ניצחון לאחים גינדי: ביהמ"ש מאפשר השלמת רישום קניון הזהב בטאבו בעוד שנתיים

ניצחון לאחים משה ויגאל גינדי: בית המשפט המחוזי מרכז בלוד דחה תביעה שהגיש מנשה זוהר, בעל שתי חנויות בקניון הזהב בראשון לציון נגד חברת "דירות יוקרה" שבשליטת האחים משה ויגאל גינדי, שבה טען כי החברה הפרה התחייבותה לרשום על שמו בטאבו את החנויות שאותן קנה בשנות ה-90. השופט יעקב שפסר קבע כי החברה תשלים את רישום החנויות על שמו של הקונה בטאבו בתוך שנתיים.

החנויות נרכשו על ידי זוהר בשנת 1991, אז היתה "דירות יוקרה" בעלת כל הזכויות בקניון הכולל מאות חנויות, מתוכן 80 נמכרו לאנשים פרטיים. יתר החנויות נותרו בבעלות החברה, ובשנת 2008 מכרה החברה 75% מזכויותיה בקניון לחברת הביטוח מגדל ולתאגידים אחרים. בהסכם הרכישה התחייבה "דירות יוקרה", בין היתר, לרשום את הקניון כבית משותף ולהעביר את הבעלות בו על שם הרוכש, בתוך 12 חודשים מיום רישום הקניון כבית משותף.

מימין יגאל ומשה גינדי

זוהר טען כי החברה השתהתה בטיפול ברישום החנויות על שמו בטאבו, לאחר עשור ממועד החתימה על הסכם הרכישה. בשנת 2014, לאחר שחלפו שנים נוספות וטרם הושלם הרישום, הגיש זוהר תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד החברה, ודרש כי בית המשפט יקצוב לחברה פרק זמן מוגבל לבצע את הנדרש כדי לרשום את הקניון כבית משותף ולרשום את זוהר כבעלים בחנויות. הצדדים הגיעו להסכם פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט והתביעה נמחקה. בהסכם הפשרה נקבע כי החברה תפעל בשקידה ראויה לרישום קניון הזהב כבית משותף בטאבו, ולרישום זכויות הבעלות של זוהר בשתי החנויות, וזאת עד ולא יאוחר מ-5 שנים מיום החתימה על ההסכם. עוד צוין בהסכם כי היה ולא יתאפשר לחברה לרשום בית משותף בשל סיבות שאינן תלויות בה, מתחייבת החברה להביא לרישום זכויותיו של זוהר באופן אחר. החברה הבהירה לזוהר כי הליך רישום הזכויות על שמו בחנויות הינו מורכב וסבוך, בגלל המבנה הרישומי הייחודי של קניון הזהב, והתלות של החברה בגורמים שלישיים שאינם בשליטתה. על כן בכפוף להתחייבותה לפעול בשקידה ראויה, מתחייב זוהר לגלות אורך רוח עד להשלמת הרישום. בפברואר 2020 הושלם הליך רישום הפרצלציה של שטחי הקניון בטאבו, אך הקניון טרם נרשם כבית משותף.

לטענת זוהר, הסכם הפשרה העניק לחברה פרק זמן נדיב של 5 שנים נוספות לכל היותר להשלמת רישום הבעלות בחנויות, כלומר עד דצמבר 2019. אלא שהרישום לא הושלם למעלה מ-5 שנים ממועד החתימה על הסכם הפשרה, ועל כן הגיש ביולי 2020 תביעה נגד "דירות יוקרה" שבה טען כי החברה הפרה את הסכמי הרכישה של החנויות ואת הסכם הפשרה. עוד טען זוהר כי אין זה מעניינו הסיבה שבגינה החברה לא משלימה את הרישום, ודי בכך שקרוב לשלושה עשורים לאחרי רכישת החנויות ו-5.5 שנים לאחר הסכם הפשרה לא ביצעה החברה את התחייבותה להשלמת הרישום.

קניון הזהב | צילום: קובי קואנקס

מנגד טענה החברה באמצעות עוה"ד ברוריה לקנר וויקטור שטקל ממשרד בן-שחר לקנר, כי העובדה שחלפו 5 שנים ממועד החתימה על הסכם הפשרה אינה מצביעה על הפרתו. זאת מאחר שהחברה התחייבה לפעול בשקידה ראויה להשלמת הרישום בתוך 5 שנים ורק אם לא היתה פועלת בשקידה ראויה, ניתן היה לראותה כמפירת הסכם. לטענתה, היא אכן פעלה בשקידה ראויה להשלמת הרישום, וזוהר הוא שהפר את ההסכם כשלא גילה אורך רוח. לטענת החברה, הסכמי הרכישה לא נקבו במועד לרישום הזכויות נוכח קשיים אובייקטיביים שהיו ידועים לצדדים במועד חתימתם ומאחר שבמועד החתימה טרם בוצעה פרצלציה בקניון. "למרות הקשיים הנובעים בהליך הרישום שמקורם בצדדים שלישיים שאינם בשליטתה, החברה יוצאת מגדרה על מנת לשלים את הרישום", ציינה "דירות יוקרה" בכתב ההגנה. לטענתה, הליך הרישום כיום תקוע לאור סירובה שלא כדין של עיריית ראשון לציון להנפיק לה אישור עירייה לטאבו, וכאשר האישור המיוחל יונפק, יושלם הרישום. החברה הוסיפה כי היא בעלת זכויות במרבית החנויות בקניון, וברור שגם לה יש עניין בהשלמת רישום הזכויות מבלי לעכבו.

שפסר החליט לקבל את עמדת "דירות יוקרה" ולדחות את התביעה, מבלי לפסוק הוצאות, כאשר קבע כי החברה תשלים את רישום הבית המשותף ואת רישום זכויותיו של זוהר בטאבו בתוך שנתיים. הוא ציין כי בהסכם הרכישה צוין והובא לידיעת הרוכש כי למוכרים לא ידוע מתי יירשם הקניון כבית משותף, מאחר שבאותה העת טרם בוצעה פרצלציה של הקניון. כמו כן, גם בהסכם הפשרה צוין במפורש, כי ייתכן מצב שבו לא יתאפשר ל"דירות יוקרה" לרשום בית משותף מסיבות שאינן תלויות בה, ועל כן החברה לא התחייבה לרישום זכויות הקונה בתוך 5 שנים. כלומר "הצדדים נתנו דעתם לכך שייתכן שהמשיבה לא תשלים את הרישום בתוך 5 שנים, אולם הסכימו כי במצב מעין זה המשיבה לא תיחשב למי שהפרה חוזה", קבע שפסר. "הצדדים קבעו ביניהם מנגנון חלופי, והסכימו כי למרות השתדלות המשיבה במצב שבו הרישום לא יושלם בתוך 5 שנים, בשל נסיבות שאינן תלויות בה, תחול עליה החובה לרשום את זכויות המבקש באופן אחר". על כן קבע שפסר כי "הגעתי למסקנה כי הצדדים לא הסכימו על קציבת זמן מוגדר להשלמת הרישום, אלא הסכימו על השתדלות מצד המשיבה להשלים את הרישום בתוך 5 שנים".

שפסר קבע כי "דירות יוקרה" לא הפרה את החיוב לנהוג בשקידה ראויה להשלמת הרישום אלא ביצעה פעולות המוכיחות את מאמציה. שפסר קיבל את עמדת החברה כי הסיבות להיעדר הרישום נעוצות בבנייה רציפה ומתמשכת לאורך השנים, ומאחר שהקניון נבנה בשלושה שלבים, נמנע רישום הבית המשותף במשך למעלה משני עשורים, והתעכב על ידי צדדים שלישיים שההליך תלוי בהם. החברה הוכיחה כי ביצעה פעולות מול הטאבו, עיריית ראשון לציון וחברת הביטוח מגדל שותפתה בקניון, על מנת להביא להשלמת הפרצלציה בקניון - תהליך שהושלם בפברואר 2020. לטענת "דירות יוקרה", הרישום בטאבו מתעכב בגלל התנהלות עיריית ראשון לציון שמסרבת להנפיק אישור מתאים לטאבו, וזאת בשל מחלוקת בין העירייה לחברה בגין גובה היטל השבחה שעל החברה לשלם לעירייה, המתנהלת בוועדת הערר וטרם הוכרעה, וכן בגין טענה לאי-האתמה בין היתר הבנייה לבנייה בפועל בקניון.

שפסר קבע כי על החברה לפעול לקבל מהעירייה בתוך חצי שנה את האישור הנדרש לטאבו, אם בדרך של נקיטת הליכים משפטיים נגד העירייה או סיום ההליכים בוועדת הערר ואם בכל דרך אחרת. כאשר אם בתוך חצי שנה לא יסתיים ההליך, והנפקת האישור, תשלם החברה תחת מחאה את היטל ההשבחה השינוי במחלוקת לעירייה, על מנת שיונפק האישור לטאבו ולאחר מכן תהיה רשאית לפעול משפטית נגד העירייה בנוגע לסכום ששולם. הצפי להשלמת הליך רישום בית משותף לאחר קבלת האישור הוא שנה, ועל כן קבע השופט כי החברה תשלים בתוך שנתיים את רישום הזכויות של זוהר בחנויות בבעלותו בטאבו.