יזמי פינוי־בינוי יידרשו ליותר שקיפות מול דיירים

הממשלה מקשיחה את התנאים שבהם יזמים צריכים לעמוד טרם החתמת דיירים על הסכמי פינוי־בינוי. במסגרת תיקונים לחוק עידוד מיזמי פינוי־בינוי שניסחה הרשות להתחדשות עירונית, ונחתמו לאחרונה על ידי שר השיכון יעקב ליצמן, יידרשו היזמים להגביר משמעותית את השקיפות בשלב ההתקשרות עם בעלי דירות במתחמים המיועדים. אי־עמידה בתקנות עלולה להביא לביטול החתמות דיירים על הסכמי פינוי־בינוי. התקנות ממתינות לחתימת שר המשפטים בני גנץ, וייכנסו לתוקף מיד עם חתימתו, אך לא יחולו רטרואקטיבית.

במאי 2020 פרסמה הרשות להתחדשות עירונית לעיון הציבור תקנות לחוק עידוד מיזמי פינוי־בינוי, שמטרתן למנוע החתמת בעלי דירות על עסקאות התחדשות עירונית בלי שהם מבינים את משמעותן. התקנות חייבו יזמים לקיים אסיפות עם בעלי דירות כדי לתת הסברים ופירוט על הפרויקט המתוכנן ולמנוע הפעלת לחצים פרטניים על דיירים לחתום על הסכמים; וכן להעניק לדיירים מסמך עם עיקרי ההצעה שבועיים לפני קיום הכינוס.

לאחר פרסום התקנות להערות הציבור במאי 2020 והתייעצות עם גורמי מקצוע, ובהם משרד הרווחה, חתם ליצמן על שינויים בתקנות אשר מקשיחים את התנאים שבהם היזמים צריכים לעמוד, כדי להגדיל את ההגנה על בעלי הדירות ואת הסיכויים להביא למימוש הפרויקט בהצלחה. אחד השינויים הוא הגדלת שיעור המשתתפים המינימלי באסיפה מ־20% ל־40% מבעלי הדירות, ומתן אפשרות ליזם לקיים כינוס נוסף אם לא השתתפו בכינוס הראשון 40% מהדיירים. זאת כדי להגדיל את שיעור הדיירים המשתתפים בשני הכינוסים יחד ל־30% לפחות.

שינוי נוסף הוא אפשרות לקיים אסיפות בזום לבקשת 20% מבעלי הדירות, וזאת נוכח הפרקטיקה הנהוגה בשנה האחרונה, וכדי לאפשר לבעלי דירות שאינם מתגוררים בקרבת הנכס, לרבות בחו"ל, להשתתף בכינוס. כמו כן נקבעה חובת השתתפות של מתורגמן באסיפות שבהן שיעור משמעותי של דיירים שאינם דוברי עברית, אלא ערבית, רוסית או אמהרית, וכן תרגום של פרוטוקול האסיפה.

עוד נקבע כי על היזם חובה להציג לבעלי הדירות מהו הניסיון שלו בתחום, אילו פרויקטים ביצע בעשור האחרון, באילו כתובות, הפעולות שביצע בעצמו בכל אחד מהפרויקטים ובאיזה שלב מצוי כל אחד מהפרויקטים. בנוסף חלה עליו החובה להציג אילו הליכים משפטיים התנהלו או מתנהלים נגדו או נגד בעל שליטה אחר, לרבות הליכי פשיטת רגל, פירוק, הקפאת הליכים או כינוס נכסים, וכן החלטות שנתקבלו בנוגע ליזם על ידי הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית. כמו כן על היזם לפרט אם לו או לבעל שליטה אחר עניין אישי בפרויקט כגון בעלות בדירה במתחם, והאם אחד מבעלי הדירות במתחם פועל מטעמו. סעיף מהותי נוסף בתקנות החדשות הוא מועד תפוגה של הסכם ההתקשרות שאותו יציג היזם לבעלי הדירות.

"אנו סבורים כי יש בעדכון התקנות כדי לאפשר שמירה על איזון ראוי בין הצורך להגן על זכויותיהם של הדיירים ובין הצורך לקדם עסקאות פינוי־בינוי בצורה יעילה", כתבה לגנץ סמנכ”לית הרשות להתחדשות עירונית עינת גנון. "מטרת התקנות למנוע החתמת בעלי דירות על עסקאות בלי שהם מודעים למשמעותן של העסקאות ועיקריהן", נכתב בדברי ההסבר לתקנות.

במקביל פרסם אתמול משרד המשפטים להערות הציבור תזכיר הצעת חוק שמטרתו לעודד מיזמי פינוי־בינוי, ובין היתר הוא קובע כי יופחת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט מ־80% ל־66% מבעלי הדירות.