איך הפכו חוות השרתים לשחקן החדש בשוק הנכסים המניבים – השמאי ירון ספקטור מנתח

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מיקרוסופט, אמזון, גוגל, סיסקו וענקיות אחרות הן רק שמות בולטים מתוך רשימה של חברות העומדות להשתמש בישראל במרכזי חוות שרתים (Data Centers) משמעותיים. ענקיות הטכנולוגיה הללו לא לבד. חברות ישראליות נכנסות אל שוק שכבר כיום - ובטח בעתיד - יצטרך לשרת מספר הולך ועולה של גופי ממשלה, מוסדות ציבור, חברות ועסקים. משנה לשנה המגמה של שימוש בענן ובחוות שרתים רק הולכת ומתעצמת, והשפעתה מורגשת גם על עולם הנדל"ן המסחרי.

לא זו בלבד, הקורונה שהגבירה את אימוץ הדיגיטציה ואת העבודה מרחוק, נתנה עוד דחיפה לצריכה של שירותי חוות שרתים שיושבים בפועל במקרקעין על אדמת ישראל, וביססה את הצורך המואץ שבמעבר אליהן.

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• מקרית שמונה ועד אילת: "תושבי חוץ ועולים חדשים מתנפלים על פרויקטים בישראל"

• דו"ח הרשות להתחדשות עירונית: "בלי שהמדינה תכניס את היד לכיס - פרויקטים ימשיכו להיתקע בצנרת"

• המהפכה של צריפין: "AYALA TOWERS יהיה העוגן של פארק העסקים החדש"

צריכת שירותי הענן מכפילה את עצמה כל כמה שנים כשהרבה מאוד גופים לא מעוניינים שהמידע שלהם יהיה מאוחסן פיזית במדינה זרה. לכן, גופים רבים זקוקים לשירותי הענן דווקא על אדמת ישראל. באירופה קובע החוק כי אם יש מידע שיושב בענן, אזי לאותה מדינה יש גישה לנתונים היושבים על אדמתה - ונוגעים בין היתר למידע ממשלתי, ביטחוני וצבאי, לצד מידע חשוב שיש בידי ארגונים וחברות היי-טק. מסיבה זו ישנה חשיבות להקמת דאטה סנטרים נוספים בישראל ככל שתהליכי דיגיטציה יואצו.

דמי שכירות בהתאם לצריכת חשמל

בניגוד לנכסי נדל"ן אחרים שבהם דמי השכירות מחושבים למטר, בחוות שרתים דמי השכירות מחושבים לקילו וואט של חשמל. במילים אחרות, השוכר משלם לפי כמות החשמל שהוא צורך ולא בהתאם לגודל השטח שהוא שוכר. המחיר הסיטונאי לקילו וואט חשמל נע בטווח של 140-90 דולר ואילו המחיר הקמעונאי הוא סביב 250-150 דולר לקילו וואט חשמל. גורמים סיטונאים בשוק הדאטה סנטרים הם חברות טכנולוגיה גדולות שרוכשות במרוכז שטחי אחסון ולאחר מכן מוכרת אותן. קמעונאים הם מי שרוכשים את שטח האחסון ישירות ממפעיל חוות השרתים, כמו מוסדות פיננסים וחברות ביטוח.

חוות שרתים "חשיבות להקמת דאטה סנטרים נוספים בישראל ככל שתהליכי דיגיטציה יואצו" | צילום: Pixabay

חוזי השכירות נחתמים למספר שנים קדימה, חלקם גם לפרקי זמן של 10 שנים, כדי להבטיח את מיקום חוות השרתים והתחזוקה בטווח ארוך. הבעלים של הנכס אחראי להבטחת אספקת חשמל רציפה בגיבוי של גנרטורים רבי עוצמה, שכן כל הפסקת חשמל ללא גיבוי מיידי עתידה להוביל להשבתת השירותים.

חוות השרתים הן מבנים בעלי מאפיינים ייעודיים שכוללים חיבור לחשמל בהספק גבוה, מיזוג אוויר, הגנות פיזיות וגנרטורים גדולים לגיבוי, לוחות חשמל ייעודיים, הגנות ופיזיות ועוד. בחוות שרתים נדרשים 2 מערכי גיבוי לכל המערכות ולא אחד, זאת כדי להבטיח את זמינות המידע ברמה המתקרבת ל-100% ככל הניתן. כל מצב של חוסר בזמינות חוות השרתים, פירושו מחיר כלכלי משמעותי מאוד עבור החברה שמפעילה אותה עד כדי תביעות משפטיות כנגדה.

מבחינת בעלי הנכס, דמי השימוש החודשיים כוללים את כל השירותים שמשלם שוכר חוות השרתים, ובראשם חיבור חשמל, מיזוג אוויר, גנרטורים ושמירה.

שוק צומח, שחקנים בכירים

אחרי הפגיעה המסוימת שעבר שוק המשרדים והנדל"ן המסחרי בתקופת הקורונה, חברות הנדל"ן הגדולות מעוניינות לגוון את הפורטפוליו שלהן ולייעד נכסים מסחריים כדי ליהנות מהשוק הצומח הזה. בסופו של עניין הרי דאטה סנטרים יהיו נדרשים בכל עת, וגם במצבים של מגיפה הם אינם תלויים במגמות מסחריות ואיוש של משרדים, כשהחוזים נחתמים לתקופות ארוכות מאוד. הצרכים של המשק לחוות שרתים רק יגדלו בעקבות הגברת האימוץ של טכנולוגיות בפרט במשרדי ממשלה, ברשויות מקומיות ובמוסדות גדולים.

אחת הדוגמאות הבולטות מהתקופה האחרונה לדריסת רגל בתחום חוות השרתים היא חברת עזריאלי. לאחרונה היא רכשה קרקע באזור שוהם לצורך הקמת חוות שרתים לפי מחיר של 5 מיליון שקל לדונם, בעוד שווי השוק של הקרקע לדונם עומד על 3 מיליון שקל בלבד.

החברה הייתה מוכנה לשלם כמעט כפול משווי קרקע, כשברקע סגירה של חוזה מול חברת אמזון על הקמת חוות שרתים בשטחה. חברות שמחזיקות הסכמים להספקת שירותים לחוות שרתים, מרגישות בטוחות לשלם על קרקעות מחירים גבוהים, היות ויש להם ודאות לגבי ההכנסות - מה גם שמשקל עלות הקרקע מסך הפרויקט שנאמד במאות מיליוני שקלים אינו גבוה.

השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "חברות המספקות שירותים לחוות שרתים, מרגישות בטוחות לשלם על הקרקעות מחיר גבוה" | צילום: גדי אוהד

בין ביקושים לחסמים

הביקוש לשירותי מידע בענן השוכנים על אדמת מדינת ישראל, אותם מספקות חוות השרתים ילך ויעלה, ואילו ההיצע מחייב עמידה בעלויות הקמה גבוהות מאוד ובסטנדרטיים מחמירים ביותר. לפי שעה מרבית השחקנים בענף הם חברות נדל"ן מיומנות, מנוסות ובעלי חוסן פיננסי גבוה. כך גם התשואות מאותם נכסים הן דו ספרתיות עוד לפני נטילת מינוף מהבנק.

השאלה כעת היא האם ועד כמה ייכנסו למשחק גופי השקעות או שחקנים נוספים המחפשים תשואה יציבה בעולם של ריביות אפסיות. המבחן של אותם שחקנים הוא ביכולת להציע שירותים מיטביים לאותם חברות טכנולוגיה שמספקות את שירותי חוות השרתים, כשהסטנדרטיים ואיכות הניהול של אותם נכסים צריכים להיות ברמה הגבוהה ביותר ללא פשרות וללא תקלות. אבל לא רק, נכסי נדל"ן המיועדים לבניית חוות שרתים הם של עשרות אלפי מ"ר כל אחד ובשווי של מאות מיליוני שקלים, חלקם יכול להגיע גם לסכומים של מיליארד שקל ומעלה - כך חסמי הכניסה לשחקנים קטנים הם כפולים גם מבחינת הניסיון והאיכות, וגם מבחינת עלויות העסקה והחוסן הפיננסי.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, הבעלים של חברת ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ