למרות ניסיונות ההפחדה של הקבלנים: התחלות הבנייה ירדו ב-2020 ב-3.5% בלבד

בשנת 2020 החלה בנייתן של 51,605 יחידות דיור, ירידה צנועה יחסית של 3.5% בהשוואה ל-53,468 הדירות שבנייתן החלה בשנת 2019. כך מדווחת היום (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

הנתונים גבוהים בהרבה מהתחזיות הקודרות שפורסמו במהלך שנת 2020 על רקע מגפת הקורונה והקיפאון הממשלתי. בספטמבר 2020 התאחדות הקבלנים בוני הארץ העריכה כי "בשל הקורונה קצב התחלות הבנייה המשוער יהיה 40-35 אלף דירות בשנת 2020".

יתרה מכך, מדובר בנתונים ראשונים שעוד יתעדכנו בדיעבד. בחודש מרץ 2020 דיווחה הלמ"ס על 50,831 דירות שהחלו להיבנות בשנת 2019 - כך שלמעשה מדובר בעלייה קלה של 1.5% בהשווה לנתון הראשוני של 2019.

בנייה רמלה | צילום: עמית שעל

לפני הנתונים, את הירידה בהתחלות הבנייה מוביל מחוז חיפה שבו החלה בשנת 2020 בנייה של 4,864 דירות, צניחה של 25.8% לעומת 2019, שבה החלה בנייה של 6,557 דירות. למעשה, משנת 2017 יש במחוז זה ירידה הדרגתית במספר התחלות הבניה: מ-9,900 דירות שבנייתן החלה ב-2017 ועד לשפל שנרשם כאמור בשנה שעברה.

במחוזות תל אביב והמרכז שבהן מרוכזת כמעט מחצית מהתחלות הבנייה (47%) נשמרה יציבות ביחס לשנים קודמות. במחוז תל אביב יש ירידה קלה של 4% במספר הדירות שבנייתן החלה: 11,125 בשנת 2020 לעומת 11,659 בשנת 2019. לעומת זאת, במחוז מרכז נרשמה עלייה של 7% לאחר שהחלה בנייה של 13,101 דירות לעומת 12,223 בשנת 2019, כך שבסך הכל באזורי הביקוש הלוהטים קצב התחלות הבנייה נשמר.

בשנת 2020 החלה בנייתן של כ-6,760 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, ירידה של כ-6.5% לעומת שנת 2019 שבה החלה בנייה של 7,229 דירות בפרויקטים כאלה. 80% מהדירות בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש נבנו באזור תל אביב והמרכז, בערים שבהן הביקוש הגבוה ומחירי הדירות יוצרים כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית.

ייתכן כי הירידה הזו נובעת מחוסר הוודאות בענף שכן מנהל התכנון הודיע על כוונתו לבטל את תמ"א 38, אך חוק שאמור להחליף את התוכנית לא קודם בממשלה בגלל המשבר הפוליטי. הנתונים על ירידה בהיקף הפרויקטים של התחדשות עירונית צריכים להדאיג את קברניטי ענף הנדל:ן ובהם מנהל התכנון, משום שעל פי התוכנית אסטרטגית לדיור, מרבית התחלות הבנייה בגוש דן אמורות להיות בעתיד הקרוב בהתחדשות עירונית.

לעומת היציבות בקצב התחלות הבנייה, בשנת 2020 נרשמה ירידה במספר הדירות שהגיעו לגמר בנייה בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2020 הגיעו לגמר בנייה 47,918 דירות, ירידה של 8% לעומת שנת 2019 שבה קצת יותר מ-52 אלף דירות הגיעו לגמר בנייה, מספר דומה של דירות בגמר בנייה נרשם גם בשנת 2018. הנתונים האלה נובעים ככל הנראה מכך שכל אחת מהשנים 2016 ו-2017 נרשמו שיאים בהתחלות הבנייה של כ-56 אלף דירות  - חלק גדול מהפרויקטים האלה הגיעו לגמר בנייה לפני שנה ושנתיים.

לעומת היציבות בהתחלות הבנייה, קצב מכירת הדירות החדשות ממשיך לשבור שיאים: ינואר 2021 מסתמן כאחד החודשים החזקים בעשור במכירת דירות חדשות. על פי נתוני הלמ"ס, בחודש זה נמכרו 4,148 דירות חדשו. זהו הנתון הגבוה בעשור למעט יוני 2020 שבו נמכרו 4,214 דירות חדשות.

אלא שיוני היה חודש יוצא דופן משום שהמכירות בו כללו גם עסקאות דחויות מאפריל, חודש שבו נמכרו רק 989 דירות חדשות בגלל הסגר שהוטל בעקבות מגפת הקורונה שמנע כל אפשרות להגיע למשרדי המכירות. ובמילים אחרות, מספר העסקאות הגבוה ביוני 20 כולל גם עסקאות של קונים שבשגרה רגילה היו נחתמות חודש או חודשיים קודם לכן. לעומת זאת ,השיא שנרשם בינואר 2020 היה בתקופה שבה דווקא היה סגר והוטלו מגבלות מסוימות. חרף זאת הקונים המשיכו לפקוד את משרדי המכירות.

בינואר 2021 המשיכה מגמת הירידה במספר הדירות שנותרו על המדף, כאשר בסוף החודש נותרו למכירה 39,600. בינואר 2020 היו על המדף 49,668 דירות, כך שבתוך שנה מלאי הדירות הלא מכורות הצטמק ב-20%.

הכלכלנית הראשית באוצר: עלייה של 7% בדירות שנמכרו בינואר

גם הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג פרסמה היום סקירה של ענף הנדל"ן למגורים בחודש ינואר. סקירה זו מבוססת על עסקאות למכירת דירות חדשות ומיד שנייה שדווחו לרשות המסים. מהסקירה עולה כי בחודש ינואר 2021 נרכשו 10.5 אלף דירות בשוק הנדל"ן, גידול של 7% לעומת ינואר אשתקד, אך ירידה של 22% בהשוואה לדצמבר 2020 – שבו בוצעו 13,400 עסקאות למכירת דירה, נתון מהגבוהים בעשור האחרון.

בחודש הנסקר - ינואר 2021 - נמכרו כ-700 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן שבה מחיר הדירה מוזל ומסובסד בחלקו, כך שבשוק החופשי נמכרו 9,800 דירות. הנתון הזה הוא הגבוה ביותר בחודשי ינואר מאז ינואר 2015. מתוך כלל העסקאות כ-7000 היו למכירת דירה מיד שנייה- גבוה ב-21% לעומת ינואר 2019. עם זאת, גרינברג מציינת כי בניגוד למגמה הכללית מאז פרוץ מגפת הקורונה באזור תל אביב, נראית תופעה הפוכה של ירידה יוצאת דופן בהיקף העסקאות למכירת דירה מיד שנייה. בינואר 2021 נמכרו באזור תל אביב רק 529 דירות, הנתון הנמוך ביותר בכל חודשי ינואר מאז ינואר 2009.

על פי גרינברג ,מכירות הקבלנים, כלומר של דירות חדשות, בחודש ינואר הסתכמו ב-3,400 בלבד, ירידה של 2% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה חדה של 37% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בחודש הקודם - דצמבר 2020. בניכוי "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,800 דירות, גידול של 25% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם.

נציין כי הנתונים האלה שונים במקצת מנתוני הלמ"ס שגם כן מתפרסמים היום. על פי הלמ"ס, בינואר נמכרו 4,148 דירות חדשות. הפער הזה נובע מהבדלים במקורות המידע וגם מהגדרות פנימיות של עורכי הסקירות השונות. נתוני העסקאות בלמ"ס הן על בסיס סקר בין כל חברות הבנייה. מכירת דירה נרשמת רק כאשר מוצע היתר בנייה לפרויקט שבו נמכרה אותה דירה. לעומת זאת, באוצר כאמור מתבססים על נתוני רשות המסים ומחשיבים עסקאות גם של דירות "על הנייר"- כלומר כאלה שנמכרו עוד לפני שהוצא היתר בנייה לפרויקט. המשמעות היא כי עסקאות שנספרו בסקירה הנוכחית בלמ"ס, לא שוקללו כבר לפני חודשים בסקירת האוצר, ולא הופיעו בנתונים של הסקירה הנוכחית.

על רקע החלטת שר האוצר ישראל כץ ביולי 2020 להוריד את מס הרכישה המוטל על משקיעי נדל"ן - כאלה שקונים דירה שנייה או יותר – מציינת גרינברג כי בינואר 2021 משקיעים רכשו 2,200 דירות. גבוה ב-58% מאשר ינואר 2020, אך נמוך ב-13% מדצמבר 2020. שיעור הדירות שרכשו המשקיעים מסך העסקאות ממשיך להיות גבוה ועומד על 21% לעומת 14% בינואר 2020. משקיעים מכרו כמות זהה של דירות - 2,200 - כך שמלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים לא השתנה. עד אותה החלטה של שר האצר ביולי 2020 מלאי הדירות שמחזיקים משקיעים נשחק ונמחקו ממנו 27 אלף דירות מאז אפריל 2016. המגמה הזו נעצרת בחודשים האחרונים, בזכות אותה הקלה בתשלומי המס.