"הביקוש למגורים במקבצי דיור דווקא עולה במהלך משבר"

שוק מקבצי הדיור בארה"ב הפך לאחד האטרטקיביים גם למשקיעים ישראלים. בשיחה עם סטס גרינברג, בעלים ומייסד שותף של חברת Vision & Beyond, שהתקיימה במסגרת כנס נדל"ן ותשתיות 2021 של כלכליסט, הוא מעניק עצות למי ששוקל להיכנס להשקעה בתחום ואף נותן הערכה מה עלול לקרות לענף הזה, שבשנים האחרונות נכנסים אליו לא מעט גופי השקעה – גם מישראל - לנוכח אפשרות של משבר כלכלי. 

במה אתם עוסקים?

"חברת ויז'ן אנד ביונד היא חברת אופרציה שפועלת במערב התיכון של ארה"ב, באזור הערים סינסנטי, קולומבוס ודייטון באוהיו ובלקסינגטון קנטאקי. כל הערים האלה נמצאות במרחק של שעה וחצי נסיעה מהמשרדים של החברה. בעצם אנחנו עושים נדל"ן שבו אנחנו נותנים למשקיע את קשת השירותים המלאה. איתור העסקאות מתבצע על ידי מאתרים שלנו שעובדים בשטח, כמו גם ההשבחה והשיפוצים - שמתבצעים על ידי עובדים שלנו".

מהם מקבצי דיור? במה משקיעים אצלך בפועל?

"מקבצי דיור הם בניינים או מתחמים עם 4 עד 8 בניינים. בכל המקרים הבעלות היא של בעלים אחד, שיכול להיות חברה אחת. כל הדיירים בבניינים הם שוכרים. אי אפשר לקנות או למכור דירה בנפרד. הבעלים חייב לספק תנאי מחיה סטנדרטיים לדיירים. קצת כמו סוג של "רפת". הערך לא נקבע מהשוק מסביב אלא לפי הביצועים בפועל של המתחם".

התחום לא התנפח מאוד? אין חשש שיותר מדי כסף זרם וזה יותר מסוכן?

"התחום צובר פופולריות בשנים האחרונות ואז יש חשש - אם זה קורה בצדק או שלא. בעיני - בצדק. ככל שהתחום צובר פופולריות כך הוא יותר מתחזק. הענף מיועד לאוכלוסיות צווארון כחול שלא מסוגלות לשלם שכירויות גבוהות. בקורונה, מחירי הסחורות - כמו עץ או ברזל - קפצו. לבנות מתחמים חדשים כאלה עולים 200 אלף דולר לדירה. אנחנו קונים דירות עם ההשבחה ב-70 אלף דולר לדירה. המחסור גדול כי אי אפשר לבנות דיור חדש לאוכלוסיות האלה, שלא יוכלו לשלם מעל 700-800 דולר שכר דירה חודשי. האוכלוסיה הזאת גדלה ואני חושב שהתחום יתחזק. התשואות מצטמצמות כי קשה לקנות עסקאות במחירים שהם לא ריאליים".

יש חשש בנושא האמינות, היו גופים שונים ששמם נקשר בפרשות שונות. איך משקיע יכול לדעת שהוא קונה בידיים בטוחות נכס איכותי?

"זה עניין מורכב קצת לדעתי. ההמלצה הראשונה - תשקיעו אצל יזמים. תצמצמו את הסיכון הפרסונאלי, האנשים שאתם פוגשים בדרך ומציגים לכם את המצגת ואז לוקחים את הכסף ומשקיעים אצל יזם אחר. תחפשו את מי שמבצע בפועל את העבודה בשטח, באזור הפעילות".

סטס גרינברג

יש אפשרות לראות את הנכס בשטח?

"חד משמעית כן. אני תמיד ממליץ על זה. זה די טיפשי לא להגיע ולראות את הנכס. להגיע לשטח – אתה יכול לראות הרבה יותר בסוף ברווחים שלך, הטיסה והבית מלון הכל יקוזז. תוכל לקזז את העלויות מול ה-IRS (רשות המיסים האמריקנית). ככה תעשה החלטה יותר מושכלת".

ב-2008, המשבר הקודם, דיברו על אוכלוסיות קשות יום שקיבלו משכנתאות בסאב פריים. עד כמה אנחנו קרובים לנקודה של שבירה או משבר מסוכן בתחום?

"אני לא נביא וקשה להתנבא. המשבר העתידי לא יהיה דומה בשום צורה למשבר הקודם, בקורונה היה משבר, בנדל"ן בארה"ב היה משבר בתחום המשרדים. ב-2009 היה משבר בתחום הנכסים הפרטיים בנדל"ן, אנשים מינפו את עצמם. במקבצי דיור – אם אתה לא מתמנף במחירים לא אחראים, האוכלוסיה החלשה תצטרך להמשיך לגור שם. אנשים שבמשבר כלכלי יאבדו את הבתים שלהם יצטרכו לגור איפשהו, ואז יבחרו לגור בדירה במקבצי דיור. הביקושים שלנו דווקא עולים במהלך משבר. ב-2008-2009 לא היתה קריסה במחירים".