בעקבות פינוי שדה דב: תוכנית הענק בצפון תל אביב תניב עוד מיליארדים

תוכנית הענק לבניית 12 אלף דירות בצפון תל אביב (תא/3700) חוזרת לשולחן התכנון. ההליך יעכב לשנים את הוצאתה לפועל של התוכנית, אך יניב למאות בעלי הקרקע תוספת זכויות בנייה בשווי מוערך של מיליארדי שקלים. 

הצעה ברוח זו תעלה בדיון מיוחד שתקיים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ביום ראשון הבא. בדיון יוצגו המלצותיה של חוקרת ההתנגדויות לתוכנית, השמאית לבנה אשד, והמלצות צוות התכנון של עיריית תל אביב. 

שדה דב הנטוש, לפני הריסתו. תוכנית 3700 נמצאת מצפון לשדה | צילום: עופר צור

התוכנית מחולקת לחמישה מתחמי משנה הפרוסים מצפון לדרום. במתחם הדרומי, שמספרו 1, הוקצו מעט זכויות בנייה באופן יחסי בגלל מגבלות גובה שהוטלו כששדה דב היה עוד פעיל. לשם ההמחשה, הגובה המקסימלי לבנייה במתחם זה עמד על ארבע קומות, ואילו במתחמים צפוניים ניתן היה לבנות לגובה של עד 15 קומות. 

בסך הכל במתחם הדרומי יש זכויות לבניית 866 דירות, לעומת 4,400-1,500 דירות בכל אחד מארבעת המתחמים האחרים. בהמלצת החוקרת, צוות התכנון של העירייה ימליץ לוועדה המקומית לאשר את התוכנית של ארבעת המתחמים הצפוניים, אך לתכנן מחדש את המתחם הדרומי לאור העובדה ששדה דב פונה, שהמגבלות בוטלו ושניתן להגדיל את היקף זכויות הבנייה. בהנחה סבירה כי היקף הזכויות בתוכנית החדשה יהיה דומה לארבע התוכניות האחרות, מדובר בתוספת של מאות דירות ואולי אף יותר, וכן תוספת של שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות.

על פי ההמלצות, לאחר שהתוכנית החדשה למתחם 1 תקבל תוקף, שמאי מטעם העירייה יכין מחדש טבלאות איזון וחלוקה שבהן יקצו לכל בעלי הקרקע בחמשת המתחמים את הזכויות מחדש, כך שתוספת הזכויות תחולק באופן הגון בין כולם. הכנה מחדש של טבלאות האיזון וחלוקה תאפשר גם לתת מענה להרבה טענות שהעלו בעלי הקרקע, בין היתר הדרישה לרכז ככל הניתן זכויות תחת בעלות אחת. 

תא/3700 היא תוכנית בנייה המשתרעת על פני 1,900 דונם מצפון לשדה דב עד מלון מנדרין. השטח בבעלות משותפת של אלפי פרטיים, חברות, עיריית תל אביב והמדינה. ב־2004 העירייה החלה לקדם את התוכנית לבניית רובע חדש. בינואר 2015 התוכנית קיבלה תוקף סופי, אך נקבע שכדי להוציא היתרי בנייה, המתחם כולו יחולק לחמישה מתחמי משנה. בכל אחד מהם הוכנה תוכנית נוספת מפורטת, הכוללת גם טבלאות איחוד וחלוקה שבהן מוקצות לבעלי הקרקע זכויות בנייה על פי השווי היחסי של הנתח שבבעלותו.

טבלאות האיחוד וחלוקה פורסמו להתנגדויות במרץ 2018. לכל אחת מחמש התוכניות, ובמיוחד לטבלאות האיחוד וחלוקה שלהן, הוגשו כ-130 התנגדויות, המייצגות כמה מאות מתנגדים. בהתנגדויות דנה אשד אשר הגישה את המלצותיה לעירייה, וכאמור הן יוצגו בשבוע הבא לחברי הוועדה המקומית יחד עם המלצות אנשי התכנון של העירייה