פרשת עוקץ הנדל"ן של TGI מתקרבת לסיומה - החלה מכירת נכסי החברה בחו"ל

מכירה משמעותית ראשונה של נכסים עבור משקיעי חברת TGI שנמצאת מאז 2015 בהליכי פירוק. ל"כלכליסט" נודע כי בית המשפט המחוזי מרכז אישר לאחרונה מתווה למכירת שלושה נכסים של החברה בקוסטה ריקה תמורת 2.93 מיליון דולר למשקיע ישראלי בשם אברהם טל. מכירה זו מצטרפת לקרקעות של החברה בבוקרשט ברומניה שנמכרו בשיא תקופת הקורונה ב-680 אלף יורו.

לצד מכירות אלה, התקיימו בעבר מגעים למכירת הנכסים בתאילנד, (הנחשבים ליקרים מבין הנכסים שנותרו בפירוק, ואשר הוצעו עליהם כ-50 מיליון שקל יחד עם הנכסים בקוסטה ריקה), אך מכירות אלה טרם צלחו, וכעת בשל הקורונה ועבודה במתכונת חלקית של המלונות, קיים קושי לקדם אותן.  

מאז תחילת פעילותה של TGI, שבבעלות יוסף טוביהו ושרון שאתי, יותר מ-400 משקיעים נכנסו להשקעה בפרויקטים שלה והזרימו לבעלים כ-130 מיליון שקל. 

בשנים 2009-2008 עוד פעלה TGI במרץ כדי לגייס משקיעים נוספים לנדל"ן בחו"ל.  רומניה, תאילנד, קוסטה ריקה וקנדה היו המדינות העיקריות שהיא פעלה בהן להקמת פרויקטים. באותן השנים היא שיווקה את השקעותיה באגרסיביות, והמשקיעים אכן הגיעו. אלא שב-2010, לצד המשך גיוס המשקיעים לפרויקטים, כבר החלו לצוף הבעיות ותביעות ראשונות הוגשו על ידי חלק מהמשקיעים. 

מלון של TGI, קוסמוי תאילנד | מהחברה

זכויותינו בנכסים לא נרשמו

במהלך בירור התביעות בבית המשפט טענו המשקיעים כי בניגוד להבטחות החברה, זכויותיהם בנכסים לא נרשמו; מבנה הבעלות היה סבוך וכלל רישומים באיי הבתולה ובמקלטי מס נוספים; הקרקעות נרכשו רק במחצית מן הסכום שגויס מכלל המשקיעים; וההבטחה ל"תשואה מובטחת" היתה הונאה. בהמשך נכנסה החברה להליכי פירוק, בהובלת עו"ד אביב פריצקי כמפרק זמני. 

על פי תמונת המצב של נכסי החברה היום, ברומניה נמכרו כל שבעת המגרשים לבנייה בבוקרשט; ובתאילנד מחזיקה החברה שלושה מלונות בקוסמוי שטרם נמכרו - אחד על החוף, אחד על הר במרחק נסיעה מהחוף ומלון וילות נוסף. 

בקוסטה ריקה יימכרו כעת שלושה נכסים: מלון בסן חוזה; קרקע למלונאות בשמורת טבע בסן אנטוניו; וקרקע נוספת שכלולה בעסקת המכירה ממוקמת בלב הג'ונגל, ובשלב זה בשל היעדר פיתוח קיים קושי לאתר אותה וההערכה היא ששווייה נמוך עד לא קיים. הנכסים בקנדה אינם חלק מהליך הפירוק משום שמרביתם הועברו לידי המשקיעים, וחלק נוסף מומש על ידי הבנקים.     

עורכי הדין התנגדו ומחיר המכירה הוכפל

סביב הליך המכירה של הנכסים בקוסטה ריקה התנהלה דרמה כאשר עורכי הדין קרן רייכבך סגל, ממשרד איתן מהולל שדות, ורמי קוגן, המייצגים את מרבית משקיעי TGI, הגישו התנגדות משותפת למכירת הנכסים בשל הערכה (שהתבססה בין היתר על ההצעה הקודמת) שלפיה ניתן למכור אותם במחיר גבוה יותר. 

לפני הקורונה, המפרק הזמני עו"ד פריצקי ביקש לאשר מכירה של הנכסים בקוסטה ריקה תמורת 2.5 מיליון דולר. אלא שאז הגיעה הקורונה, המציע חזר בו מההצעה, והמפרק מצא קונה אחר – את המלונאי והבעלים של דלתא קפיטל - רז פישמן. 

עו”ד קרן רייכבך סגל | צילום: אוראל כהן

הצעתו הראשונית של פישמן עמדה על כ- 2 מיליון דולר, אך בהמשך הוא הוריד אותה ל-1.48 מיליון דולר. המפרק, בהיעדר חלופה אחרת, הגיש בקשה לבית המשפט המחוזי מרכז לאשר את המכר בסכום זה, אך רייכבך וקוגן התנגדו בטענה שאין הצדקה להפחתה של מיליון דולר מההצעה שלפני הקורונה או להפחתה של כ-600 אלף דולר מהמחיר הראשוני שהציע פישמן בתחילת הקורונה. להתנגדות הצטרפו גם בעלי המניות בחברה, המיוצגים על ידי עו"ד שולי גולדבלט, ממשרד גינדס, גולדבלט יריב ושות'. 

באותו מועד נכנס לתמונה מציע חדש - אברהם טל, ישראלי המתגורר בקוסטה ריקה, שהגיש הצעת רכישה ושיפר את הצעתו מספר פעמים עד שמחיר המכירה הגיע ל-2.9 מיליון דולר. 

בית המשפט המחוזי מרכז בלוד אישר למפרק לקיים התמחרות בין שני המציעים, אך פישמן לא קיבל את ההחלטה והגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון ובקשה לעיכוב ביצוע. בתחילת חודש מאי דחה בית המשפט העליון את שתי בקשות רשות הערעור שהגיש פישמן, וכשבוע לאחר מכן בית המשפט המחוזי אישר את הליך המכירה לאברהם טל בסכום של 2.936 מיליון דולר. 

בתוך כך המשקיעים, כולל הוותיקים שבהם שמושקעים בפרויקטים של החברה כ-14 שנה, טרם קיבלו תמורה כלשהי מהנכסים שנמכרו. הסדר הנושים מבוסס על הערכה שהנכסים יימכרו בכ-60 מיליון שקל, ו-80% מכל נכס יועברו ללקוחות שהשקיעו בנכס, ו-20% יחולקו בין יתר הנושים. 

במרבית הנכסים קיים פער גדול בין מחיר המכירה לבין הסכום שהושקע בנכסים בשל גיוס יתר. כך למשל הנכסים ברומניה נרכשו על ידי TGI ב-4 מיליון אירו, ונמכרו ב-680 אלף יורו. אך מעבר להונאה שנקלעו אליה, גם תקופת הקורונה לא סייעה בהליך המכירה. המלונות בתאילנד ובקוסטה ריקה עבדו במתכונת חלקית, וגם המשקיעים לא ממהרים לרכוש בימים אלה.