כנס הנדל"ן ה-13 של EY בשיתוף עם משרד שטיינמיץ, גורמן הרינג ושות' |
"יהיה פה משבר מגורים בעשר השנים הקרובות"
נדל"ן בצל הקורונה: מי נפגע, מי הרוויח, איך ייראו המשרדים בעתיד הקרוב, מה יעלה בגורל הקניונים והיכן טמונות ההזדמנויות? צפינו בכנס הנדל"ן ה-13 של EY וראינו את העתיד
יש לנו את המתכון לסערה המושלמת: מגפה עולמית – שהשפיעה מהותית כמעט על כל ענפי הנדל"ן – וממשלה לא מתפקדת בישראל. בתחילת המשבר נבואות הזעם צפו שחברות רבות יקלעו לקשיים משמעותיים, עד כדי חדלות פירעון". כך אמר חן שיין, שותף בכיר, מנהל תחום נדל"ן, EY ישראל, בפתח כנס הנדל"ן ה-13 של EY בשיתוף עם משרד שטיינמיץ, גורמן הרינג ושות'.
המציאות, אגב, הייתה חזקה מכל תחזית פסימית. תחום הנדל"ן למגורים התאושש במהרה (הביקוש לדירות חדשות גבוה), המשרדים התרוקנו אבל לא הפסיקו לשלם, ותחום התעשייה והלוגיסטיקה חווה פריחה בזמן המשבר – בעיקר עקב התגברות הרכישות אונליין.
אז מי הפסיד ומי הרוויח בזמן הקורונה? שוחחנו על החיים שאחרי המגיפה בענף הנדל"ן עם בכירי המשק בישראל.
"חשבנו על עתיד מערכת היחסים עם השוכרים"
"עוצמה של קבוצה באה לידי ביטוי בעיקר בתקופת משבר", אומרת דנה עזריאלי, יו"ר קבוצת עזריאלי, בתשובה לשאלתו של שיין כיצד השפיעה המגיפה על קבוצת הנדל"ן הגדולה בישראל. "נכנסנו למשבר עם מינוף נמוך של כ-24% ועם כשלושה מיליארד שקל בקופה. המשבר לא פגע באיתנות הפיננסית שלנו. לא שיתק את ההשקעות הקיימות ולא שינה את תכניות הפיתוח שלנו. בתקופות כאלה Cash is the king אז התכוננו להזדמנויות, כי ידענו שנעבור את זה".
לדברי עזריאלי, בין תחומי הנדל"ן שדווקא חוו פריחה בתקופת הקורונה, היו הדאטה-סנטרס וגם המשרדים: "חתמנו על חוזים ואופציות בהיקף של 150 אלף מטר עם עלייה של 8-9% במחירי השכירות, למרות הקורונה, כי רבים מבינים כעת שזה לא תמיד קל ואופטימלי לעבוד מהבית".
פעילות הדיור המוגן של הקבוצה המשיכה גם היא לצמוח בתקופת הקורונה. עזריאלי: "אנשים היום מבינים שיש מגיפה נוספת – מגיפת הבדידות. הדיור המוגן בא לענות בדיוק על זה, בזכות הקהילה, הביחד, העשייה והמערכת התומכת. בשיא תקופת הקורונה בנינו ומסרנו בית חדש, בלהבים, וכבר שיווקנו יותר מ-70% מהבית הזה".
מי שבעיקר ספג את הפגיעה, לדברי עזריאלי, היו הקניונים שהיו סגורים חלק ניכר מהתקופה. "בקבוצת עזריאלי קיבלנו החלטה לחשוב על עתיד מערכת היחסים עם השוכרים. חיזקנו את פעילות עזריאלי.קום ונכנסנו שותפים באתר האופנה One Projectעם קבוצת MGS, מה שאפשר לנו להיות בקשר עם השוכרים שלנו ועם הלקוחות שלהם בזמן שהקניונים היו סגורים. בנוסף, הקמנו קרן סיוע לשוכרים בהיקף של 100 מיליון שקל, ללא ריבית, שיפצנו את הקניונים ודאגנו לשדרוגים בנכסים הפיזיים שלנו כדי לשמר את היתרון התחרותי שלנו כשהכול ייפתח".
"יהיה פה משבר מתמשך של מגורים"
"בתחילת המגפה הייתה האטה חזקה בביקושים לדירות, שהלכה והשתחררה עם ההבנה שהעולם חוזר למסלולו", סיפר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, בפאנל בנושא שוק המגורים, בהנחיית איתי בר-חיים, שותף, תחום נדל"ן, EY ישראל. אבישי בן-חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, הסביר כי "מי שהסתמך על פועלים פלסטינים נפגע בזמן הקורונה". לדברי מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, "אין ירידה בביקושים השוק מצביע ברגלים ורואים את זה במשרדי המכירות – יש משבר אמון אין מפגש בין ההיצע לביקוש בגלל בירוקרטיה".
"יהיה פה משבר מתמשך של מגורים בעשר השנים הקרובות ואולי גם עוד 20 שנה", אמר פייגלין. לדבריו "הפתרון הוא רק בנייה עירוניות צפופה דינמית ואיכותית". בן-חיים הוסיף כי "רכבת הביקוש נוסעת ומי שיכול שיעלה על הרכבת. העשור הזה מפוספס. צריך להקים גוף מרכזי לתכנון של 2040 ואפילו 2050 כדי שהבעיה לא תחריף".
"תהיה ירידה בביקוש בשטח שנדרש למשרדים"
"בכל העולם קיימו את החוזים בענף המשרדים, אבל בישראל היו שחקנים שחשבו שמותר להם לא לשלם, לא כי הם לא יכלו לשלם אלה כי הם יכלו לא לשלם. בסוף כולם שילמו", מספר נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ נכסים והשקעות.
"היום הטלפונים במחלקת השיווק מצלצלים בקצב של פי עשרה לעומת מה שהיה לפני חודשיים – אנשים מתחילים להתעניין ולשכור", אומר חץ. לדבריו, אפשר לראות שינוי בחוזים: "יש חברות שרוצות לקצר את טווח החוזה מ-10-15 שנה ל-5-7 שנים, עם אפשרות לצאת אחרי 3 שנים. הם בעיקר מביעים רצון לגמישות. להערכתנו תהיה ירידה בביקוש של 10%-15% בשטח שנדרש למשרדים בגלל הקורונה.
"מנגד, בשנים האחרונות הצטמצם השטח לעובד מ-20-25 מטר ל-10 מטר והוא צפוי לגדול ל-15 מטר. השילוב של שתי המגמות יביא אותנו לירידה של 5-7% בשטחים של המשרדים, שתיבלע תוך שנתיים-שלוש בצמיחה של המדינה, שעומדת על 2-3%".
"אפילו גוגל שוקלת להחזיר את העובדים למשרדים"
"תחום הלוגיסטיקה חווה פריחה", סיפר אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, בפאנל בנושא משרדים בהנחיית איציק מורוביץ, שותף, תחום נדל"ן, EY ישראל. יעקובוביץ ציין כי "אפשר להקים מרכז לוגיסטי של 20 אלף מטר תוך שנה".
דוד זבידה, מנכ"ל מבנה נדל"ן הוסיף כי "בחודש מרץ אשתקד הייתה דרמה, בהודעה על הסגר הראשון. התשואות של האג"ח קפצו ל-8%-9%, רמה שמאוד מבהילה בימים רגילים. התקופה חידדה את החושים – מי שיהיה דינמי יותר יצליח יותר".
יותם אלרואי, סמנכ״ל פיתוח עסקי ומייסד משותף ב"מיינדספייס", אמר: "הנושא החברתי נפגע בקורונה. אפילו גוגל הגדולה, שהסכימה בתחילת המגפה שכולם יעבדו מהבית, מדווחת בחודשים האחרונים שהיא לא מצליחה להנחיל את התרבות שלה לעובדים בצורה יעילה והיא שוקלת להחזיר אותם למשרדים".
זיו יעקובי, מנכ"ל אקרו נדל"ן סיכם כי "המגמה של רכישת משרדים הייתה חזקה בשנים האחרונות והיא תישאר. ההבדל הוא בין תשואה למגורים (במרכז) של 2%-3% ושל משרדים שעמד על 7%-8%, אז ברור שאיפה שיש הזדמנות השקעה מעניינת נמשיך לראות את המשקיעים רוכשים עם הזהירות הנדרשת".
"אמזון הבינה: המייל האחרון הוא זה שקובע"
חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל "גזית גלוב", ביקש להכניס מושג חדש לשיח על הנדל"ן בשם "המייל האחרון". לדבריו, "במשבר הקורונה ראינו ביקושי שיא למשלוחים וקניות, כשיותר ויותר אוכלוסיות מזמינות און-ליין.
"לפני מאה שנה יצרנית השעונים סירס עלתה על חידוש מדהים – קטלוגים שנשלחו לבתי הלקוחות. עם השנים הקטלוג הפך לספר של 400 עמודים עם מגוון מוצרים, מרהיטי בית ועד מוצרי מכולת, וסירס הבינה שעליה לפתוח חנויות פיזיות. בדומה לה, גם אמזון הבינה שהיא צריכה לאמץ צינורות שיווק נוספים ולהיות ליד הלקוחות, לכן היא רכשה ב-2017 את 'הול פודס מרקט' תמורת 13.7 מיליארד דולר".
"לאמזון התבררה התובנה שהמייל האחרון הוא זה שקובע – הוא הרכיב החשוב ביותר בכל שרשרת האספקה, מה משפיע על העלות וחוויית השירות של הלקוח".
לדברי כצמן, "אמזון מתחילה לקנות קניונים וחלקי-קניונים בכדי להפוך אותם למרכזי שילוח – כי הם מהווים את המייל האחרון. יש עוד רשתות שהתכוננו למייל האחרון כמו וולמרט וטארגט – שהודיעו עוד טרם המגפה שמרכזי השילוח שלהם יהיו בתוך חנויות קיימות כי הן קרובות למקום המגורים של הלקוחות.
"הנוכחות במייל האחרון היא קריטית. חברת ענק שמתמחה באונליין, רוצה להימצא במרכזי הערים או בסמיכות אליהם כי זה מוביל לרווחיות גדולה יותר ולשיפור חוויית הלקוח. זה להערכתי יהיה גם העתיד של אמזון".
"אנחנו נמצאים בעולם שכולו היברידי"
"בשנת 2017 רק כ-13% מהמסחר (הלבשה והנעלה) בישראל התבצע אונליין. ב-2021 ולא ב-2022 כפי שחשבנו לפני הקורונה יעלה ההיקף ל-22% אין ספק שהקורונה האיצה את התהליך", אמר הראל ויזל, בעלים ומנכ"ל, קבוצת פוקס, בפאנל שעסק בענף הנדל"ן המסחרי בהנחיית יקי בוארון, שותף, תחום נדל"ן, EY ישראל. "יכול להיות שהמסחר באינטרנט יעלה עוד קצת אבל אסור להתבלבל: בקניונים עדיין יתקיים 75% מהמסחר".
לדברי רמי שביט, בעלים ומנכ"ל המשביר 365, "אני אופטימי לגבי השנה הקרובה. אומנם יש פחות מבקרים בקניונים, אבל הפדיון – כלומר הכסף שהם משאירים בחנויות – גדל. במקביל ראינו שתי תופעות: התייעלות בעסקים והורדות מחירים. הלקוח בישראל הרוויח גם בזכות הורדת מכסים וגם בזכות היעילות".
"אנחנו נמצאים בעולם שכולו היברידי. הקניון הפך להיות גם למקום בילוי, ולא רק מוקד קניות", הוסיף אורן הוד, משנה למנכ"ל "גזית גלוב". לדבריו, "אנחנו נמצאים בעולם צומח, השאלה היא מה קצב הצמיחה. האם יש מקום לעוד מרכזים מסחריים בישראל? אני חושב שכן, בטח במתחמים שכונתיים. אפשר להגדיל גם נכסים קיימים, החוכמה היא לדייק אותם לקהל היעד".
"ההשקעות בקונסטרקשן-טק משלשות את עצמן"
"כיום ענף הנדל"ן עדיין מתנהל ומתנהג כמו לפני מאה שנה ולכן יש בתחום הזדמנות עצומה", הסביר גיל גבע, יו"ר קבוצת "תדהר" בהרצאה על חדשנות פורצת דרך. "יש מספר מגמות שעתידות לשנות את הענף: הראשונה היא דיגיטציה, ניהול מבוסס דאטה והפיכת הבניין לחכם; השנייה היא אוטומציה ורובוטיקה, כלומר מכונות וחיישנים שיחליפו ידיים עובדות; השלישית היא בנייה מתועשת שמיוצרת Offsite, כלומר מעבר מבניה רטובה לבנייה יבשה הרחק מהאתר והרכבה באתר"; המגמה הרביעית היא היברידיות ברמת החברות והמוצרים; והמגמה החמישית והאחרונה היא קיימות, עם כניסה של חומרים חדשים ידידותיים יותר לסביבה".
לדבריו, "ההשקעות בקונסטרקשן-טק – העתיד של ענף הבנייה – משלשות את עצמן בחמש השנים האחרונות וישראל בדרך להיות מובילה עולמית גם בתחום זה בזכות סטארט-אפים חדשים שמתווספים מדי שנה ל-200 שכבר פועלים בארץ".
"חברות הנדל"ן הגיעו למשבר אחרי עשור מפנק"
"בניגוד למשבר ב-2008, חברות הנדל"ן הגיעו למשבר הנוכחי אחרי עשור מאוד מפנק", אמרה רונית הראל בן-זאב, מנכ"לית, אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בפאנל המסכם של הכנס, שעסק במימון נדל"ן, בהנחיית מני גורמן, שותף בכיר, שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' .
איילת רוסק, מנכ"לית ובעלת מניות במכלול, מימון וליווי לבנייה למגורים, מתארת את המצב מנקודת הראייה של חברות המימון החוץ-בנקאיות: "מבחינת מחירים אנחנו תחרותיים למערכת הבנקאית אבל צריך לזכור שיש מחסור ביחידות דיור ושיא שלילי בהתחלות בנייה, יש עיכוב בהוצאת אישורים בגלל הקורונה – והמחירים רק עולים".
לדברי קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן, החטיבה העסקית, בנק הפועלים: "בתחומים מסוימים בסקטור הנדל"ן הייתה יותר פריחה מאחרים. הפסקת מחיר למשתכן, לדוגמה, הזרימה הרבה קונים לשוק החופשי ותחום הנדל"ן למגורים נמצא בשיא".
"הרבה כסף נכנס למערכת – יותר מ-100 מיליארד שקל בשנה שצריך להשקיע אותו איפשהו, בין אם זה חוב או הון, נדל"ן או טכנולוגיה", אמר ארז גולדשמידט, מנכ"ל אוריון חיתום והנפקות. "זה מה שמתדלק את השווקים".
לדברי אורי קרן, שותף ומנהל השקעות ראשי במור גמל, "הבנקים המרכזיים לא חוששים מאינפלציה אלא מייחלים לה. אנחנו לא חוששים להשקיע בחברות הנדל"ן בשוק ההון, שם המשבר היה יחסית קצר. כל עוד מגזר הטכנולוגיה חזק, הוא משפיע לחיוב על שוק הנדל"ן".
