הצפת ערך של 5 מיליארד שקל ממתינה בנדל"ן של שיכון ובינוי

3 שנים אחרי שפרשת השוחד של שיכון ובינוי באפריקה הרעידה את החברה, ושמונה חודשים אחרי שההודעה על פיטורי המנכ"ל הקודם אייל לפידות טלטלה את המניה, שיכון ובינוי נסחרת בשווי של כ־8.5 מיליארד שקל — שיא של כל הזמנים. הפלא הזה קורה הודות לשילוב יוצא דופן בין הביקוש של המשקיעים להשקעות בתחומי הנדל"ן למגורים בישראל והאנרגיה המתחדשת, לבין ההיצע של שיכון ובינוי, שפועלת בשני התחומים האלה, הלוהטים ביותר בבורסה כיום. שיכון ובינוי כבר מתחילה לתרגם את ההתלהבות הזו של המשקיעים להצפת ערך, בדמות הנפקה של פעילות האנרגיה שלה תחת החברה־הבת שיכון ובינוי אנרגיה לפי שווי של 5 מיליארד שקל, כפי שנחשף אתמול ב"כלכליסט".

פרקליטות מחוז תל אביב הודיעה בשבוע שעבר על החלטתה להגיש נגד בכירים לשעבר בשיכון ובינוי כתבי אישום בעבירות שוחד, בכפוף לשימוע. לפי כתב החשדות ולהערכת הפרקליטות, תשלומי השוחד עמדו על מאות מיליוני שקלים. כשהחשדות פורסמו בפברואר 2018, המניה של שיכון ובינוי הגיבה בירידות מתמשכות של חודש וחצי שהסתכמו ב־39%. היא החלה להתאושש עם הפרסום על מינוי לפידות למנכ"ל. אלא שדיווח ביוני 2020, שלפיו הדירקטוריון החליט לזמן את המנכ"ל לשימוע טרם סיום כהונתו על רקע מחלוקות בקשר לתפקודו, החזיר אותה לירידות. באותו יום צנחה המניה ב־17%.

בעסקים כמו באיגרוף, השאלה היא לא האם תקבל נוקאאוט, אלא האם בכוחך להתאושש ממנו. מניית שיכון ובינוי, כאמור, נסחרת בשווי שיא, וניתן לייחס זאת לתיאבון המשקיעים לשניים ממגזרי פעילותה: תחום הבנייה למגורים בישראל ותחום האנרגיה. בתקופה שבה חברות נדל"ן למגורים כמו חנן מור, מצלאוי ובוני התיכון רושמות תשואות שנתיות דו־ספרתיות במניותיהן, אין פלא שהחברה־הבת של שיכון ובינוי (86%), שיכון ובינוי נדל"ן, הופכת לאטרקטיבית. ובעידן שבו שווי השוק של חברות האנרגיה הירוקה אנרג'יקס ואנלייט, גבוה מ־5 מיליארד שקל, אפשר להבין איך פעילות האנרגיה של שיכון ובינוי הפכה למבוקשת.

התקדמות משמעותית בפעילות האנרגיה

לפני עשר שנים ביצעה שיכון ובינוי הקצאת מניות של שיכון ובינוי נדל"ן בתמורה ל־300 מיליון שקל, ששיקפה לחברה־הבת שווי של 2.25 מיליארד שקל אחרי הכסף. הגאות בשוק הנדל"ן למגורים בעשור האחרון הביאה את תג המחיר של שיכון ובינוי נדל"ן לעלות כמה קומות. בסקירה שאקסלנס פרסמה השבוע, שיכון ובינוי נדל"ן מופיעה לפי שווי של 5.8 מיליארד שקל. זו פרסמה בפברואר שעבר תשקיף להנפקה ראשונה לציבור של שתי סדרות אג"ח, שדורגו ברמה A1 על ידי חברת הדירוג מידרוג. אולם, חוסר היציבות בשווקים עקב השפעות נגיף הקורונה הביא לדחיית ההנפקה. נכון למועד הדו"חות הכספיים של שיכון ובינוי ל־30 בספטמבר 2020, יש לחברה 1,755 יחידות דיור בפרויקטים בשלבי ביצוע ותכנון לשנה הקרובה, ו־14.5 אלף יח"ד בפרויקטים מותלים ובעתודות קרקע.

שרי אריסון | צילום: יח"צ

בתחום האנרגיה הציגה שיכון ובינוי בשנה שחלפה התפתחויות משמעותיות, ובראשן ביצוע סגירה פיננסית ותחילת הקמה של פרויקט אתגל - תחנת כוח מונעת בגז בהספק של 186 מגה־ואט - וזכייה במכרז של חברת החשמל יחד עם אדלטק לרכישת תחנות הכוח של רמת חובב בהספק של 1,337 מגה־ואט. במקביל שוקדת שיכון ובינוי על פיתוח מואץ של פעילות האנרגיה בארה"ב. נכון לדו"חות הכספיים מספטמבר האחרון, לחברה חמישה פרויקטים שהניבו בתשעת החודשים הראשונים של השנה NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 184 מיליון שקל, וייצרו FFO (רווח נקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות, פחת והפחתות) שהסתכם ב־116 מיליון שקל. נתונים אלה לא כוללים את פרויקט אתגל שבשלב ההקמה ופרויקטי מתח גבוה נוספים שלפני סגירה פיננסית.

כבר לא החברה האפורה של שרי אריסון

בנובמבר 2019 שיכון ובינוי, אז עוד תחת שרביטו של לפידות, הודיעה על עדכון האסטרטגיה העסקית של הקבוצה. בתחום הנדל"ן הוחלט לתת עדיפות לפיתוח מרבית המקרקעין שברשותה על פני מכירתם, וכן להמשיך ברכישה של קרקעות לייזום מגורים ופיתוחן. שיכון ובינוי הכריזה על כוונתה להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן, תחום שעד אז הדירה ממנו את רגליה. בתחום האנרגיה שיכון ובינוי הצביעה על שאיפתה להרחיב את פעילות האנרגיה המתחדשת לאירופה, לארה"ב ולאפריקה, לרבות באמצעות מיזוגים ורכישות, במקביל להרחבת פעילות האנרגיה בישראל.

אייל לפידות, תמיר כהן | צילום: יריב כץ

יישום האסטרטגיה מהמצגת לשטח מביא את שיכון ובינוי להחזיק תחת כנפיה שתי פעילויות בתחומים שבימים אלה הם הבון טון של שוק ההון. כך החברה האפורה והמנומנמת בעידן שרי אריסון היתה לחברה אטרקטיבית בעידן נתי סיידוף. המציאות החדשה הזאת יכולה להימשך עוד זמן, אבל לא לנצח. הנהירה של המשקיעים לחברות נדל"ן למגורים והנכונות לתמחר חברות אנרגיה מתחדשת במכפילים נדיבים הן תופעות בנות חלוף. האופוריה שבאה לידי ביטוי בגל ההנפקות שהחל בשלהי 2020 הופיעה ללא צלצולי פעמונים מקדימים, והיא גם תדעך ללא כל התראה מוקדמת. לתמיר כהן, שמכהן במקביל כיו"ר הדירקטוריון של שיכון ובינוי וכמנכ"ל החברה, אסור לנוח על זרי הדפנה. חלילה לו להשתכר מהעובדה שבמשמרת שלו מניית שיכון ובינוי הגיע לשיא. תחת זאת עליו לנצל את המומנטום החיובי בשוק ההון, ולהכות בברזל בעודו לוהט. פעילות האנרגיה כבר בדרך לבורסה, ובהמשך שיכון ובינוי עשויה להניע גם את הנפקת שיכון ובינוי נדל"ן, בניסיון לדחוף את השווי לשיאים חדשים.