mhkuo: מיכל כהן "הצלמים"
ארנונה של שטחים משותפים במרכז מסחרי
הלכה חדשה של בית המשפט העליון בדבר זיהוי הנישום הנכון בארנונה בגין שטחים משותפים במרכז מסחרי?
מוגש מטעם Dun's 100
מיהו הנישום הנכון בארנונה בגין שטחים משותפים במרכז מסחרי?
במרכזים מסחריים פתוחים, בסגנון מרכזי הקניות של ביג, והן במרכזים מסחריים סגורים, כגון קניון רמת אביב, קיימת מחלוקת רבת שנים ביחס לחיובי הארנונה המושתים בגין השטחים המשמשים את כלל החנויות ובכלל זה גם שטחים המשמשים את ציבור המבקרים במרכזים המסחריים.
מחד – יש הסוברים, שאת חיובי הארנונה בגין השטחים הציבוריים / המשותפים יש להשית על בעלי החניות, בהתאם לחלקם היחסי בכלל השטח, משל שהם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה, הם נהנים מקיומם; מאידך – יש הגורסים, שאת חיובי הארנונה בגין שטחים אלה יש להשית על חברות הניהול של אותם מרכזים מסחריים או על הבעלים שכן הם בעלי השליטה האמיתית בשטחים אלה.
מה הדין? מה עדיף לבעל העסק, ומה יביא לכך שהוא ישלם פחות ארנונה?
בדרך להכרעה במחלוקת לזיהוי הנישום הנכון בארנונה בגין השטחים המשותפים, עולה גם הצורך לבחון את הטענה מכוחה צדדים יכולים לקבוע ביניהם את אופן חלוקת חיובי הארנונה, קרי, שמשכיר ושוכר יפנו לרשות המקומית ויודיעו לה כי בגין שטח מסוים יש להשית את הארנונה על השוכר ובגין שטח אחר על המשכיר. הדבר מקבל משנה חשיבות כאשר חוזי השכירות במרכזים מסחריים כוללים גם התייחסות לעובדה שהשוכרים מקבלים על עצמם לשלם את הארנונה בגין חלקם היחסי בשטחים המשותפים במרכזים המסחריים.
ההכרעה בפסק הדין בעניין קניון רמת אביב
מחלוקת רבת שנים בין חברת קניון רמת אביב לבין מנהל הארנונה בעיריית תל אביב הביאה, בשעה טובה, להכרעה שיפוטית של בית המשפט העליון. בית המשפט בחן טענות שונות בדרך להכרעתו בדבר זהות החייב בארנונה בגין השטחים המשותפים.
טענת קניון רמת אביב - יש מקום ליתן ביטוי להסכמת הצדדים, אשר נקבעה בחוזה השכירות, מכוחה, על השוכר לשלם ארנונה על חלקו היחסי בשטחים הציבוריים, תוך הסייג כמובן, שאין בתשלום הארנונה בכדי להקנות לשוכר זה או אחר זכויות כלשהן באותם שטחים ציבוריים. על רשות מקומית לרשום נישום כמחזיק בשטח כזה או אחר בהתאם לדיווח שמוגש לו ומבלי הפעלת שיקול דעת בעניין.
טענת מנהל הארנונה – את הארנונה יש להשית על המחזיק בנכס מכוח תקנות ההסדרים במשק המדינה. ככל שקיימת מחלוקת לגבי זהות המחזיק, אזי יש להשית את הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס - מפעיל המרכז המסחרי או חברת הניהול אשר להם שליטה אפקטיבית בשטחים. צדדים לא יכולים להסכים על חלוקת חיובי הארנונה כאשר הסכמתם עומדת בניגוד להוראות הדין. מתן הבכורה להסכמת הצדדים, במנותק מהדין, עשויה להביא לשימוש לרעה בפטורים והנחות מארנונה.
לנוכח המחלוקת העקרונית, בעלת השפעת הרוחב ביחס לדיני הארנונה, התבקש היועץ המשפטי לממשלה להביע את עמדתו בעניין, ועמדתו דומה לזו של מנהל הארנונה, קרי שאת הארנונה יש להשית על המחזיק ולחלופין בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטח שבמחלוקת, וכי סטייה מכלל זה יכולה להיעשות רק מכוח הדין ולא מכוח הסכמת הצדדים.
בית המשפט העליון קבע, כי החיוב בארנונה בגין השטחים הציבוריים / המשותפים יחול על מפעיל המרכז המסחרי שגם מתחזק שטחים אלה.
לבעלי החנויות אין שטח מוגדר, שהוקצה להם בשטחים המשותפים בהן הן יכולות לעשות שימוש כרצונם, אלא מדובר בחלוקה חשבונאית של סך השטחים הציבוריים בין כלל החנויות. זיהויו של החייב בתשלום חובה נקבע בדין ואינו נתון להסכמות חוזיות.
לעניין דיני הארנונה החייב הוא המחזיק בנכס, וככל שקיימת מחלוקת בעניין זיהוי המחזיק, אזי יש להשית את הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. לא קיים עיגון חקיקתי כלשהו מכוחו ניתן להמחות את החיוב בארנונה לצד ג', קרי למחזיקים בחנויות. אם צדדים היו יכולים להמחות את החיוב בארנונה לצד ג', הרי שאפשר שהיו מעבירים אותו לצד ג' ממנו הרשות המקומית הייתה מתקשה לגבות את החיוב, דבר שאינו מתיישב עם מטרת החקיקה החותרת לייעול גביית הארנונה.
לעמדת בית המשפט, גם הוראות סעיפים 325 ו – 326 לפקודת העיריות תומכות בעמדת מנהל הארנונה, לרבות העובדה שיש בהן התייחסות למקרים חריגים של הטלת הארנונה על מי שאינו מחזיק בהיעדר הודעה על העברת חזקה או שכירות לתקופה הקצרה משנה.
השלכות אפשריות של פסק הדין
לא בכדי מצא בית המשפט העליון לכתוב את פסק הדין, למרות הסכמת הקניון לקבלת העמדה הנ"ל כבר בדיון שהתקיים. מדובר בהחלטה משמעותית בעלת השפעת רוחב וביחס למחלוקות רבות.
ההחלטה האמורה אמורה להקל על הרשויות המקומיות, שכן יהיה מולם נישום אחד בגין כלל השטחים הציבוריים / המשותפים, אשר יחויב בשטח קבוע ונתון תחת חיוב אותו שטח בחלוקה לנישומים רבים ועדכון תכוף של חלקי החזקה של השוכרים בשטח עם שינוי החזקה בחנויות, איחוד חנויות, שינוי גודלם וכו'.
מצד חברות הניהול עלתה הטענה, כי מדובר בחיוב נוסף שמושת עליהן, ואשר עליהן לפעול לגבייתו מהשוכרים, דבר שיקשה על התנהלותן. לצד טענה זו, יכולות חברות הניהול לנצל את הכרעת בית המשפט העליון בכדי להוזיל את חיובי הארנונה של השטחים המשותפים. כך למשל - בחלק מצווי הארנונה של הרשויות המקומיות חל תעריף ארנונה מופחת בגין שטחים משותפים או שטחי המעברים. יתכן גם כי רשויות מקומיות יטילו תעריף ארנונה סביר או מופחת לשטחים משותפים ובעלי העסקים ייהנו מכך, כגון בנקים וחברות ביטוח שגם כך משלמות תעריפי ארנונה גבוהים מאוד.
לסיום, לעתים לוקח שנים רבות בכדי להגיע להכרעה בסוגייה שאפשר שנראית מובנת מאליה, אך בסופו של דבר היא תספק ודאות ביחס למדיניות הראויה של חיובי הארנונה בגין שטחים משותפים.
מאת עו"ד ערן פייביש הוא שותף וראש מחלקת מיסוי מוניציפאלי במשרד עו"ד נתן מאיר ושות' .