פנינה אלה | צילום: דוברות בנק מזרחי-טפחות
ראיון כלכליסט
"המשכורות מדביקות את העלייה במחירי הדירות"
מנהלת תחום הנדל"ן בבנק מזרחי טפחות, פנינה אלה, לא חוששת לממן יזמים, גם כאלה שמתמחרים קרקע במכרז עם צפי לעליית מחירים. "מרבית האנשים שהושפעו משמעותית מהקורונה הם לא קהל של רוכשי דירות, אלא יותר של שוכרי דירות"
"לאחר שבשנת 2020 מחירי הדירות עלו ב-4%, אנחנו צופים שב-2021 תהיה עליית מחירים גדולה יותר" - כך אומרת פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות.
היום דיווחה חברת ישראל קנדה כי חתמה על הסכם עם בנק מזרחי למימון פרויקט פינוי בינוי בשכונת נווה ישראל בהרצליה שתקים חברת ICR, לשעבר מנרב פרויקטים שנרכשה על ידי ישראל קנדה וראם מגורים. הבנק יעמיד 700 מיליון שקל מימון לטובת שלב א' של הפרויקט, שיכלול הקמת 264 דירות מתוך 400 דירות שיוקמו במקום 124 הדירות הישנות.
קראו עוד בכלכליסט:
לדברי אלה, "היצע הקרקעות הולך ופוחת. 2020, שנת הקורונה, העמיקה את המצוקות בשוק הנדל"ן, בגלל העדר ביקושים, ורשויות שפעלו בקצב יותר איטי. כתוצאה מכך גם בעלי קרקעות פרטיות שכבר הרבה שנים חווים עליית מחירים, דורשים מחירים גבוהים על הקרקע שהולכים ועולים. הרבה מבעלי קרקעות היסטוריות נוטים לשבת על הקרקע ולא ממהרים למכור אותן, אלא מעדיפים עסקאות קומבינציה, שמאפשרות להם ליהנות גם מעליית מחירים עתידית. בתקופה האחרונה הרבה בעלי קרקעות גם בוחרים ללכת לבנייה עצמית, מתוך ציפייה לעליית מחירים".
אלה מציינת כי את ההשלכות של מיעוט מכרזים לשיווק קרקעות על ידי המדינה, לאחר תקופה של ריבוי מכרזי מחיר למשתכן, ניתן לראות במכרזים האחרונים. "מהרבעון האחרון של 2020 שווקו הרבה מכרזים בשוק חופשי, בגלל סיומה של תוכנית מחיר למשתכן. במכרזים האלה היו עשרות מציעים על כל מגרש. עבור יזמים שנמנעו מלגשת למכרזי מחיר למשתכן פתאום שוב נפתח עולם של מחירי שוק". מחירי הזכייה משקפים צפי לעלייה במחירי הדירות. "בשכונת נוה גן ברמת השרון למשל, המדינה שיווקה קרקע ל-500 יחידות דיור. על פי מחיר הזכייה של היזמים שזכו במכרז, מחירי הדירות שיימכרו בפרויקט בעוד שנתיים, אמורים להיות גבוהים מהמחירים של היום ב-15%. זה אומר שאם המחירים לא יהיו גבוהים יותר, הפרויקט לא יהיה רווחי, וזה מעיד על הביטחון של היזמים בעליית המחירים".
כיצד בנק נותן אשראי לפרויקטים שנשענים על ציפייה למחירים גבוהים יותר?
"כשאנחנו בוחנים בקשה למימון, אנחנו בוחנים מעבר לפרויקט גם את זהות היזם, את מצבו הכלכלי ויכולתו הפיננסית, ואת כלל הפעילות שלו, כולל עודפים שלו בעסקאות אחרות. אם מדובר בחברה איתנה ויציבה, גם אם עליית המחירים לא תקרה והפרויקט לא יהיה רווחי, אז החברה לא תפסיד ולא תקרוס. עם זאת, אנחנו גם מעורבים במה שקורה בשוק, כך שאנחנו יודעים לזהות אם יזם מגיע עם תוכנית לא ריאלית, תוכנית מוגזמת, או ורודה מדי, ואז לא נממן את הפרויקט".
משבר הקורונה הותיר הרבה אנשים ללא פרנסה, בעוד על פי נתוני בנק ישראל, הציבור נוהר ליטול משכנתאות. אתם לא חוששים שהסיפור הזה יתפוצץ ואנשים לא יעמדו בהתחייבויות?
"היינו מצפים שמאחר שמחירי הדיור עולים כל הזמן, אותם רוכשים פוטנציאלים לא יוכלו לעמוד בסכומי ההלוואות. אבל הבנק עשה בדיקה של מספר המשכורות הנדרש להשגת הון עצמי לדירה ממוצעת, ונמצא שמספר המשכורות הולך ויורד. ב-5 השנים האחרונות מחירי הדירות עלו ב-10% וגם השכר הממוצע ב-5 השנים האחרונות עלה בשיעור דומה. כלומר השכר מדביק את עליית מחירי הדיור, וזאת בניגוד למה שהיה נהוג לחשוב במשך שנים. אנחנו גם מכירים את ההנחה שאומרת שמרבית האנשים שהושפעו משמעותית מהקורונה הם לא קהל של רוכשי דירות, אלא יותר של שוכרי דירות".
כמה אתם חוששים היום לממן פרויקט להקמת משרדים?
"פרויקטים הממוקמים באזורים מרכזיים קרובים לתחבורה ציבורית, זוכים לביקושים טובים. עבודה מהבית זה שינוי חשיבתי תרבותי שיכול להיות שעולם הולך אליו, אבל בטווח הקצר אין שינויים משמעותיים. משרדים חדשים שעומדים ריקים הם בעיקר משרדים קטנים של משקיעים שקנו שטחים של 50-100 מ"ר בקבוצות רכישה, ואין להם ביקושים מצד חברות גדולות. הבעיה הזאת היתה קיימת עוד לפני הקורונה".