בלדה למגזימוף: היזם שחלם לבנות בניין כנער והיום מחדש את ירושלים

הדחפורים והמנופים הפרוסים ברחבי הבירה מספקים עדות חיה מהשטח לתנופת הפיתוח בה נמצאת בתקופה האחרונה ירושלים, הממצבת עצמה בחוד החנית בכל הקשור להתחדשות עירונית. במסגרת זו בולטים מיזמי פינוי-בינוי רבים שנועדו למתג מחדש שכונות ישנות, להציע אופק לתושביהן ולמשוך אליהן אוכלוסיות צעירות, בהן קהל סטודנטיאלי.

התנופה הזו באה לידי ביטוי בהיקפי פעילות מרשימים, כשנכון לסוף שנת 2020, מקודמות בירושלים כ-82 תוכניות בהתחדשות עירונית ובהן למעלה מ-30,000 יחידות דיור. בהשוואה לשנה שקדמה לה, חלה עלייה משמעותית של 82% בתוכניות המאושרות. דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדרג את ירושלים בצמרת הערים המובילות בתוכניות פינוי-בינוי שאושרו במצטבר עד סוף השנה החולפת, עם 28 פרויקטים בהיקף של למעלה מ-10,000 יחידות דיור. 

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• איך הפכו חוות השרתים לשחקן החדש בשוק הנכסים המניבים – השמאי ירון ספקטור מנתח
• הטבות מס, דיור מוגן ופיצוי כספי: על זכויות קשישים במיזמי פינוי-בינוי
• מאיו יזמות תקים שני מרלוגים בהיקף של 21 אלף מ"ר בסמוך לאשקלון

יזמות נעורים

בין השמות המובילים את גלי ההתחדשות העירונית השוטפים את ירושלים נמצא ינון מגזימוף, מנכ"ל ובעלי חברת Taba Capital, שפיתח סטארט-אפ לניתוח רווחיות של פרויקטים נדלניים והפך את היוצרות בשוק היזמים. עם שלושה פרויקטים גדולים ברחובות אגריפס, איסלנד והאשכול – לו משמעות גדולה גם בפן האישי - הפך מגזימוף תוך זמן קצר לאחד השחקנים החמים בבירה. מה שמדהים עוד יותר היא הדרך המפותלת שעבר הצעיר בן ה-23 משכונת בקעה, דור שביעי בעיר הקודש, שכבר כנער ידע בדיוק מה ירצה להיות כשיהיה גדול. 

פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב איסלנד. "התנאי לעסקה הוא שכל דייר יקבל שתי דירות" | הדמיה: רוזנפלד ארנס אדריכלים

"בגיל 17 התקשרתי לחבר ופשוט אמרתי לו 'בוא נבנה בניין'. אבא של החבר היה יזם שהכיר מקרוב את הנושאים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית ולסבא שלי היו הרבה נכסים בירושלים, כך שהחיבור נראה לי טבעי ומתבקש". 

מגזימוף וחברו גילו עד מהרה שהדרך להגשמת אותו חלום לא תהיה סוגה בשושנים. "היינו צריכים 50 אלף שקל לאדריכל, כמו גם דו"ח שמאות ובדיקת כדאיות כלכלית - ולא היה לנו כלום", הוא משחזר. "בהתחלה, הבנקים שלחו אותנו לחפש את החברים שלנו, אבל התעקשנו ולבסוף קיבלנו אישור להלוואה. עשינו הכל מאפס ולמדנו המון תוך כדי תנועה". 

כאשר העניינים החלו לצבור תאוצה ולעלות על פסים חיוביים, קיבל מגזימוף במפתיע טלפון מסבו. "הוא הודיע לי שאביו בא אליו בחלום ואמר לו לא להרוס את הבניין, ובמילים אחרות – העסקה מבוטלת. מילא הכסף והזמן שהשקענו, או העובדה שמשהו כמו 50 איש היו מעורבים בסיפור הזה - לא היה לי פרצוף לבשר לחבר שלי שאין עסקה", מספר מגזימוף.

לאחר תקופה קשה שכללה דיכאון ועבודה במלצרות כדי לעמוד בתשלום חובותיו, הגיעה התפנית. "האמת היא שמתוך הסיפור הזה נולד הרעיון של האלגוריתם. פשוט הבנתי כמה העסק יקר וכמה קשה לכל מי שנכנס אליו להבין מה כוללת ההעסקה ואיפה בדיוק הוא עומד", הוא אומר בחיוך.

מגזימוף התאים ליזמים את המוצר הטכנולוגי שפיתח – אלגוריתם בינה מלאכותית המסוגל לאמוד עלויות והכנסות של פרויקט נדל"ן, בעל דיוק של 96% - ופנה לחיפוש הזדמנויות עסקיות מעבר לים. הוא עבר לחצי שנה לניו יורק, ביצע מחקרי שוק ואפילו עשה פיילוט שזכה למחמאות אך לא התאים לשוק המקומי. אלא שאז הגיע טוויסט נוסף בעלילה – הסב נפטר, הנכד שב ארצה ושמע מסבתו שצוואתו הלא כתובה היא שינון יוציא אל הפועל את אותו פרויקט, והשאר היסטוריה.    

ינון מגזימוף, מנכ"ל ובעלי Taba Capital. המודל החברתי שבניתי הוא יחד עם הדיירים ולא מולם" | צילום: מארק קרונוב

כמו באיסלנד

באמצעות אותו אלגוריתם הגיעה Taba Capital לפרויקט ברחוב איסלנד בשכונת קריית מנחם בעיר. בתכנון: הריסת עשרה בניינים ישנים ובהם כ-80 יחידות דיור קיימות על שטח של 17 דונם, ותחתיהם בניית 5-4 בניינים חדשים ומודרניים בני כ-30 קומות, הכוללים כ-700 יחידות דיור. בנוסף, בפרויקט גם עשרת אלפים מ"ר של שטחי מסחר. 

נתון מעניין נוסף נוגע לעיריית ירושלים, לה שייכים כ-7-8 דונם מתוך השטח. כדי לרתום אותה למיזם התחייב ינון להפוך את חלק מהמתחם לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ולפעול לטובת הדיירים במגוון דרכים אטרקטיביות - דוגמת הקצאת 270  יח"ד קטנות של 50 מ"ר להשכרה ולדיור מוגן. שאר הדירות יהיו של 4-5 חדרים בשטח שינוע בין 77 ל-134 מ"ר. חשוב לא פחות – שתי תחנות של הרכבת הקלה צפויות לעבור בשכונה ולפתור בעיה ארוכת שנים של נגישות. 

"היו כאן הרבה חברות גדולות שהציעו לבעלי הדירות את אותן הצעות גנריות עם אותן תמורות, אבל אני מכיר את השוק ויודע מה הדיירים צריכים", מסביר מגזימוף. "איתי הדיירים הם שותפים מלאים לתכנון - הם בחרו את השמאי והתנאי לעסקה הוא שכל דייר יקבל שתי דירות. אני עושה את עבודת היזם ומקדם יחד עם הדיירים את התב"ע בוועדה המחוזית בסיוע צוות בכיר של מיטב אנשי המקצוע. אני שמח לומר שאנחנו לפני קליטה של התוכנית ולתמורה שלי בפרויקט יש שלוש אפשרויות – 3% מההכנסות, שותפות או שאני עצמי אהיה היזם".  

מנדי רוזנפלד, אדריכל בעל מוניטין הפעיל כ-35 שנים בירושלים, המלווה את פרויקט איסלנד, מספר על ייחודיות המיזם: "הפרויקט פותר באמצעות פינוי-בינוי, גם בעיה של שטח ציבורי ענק שישמש כעת את כל תושבי השכונה. עיריית ירושלים תקבל מגרש אדיר ותוכל לתכנן בו מה שתרצה", הוא מרחיב. "בפרויקטים אחרים מתחילים להכפיל או לשלש שכונות מבלי לעשות את אותו דבר במוסדות הציבור, וזה מה שתוקע פרויקטים של פינוי-בינוי - בכל הארץ ובירושלים בפרט".   

באשר לסוגיית המיתוג, מוסיף רוזנפלד כי "קריית מנחם וקריית היובל נחשבו לאורך השנים שכונות של הפריפריה, אבל העידן הזה נגמר. כשהרכבת הקלה עוברת מתחת לבניינים במרחק אפס ותאפשר הגעה תוך 10-15 למרכז העיר, זו כבר לא פריפריאלי באמת. בהתאם, מורגש היטב כיצד מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת". דבריו של רוזנפלד מתכתבים עם נתוני אתר מדלן, לפיהם מחירה הממוצע של דירה בשכונת קריית מנחם זינק בעשור האחרון בעשרות אחוזים – מ-826 אלף שקל בראשית 2011 ל-1.29 מיליון בדצמבר 2020.

שאול רוזנברג, שמאי מקרקעין ומתכנן עירוני, נבחר על ידי הדיירים כשמאי הפרויקט. "באזורים כאלה הכל זה שאלה של פריצת דרך, האזור קיים וצריך משהו שיוציא אותו מהשגרה", מציין רוזנברג. "יש שני גורמים שיקבלו כאן תשובות – אנשים שמדברים איתם כבר שנים ולא קורה כלום, ומוסדות תכנון שגם איתם לא קורה דבר. כשרואים פרויקט שתוכנן כראוי והובא להפקדה, יחד עם טרקטור שהגיע להרוס את הבניין – זה נותן אוויר לאותו מוסד תכנון לקבל החלטות פוזיטיביות גם בהמשך הפרויקט. היום רואים תנופה מתגלגלת של התחדשות עירונית, ולשטחי ציבור חשיבות עליונה בכך. לכאורה, שטחים כאלה רשומים בתב"ע, אבל הם לא פונקציונליים. כשדואגים להפוך אותם לפונקציונליים ולא רק לשטחים על הנייר, המשמעות – כמו בפרויקט שלנו – דרמטית".

שוק באינפלציה

פרויקט מרכזי נוסף של החברה הוא ברחוב אגריפס 70-62. מדובר בחמישה בניינים לשימור בני 3-4 קומות כל אחד ובהם 51 יחידות דיור. במתכונת החדשה ייבנו בניינים בני 12-8 קומות ובסך הכל צפויות לקום בפרויקט 206 יחידות דיור, רובן קטנות וייעודיות עבור צעירים וסטודנטים. 

למגזימוף, שמשפחתו מוכרת היטב בשוק, יש כבר בשלב ההתחלתי קרוב ל-80% מחתימות הדיירים – האחוז הנדרש כדי להתניע את הפרויקט. במקביל הוא שוקד על שדרה מסחרית חדשה במתחם, שתכלול ברים, בתי קפה ומסעדות. אותה שדרה תגובה בחמש קומות תת קרקעיות של חנייה, דבר שרבים בעיר מייחלים לו משחר ילדותם. "אין מקום אסטרטגי יותר משוק מחנה יהודה", מצהיר מגזימוף. "שכונת נחלאות מפוצצת והשוק באינפלציה. אנחנו כבר לא יכולים להכיל את כמות האנשים, והביקוש עולה בפירוש על ההיצע".     

ויש עוד פרויקט אחד, זה שהוזכר בפתיחה, והוא חשוב לינון במיוחד – זה שסבא הוריש לו ועליו חלם בתחילת דרכו כנער שאפתן - רחוב האשכול 4 במחנה יהודה. גם כאן מדובר בבניין לשימור חזיתות, בו קיימות כיום 3 קומות ו-7 דירות. במסגרת הפרויקט ייבנו 4 קומות נוספות ויתווספו 14 דירות – בסך הכל 7 קומות ו-21 דירות בהתאמה, בכללן שתי דירות פנטהאוז יוקרתיות בגודל 80 מ"ר לצד מרפסת של 15 מ"ר. "זו סגירת מעגל מטורפת עבורי", אומר מגזימוף. "לפני חמש שנים הייתי אמור להרוויח 400 אלף שקל מהפרויקט הזה ולהתחלק חצי חצי עם חבר. היום אני עושה שם תמ"א במסלול 38/2". 

ירושלמים נחשבים לאגוז קשה לפיצוח. מה סוד ההצלחה בחיבור שלך איתם?  

"אני מדבר לאנשים בגובה העיניים. התפקיד שלנו הוא להבין את החששות של הדיירים ולמפות אותם, כך שאנחנו מספקים הן מענה תכנוני והן כלכלי. אני מקצועי, מבין את העסק, מגיע עם דו"חות מסודרים ומסביר את כל המשמעויות, לא סתם בא ומבקש שיחתמו לי. זה מייצר רמת אמון גבוהה עם הדיירים, הם מבינים שאני איתם. מעבר לזה, כירושלמי שורשי אני יודע שירושלמים יודעים להסתדר זה עם זה. המודל החברתי שבניתי הוא יחד עם הדיירים ולא מולם, כך שמבחינתי זה אוקיינוס כחול לגמרי ואני אוהב ונהנה לשחות בו". 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>