צילום: יח"צ
משכנתא למסורבים- מה עושים ברגע שהבנק לא מאשר משכנתא?
הדבר הראשון שעושים ברגע שהבנק לא מאשר משכנתא, הוא לעצור. הסיבה היא שאם ממשיכים לעשות אותו דבר- מקבלים את אותה תוצאה
קודם כל עוצרים:
נחזור לכותרת משנה של הכתבה, כל הבנקים עובדים בערך לפי אותם קריטריונים, כך שאם קיבלת סירוב למשכנתא מבנק אחד והמשך לבנק אחר ללא שינוי כל שהוא, סביר להניח שהתשובה תהיה בדיוק אותו דבר גם בבנקים הבאים.
לכן, למרות הלחץ ולמרות הרצון לרוץ ולפתור את הבעיה- הדבר הראשון הוא לעצור, כדי לאפשר לשלבים הבאים להתפתח.
מה הבעיה עם כל הבנקים יסרבו?
נניח שלא קראתם את הכתבה ורצתם להגיש בקשות משכנתא בכל הבנקים. התוצאה של זה היא כמובן סירוב בכל אותם הבנקים, אבל הבעיה הגדולה ביותר היא שזה משאיר עקבות גם לפעמים הבאות.
נניח שבאתם לבקש משכנתא שנה אחרי זה, הבנקאי קודם כל יראה במחשב שלו שהייתה בעיה כזו וכזו ומכאן יתחיל את הטיפול במשכנתא שלכם, דבר שכמובן יטיל צל כבד על המשכנתא. אבל חייבים לציין מראש, במרבית הבנקים לא מסכימים להגיש בקשות חדשות למשכנתא- לאחר שהיה סירוב בתקופה שהיא בין שנה לשנתיים. מסיבה זו הדבר הראשון שעושים זה לעצור.
עצרתם, עכשיו מזמינים דוח נתוני אשראי
הכלי העיקרי בעבודה לאחר סירובי משכנתא הוא דו"ח נתוני אשראי. הכוונה שלי היא לאותם 90 אחוז מסירוב משכנתא שנגרמים בגלל בעיות מול המערכת הבנקאית בערב או הווה. הכוונה היא למצבים של עיקולים, הוצאות לפועל, הגבלות, פשיטות רגל, הסדרי חוב, צ'קים חוזרים, הוראות קבע חוזרות ופיגורים בהלוואות.
המסמך שמאגד את כל המידע הזה ופורס אותו בצורה נוחה להבנה נקרא "דוח נתוני אשראי", הוא כולל את כל הפעולות הפיננסיות שנעשו על ידיכם בשלושת השנים האחרונות. אם חזר לכם צ'ק בתקופה הזו- זה כתוב אדום על גבי לבן, אם הייתה כל בעיה אחרת כל שהיא – זה כתוב אדום על גבי לבן. כל מידע שהיה או לא היה, מופיע בדו"ח הזה.
למה אני צריך אותו?
הדו"ח מאפשר לי להבין את תמונת הבעיות שהיו ומצד שני להבין מה היתרונות ומה החיסרונות. לפי הדו"ח הזה אני מצליח להבין האם אני יכול בפועל להשיג משכנתא במקרה הזה או לא. אני מנתח את גודל הבעיות ומנסה תוך כדי חישוב היתרונות- להבין את הסיכוי לקבל משכנתא.
דוגמה 1: בן אדם שהיה לו ארבעה צ'קים חוזרים בשנה הקודמת, אבל מעבר לזה הכול מתנהל בצורה תקינה, יש לו הכנסות גבוהות והוא צריך משכנתא בסכום לא גבוה- זה מצב שאני מרגיש איתו מאוד בטוח ויודע שאני אדע להפעיל את הקשרים שלי כדי להשיג משכנתא.
דוגמה 2: בן אדם שהיה מוגבל חמור, סיים את ההגבלה לפני חודשיים, ההכנסות שלו הן בינוניות, הוא צריך סכום גבוה של משכנתא- זה מקרה קלאסי שבו אני מציע לאדם לותר כרגע על המשכנתא ולתת לזה להתקרר איזה שנה עד שנה וחצי.
שתי הדוגמאות האלו הן כמובן קיצוניות. הדוגמה הראשונה היא ממש קלה והדוגמה השנייה היא בלתי אפשרית, הכוונה שלי היא כמובן הייתה לתת לכם להבין את מכלול השיקולים שלי או במילים אחרות, השיטה שאני קורא לה שיטת המאזניים.
שיטת המאזניים:
יש הרבה בדיקות שצריך לעשות לפני שניגשים לבקש משכנתא, דיברנו על אחת מהן וניתן לקרוא עוד בדיקות אלו בכתבה שלי כאן. היום אני רוצה להסביר לכם את הגישה הרעונית, זה למעשה מסביר איך אני חושב על משכנתאות למסורבים.
חזרה לשיטת המאזניים:
זוכרים שהייתם הולכים לשוק והמוכר היה שם את הסחורה שלכם על כף אחת ומשקולת על הכף השנייה, כדי לקבוע כמה זה שוקל.
המאזניים שלי הן אותו דבר, על כף אחת אני שם את כל הדברים השליליים, כמו למשל הבעיות שהיו, אשר מכבידות על קבלת המשכנתא. אז הדברים השליליים הם ברורים. על הכף השנייה, החיובית- השאיפה היא לשים כמה שיותר דברים, שיכולים לאזן את התמונה.
הכוונה היא: משכורות גבוהות, וותק משמעותי בעבודה, הון עצמי גבוה, משכנתא נמוכה יחסית שנדרשת, הכנסות נוספות כמו ביטוח לאומי או קיצבאות או שכר דירה, היכולת להביא ערבים טובים. כל אלו יכולים להוות דברים חיוביים שיאזנו את כפות המאזניים ויגרמו לבקשת המשכנתא להיראות מבטיחה יותר ובטוחה יותר בעיני הבנקים למשכנתאות.
למה אני צריך את שיטת המאזניים?
כדי להבין את הצורך, קודם כל צריך להבין מה בכלל אני עושה. המטרה שלי היא לקחת את הדברים השליליים ואת הדברים החיוביים ולהגיע למנהלי הבנקים כדי לשכנע אותם לאשר משכנתא. מה שעוזר לי בתהליך השכנוע הוא כמובן טיעונים.
הדברים החיוביים ששמים על הכף החיובית זה הטיעונים שלי למעשה, הם אלו שעוזרים לי בתהליך השכנוע וגורמים לי להצליח להשיג משכנתאות לאנשים שלא הצליחו לקבל משכנתאות בעצמם.
מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com