נראה כמצב דמיוני. הרוכשים היו מאושרים מהתנאים, ותחום הנדל"ן התעורר לחיים לפתע.
בשנת 2011 המחירים האמירו. התקשורת בישראל חיפשה את האשמים למצב. גורמים רבים ומגוונים חיפשו פתרונות בכדי לעצור את העליות התלולות בעולם הנדל"ן. במצב זה, בנק ישראל הודיע ששליש מהמשכנתא חייב להיות קבוע ושליש חייב להיות משתנה, וזאת, למשך חמש שנים לכל הפחות. כך שהלכה למעשה, רק שליש מהמשכנתא היה בפריים. אבל בנקודה זו כדאי לעצור ולחשוב: לפי בנק ישראל, מטרתו היתה להגן על אלו שלוקחים משכנתא ממצב שהריבית תעלה, מה שיביא בתורו לעליית תשלום המשכנתא. אך האם אלו פני הדברים באופן מדויק? למעשה, לאור מהלך זה הציבור שילם יותר על המשכנתא. הרציונל לכך התמקד ברעיון לפיו במצב זה הציבור ירכוש פחות דירות.
בכדי לסבר את האוזן, ניתן לבצע את החישוב הבא, ולהבין מהי העלות משנת 2011 ועד היום. לשם החישוב, ניקח לדוגמה משכנתא של 900,000 ₪, שנלקחה כולה בפריים, בריבית ממוצעת של 1.5% לדוגמה, וזאת, לעומת משכנתא שנלקחה בשליש פריים, מצב בו הריבית הממוצעת ללא מדד, תעמוד על כ-3%. ההבדל ביניהם, העומד על ,1.5% למשך 10 שנים, מסתכם ב- 135,000₪. מכאן, שסכום זה שולם לשווא, מכיוון שבסוף הריבית לא עלתה. זאת, בניגוד מובהק למחירי הדירות שהאמירו. כיום, עשר שנים לאחר מהלך זה, בנק ישראל הוריד את המגבלה. מדוע עשה זאת? ומה השתנה בעשור האחרון, שגרם לבנק ישראל להפסיק לחשוש מעליית הריבית כעת? הסיבה לכך היא, כפי שלפני עשר שנים, הסיבה האמיתית למגבלת הפריים, לפיה לא רצו שהציבור ירכוש נדל"ן לא פורסמה בריש גלי, כך גם כיום אין מפרסמים את הסיבה לכך, שהיא שכעת יש עניין שהציבור ירכוש דירות. שאלה נוספת שעולה היא, האם זו גם הסיבה בעטיה מס הרכישה ירד שוב? מהו הרציונל העומד מאחורי הרצון שהציבור יחזור לרכוש דירות? למעשה, הרציונל הוא פשוט: קניית דירות מריצה את המשק. בימים אלו, אחרי שנה של קורונה, בה פעילות המשק הואטה עד כמעט לכדי עצירה, המשק זקוק לדחיפה משמעותית בכדי להתעורר ולשוב לחיים. מיותר לציין שכולנו מעוניינים בכך. אך כדאי לנו, הציבור, לחשוב גם על העתיד שלנו: במצב זה, מחירי הדירות יתחילו לעלות במהירות רבה, וכתוצאה, למעשה נשלם יותר.
מאת הילה נגר, מנכ"ל חברת בקרה ייעוץ משכנתאות