עיריית ת"א: היקף היטלי ההשבחה המוערך בשדה דב - כ-5.7 מיליארד שקל

עיריית תל אביב מבקשת לגרוף 5.7 מיליארד שקל מהיטלי השבחה שתגבה מבעלי מגרשים ברובע המגורים החדש שיקום על חורבות שדה דב; כך עולה משומה ראשונה של היטל השבחה שערכה לפני כעשרה ימים השמאית גלית אציל-לדור לבקשת העירייה. העירייה ביקשה זאת בעקבות עסקה בה נמכרה חלקה קטנה בגודל 15 מ"ר, במגרש של 580 מ"ר בחלק הדרומי של שדה דב.

היטל השבחה משולם לעירייה עם הוצאת היתר בנייה או לאחר מכירה של נכס, וגובהו 50% משווי עליית ערך הנכס בעקבות תוכניות בנייה שאושרו לגביו. במקרה זה התוכנית העיקרית שתרמה לעליית שווי הנכס היא תוכנית המתאר לרובע שדה דב (תא/ 4444) שקיבלה תוקף סופי באוגוסט 2020. על פי התוכנית יבנו בשטח שדה דב 16 אלף דירות, מהן 13 אלף נחשבות סחירות והיתר מיועדות להשכרה במחיר מסובסד או לדיור ציבורי. בנוסף, התוכנית מאפשרת לבנות בכל המתחם כ-300 אלף מ"ר משרדים, 1,900 חדרי מלון ו-130 אלף מ"ר שטחי מסחר.

כדי לקבוע את שווי החלקה שבה נערכה העסקה, השמאית קבעה מהו היקף הזכויות היחסי שניתן לקבל במגרש זה והגיע למסקנה כי לאחר אישור התוכנית אפשר יהיה לבנות במגרש זה של 580 מ"ר כ-10 דירות שגודלן הממוצע 90 מ"ר, או שטחי מסחר ומשרדים ששווים כמו 10 דירות. לפני אישור התוכנית אפשר היה לבנות להערכתה במגרש רק 3.5 דירות שגודלן הממוצע 100 מ"ר. מכאן, המסקנה היא כי שווי המגרש לפני אישור התוכנית הוא 3.4 מיליון שקל, ושוויו אחרי אישור התוכנית 9.94 מיליון שקל - כלומר, השבחה של כמעט פי 3.

מתחם שדה דב בת"א | צילום: עופר צור

במשרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל חישבו כי בכל שטח שדה דב יש זכויות לבניית דירות, משרדים, מסחר ומלונאות ששוויים כשווי 16,935 דירות. על פי המפתח של אציל-לדור הזכויות הללו שוות 17.4 מיליארד שקל, בעוד שעל פי אותו מפתח, הזכויות לפני אישור תוכנית שדה דב היו שוות 5.9 מיליארד שקל - ומכאן שההשבחה (ההפרש בין השווי לפני אישור התוכנית ואחריה) היא 11.5 מיליארד שקל. ההיטלים שהעירייה מבקשת לגבות הם בגובה 50% מההשבחה.

בתוכנית שדה דב מחולק השטח לשלושה מתחמים קטנים, בהם יקודמו תוכניות מפורטות, ולאחר אישורן אפשר יהיה להוציא היתר בנייה. התוכנית של המתחם הדרומי - רובע אשכול - קיבלה תוקף השבוע, אך בעת שנערכה השומה עוד לא הייתה תקפה, ולכן לא רלוונטית לשומה. היקף הזכויות ברובע זה הוא שווה ערך ל-4,991 דירות שייצרו לעיריית תל אביב היטלי השבחה בהיקף של 1.67 מיליארד שקל. מועד גביית ההיטלים האלה מתקרב, משום שבשבועות הקרובים מדינת ישראל צפויה לפרסם מכרזים ראשונים למכירת המגרשים שבבעלותה לחברות בנייה.

השמאי דני טרשנסקי סבור כי דרישת העירייה מוגזמת, משום שהפחיתה משמעותית את שווי המגרשים לפני אישור התוכנית וניפחה ללא הצדקה את שוויים לאחר אישורה. "המטוסים כבר נחתו, אבל עיריית תל אביב עדיין מרחפת באוויר. העירייה מצפה לפי השומה הראשונה בתחום שדה דב, תכנית 4444, להיטלי השבחה כוללים הצפויים להגיע ל-1.7 מיליארד שקל, כאשר כל מטר קרקע ברוטו צפוי להיות מחושב לפי השבחה של כ-11 שקל, וכפועל יוצא מכך תשלום היטל של כ-5,500 שקל למ"ר. אלה סכומים לא פרופורציונאליים, שצפויים שוב לגרור את הצדדים להתגוששות ממושכת ולבירור המחלוקות המהותיות בפני שמאים מכריעים ומנגנונים נוספים".