סדק ראשון במעמד של ת"א כבירת הארנונה לעסקים

נוף מגדלי המשרדים כבש בשנים האחרונות את קו הרקיע של תל אביב, אך מסתבר שבאותו הזמן העיר והמטרופולין המרכזיות ביותר בישראל איבדו נתחים לטובת הפריפריה, לפחות לפי מבחן המטראז' והיקף הארנונה בשטחים שאינם שטחי מגורים, שהם בעיקר שטחי משרדים ותעסוקה. 

העשור השני של שנות ה־2000 התאפיין בשינויים גדולים בכל הנוגע לנכסים אלה. בין 2010 ל־2019 גדל שטח הנכסים שלא למגורים, שמחויב בארנונה עסקית, בכ־29% בכל המדינה. לפי עיבוד הנתונים שהתפרסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון ל־2019 מדובר על 2.6 מיליארד מ"ר, שהם כ־17 אלף פעמים שלושת מגדלי עזריאלי שבכניסה לתל אביב. כאשר ממירים את תוספת השטח לתוספת בשקלים, מדובר על גידול של כ־46% בתוך עשור. הכנסות הרשויות מנכסים מסוג זה הסתכמו באותה שנה בכ־16 מיליארד שקל. הגידול בהכנסות הוא בין היתר פועל יוצא של העמקת הגבייה בחלק מהרשויות והעלאת מחירי הארנונה, ולא רק תוצאה של תוספת בשטחים בנויים.

על רקע השינויים הרבים, בדקנו את המשקל של כל מחוז וכל יישוב מסך חיובי הארנונה שנגבו. גילינו שאף שממשלת ישראל לא הצטיינה במדיניות התכנון ופיזור האוכלוסייה והתעסוקה בעשורים האחרונים, בשטח חל שינוי. מדובר בשינוי איטי, ואולי מוקדם מדי לדבר על פריחת הפריפריה, אך בהחלט ניתן להסיק כי תל אביב מאבדת ממשקלה הדומיננטי במפת הארנונה.

קו הרקיע של ת"א. עדיין הדומיננטית ביותר בתעסוקה, אך מעט פחות | צילום: טל שחר

זליגה איטית מהעיר הגדולה

כפי שפורסם בעבר ב"כלכליסט", בעשור האחרון השטח המיועד לנכסים שאינם מיועדים למגורים עלה בשיעור הגבוה ביותר — 72.7%, וזאת דווקא במחוז הדרום, בין היתר בעקבות תנופה גדולה שחוותה באר שבע שקודמה כ"בירת הסייבר", וערים נוספות בדרום כמו אשקלון וקריית גת. אחרי מחוזות אלה נמצאים ברשימה מחוז יהודה ושומרון שרשם עלייה של 33.7% בשטח הארנונה שלא למגורים, ומחוז המרכז עם עלייה של 27.8%. 

לעומת זאת, במחוז הצפון נרשמה עלייה של 2.7% בלבד בשטחי הנכסים שאינם מיועדים למגורים, ואילו במחוז תל אביב ובמחוז חיפה נרשמו ירידות של 1.4% ו־0.5% בהתאמה.

שיעור חיובי הארנונה של נכסים אלו השתנה אף הוא. בדרום, למשל, עלה שיעור החיוב בנכסים אלו ב־60% בעשור ועמד ב־2019 על 2.5 מיליארד שקל. בצפון עלה שיעור החיוב ב־54.2% בעשור ועמד ב־2019 על 1.47 מיליארד שקל, ובמחוז המרכז עלה החיוב ב־51.8% בעשור ועמד על 3.75 מיליארד שקל. 

העובדה כי גם השטח גדל וגם ההכנסות גדלו בצורה ניכרת מצביעה בעיקר על התפתחות עסקית ותעשייתית יפה של אזורים אלו.

במחוז חיפה ובמחוז תל אביב, לעומת זאת, אף שנרשמו ירידות קלות בשטח שלא למגורים, נרשמו עליות של 33.6% ו־37% בהתאמה בחיובים ואלה הסתכמו ב־2019 ב־1.7 מיליארד שקל וב־4.4 מיליארד שקל בהתאמה. המשמעות היא שבמחוזות אלו לא חלה התפתחות תעסוקתית של ממש, אלא עלייה משמעותית במחירי המסים המוניציפליים.

ב־2019 עמד משקלו של מחוז תל אביב על 27.8% מסך ההכנסות מארנונה בנכסים שאינם מיועדים למגורים. לשם השוואה, משקלו של מחוז חיפה עמד על 10.6% ומשקלו של מחוז צפון על 9.2%. אם משווים זאת לתחילת העשור, מגלים שבמהלכו חלה ירידה של 1.9% בנתון זה.

אין לטעות, מחוז תל אביב היה וכנראה יישאר עוד שנים רבות בלב לבה העסקי של מדינת ישראל, אך הנתונים מעידים על כך שהזליגה אל מחוץ לגבולותיו החלה, בעיקר לעבר מחוז המרכז ומחוז הדרום, שמשקל הכנסותיהם מכלל הכנסות הארנונה שלא למגורים עלה ב־0.9% וב־1.4% בהתאמה.

עדות נוספת להיחלשותו של מחוז תל אביב ביחס למחוזות האחרים וצמצום הפערים ביניהם הוא השינוי שחל בפערי החיוב בין המחוזות. ב־2010 עמדו חיובי הארנונה במחוז תל אביב על 3.24 מיליארד שקל, ואילו במחוז המרכז על 2.47 מיליארד שקל — פער של 31%. בדרום חיוב הארנונה עמד על 1.58 מיליארד שקל — פער של 104% מול מחוז תל אביב. ב־2019 פערים אלו הצטמצמו משמעותית — ל־18.5% מול מחוז המרכז ול־75% מול מחוז הדרום. עדיין מדובר על פער גבוה, אך המגמה ברורה. 

ותל אביב אינה עיר המטרופולין היחידה שמאבדת דומיננטיות. גם חיפה וירושלים נחלשות. ב־2019 שלוש הערים ביחד גבו קרוב לשליש מסך חיובי הארנונה שלא למגורים בכל הארץ. בראש הובילה תל אביב עם 15.6% מכלל חיובי הארנונה שמגלמים חיובים בסך 2.5 מיליארד שקל, אחריה ירושלים עם כ־10% ואחריהן חיפה 5.5% מכלל גביית הארנונה שלא למגורים.

שלוש הערים הן עדיין הדומיננטיות ביותר, אך נתון נוסף מעיד על היחלשותן: משקלן המשותף מכלל תשלומי הארנונה שלא למגורים עמד על 34.8% ב־2010. ב־2019 עמד משקלן על 31.13%. הירידה הגדולה ביותר נרשמה בתל אביב עם ירידה של כ־2% בתוך עשור, אחריה חיפה עם ירידה של 1.1% וירושלים עם ירידה של 0.57%. 

בירת הסייבר והארנונה

לא מעט עסקים והנהלות בוחרים לעבור ל"ליד העיר הגדולה". באזור המרכז אפשר לראות את הצמיחה הגדולה של אזורי התעסוקה מסביב, בין השאר על ידי שוכרים שבעבר ישבו בתל אביב — בזק, למשל, עברה לאחרונה מתל אביב לחולון, לא מעט בנקים וחברות ביטוח עברו לראשון לציון ולפתח תקווה. גם בחיפה ניתן לזהות זליגה דומה, רק ששם היא מאיימת הרבה יותר על איתנות המטרופולין הצפוני, מאחר שלהבדיל מתל אביב, חיפה לא התבססה כעוגן חזק ויציב.  

מנגד, העיר שבמשקלה מסך הכנסות הארנונה התחזק בצורה הגבוהה ביותר היא באר שבע, עם גידול בשיעור של 1% בנתח ההכנסות מחיובי הארנונה לנכסים שלא למגורים. בשנים האחרונות ההשקעה של המדינה בבירת הנגב עצומה — במעבר יחידות צה"ל לנגב ובפיתוח עוגני תעסוקה משמעותיים וטכנולוגיים — ואפשר כבר לזהות את התמורות במספרים. 

באר שבע אמנם עדיין רחוקה מערי המטרופולין האחרות, לאחר שב־2019 הסתכמו חיובי הארנונה בה בכ־534 מיליון שקל — פי 4.7 פחות מאשר ההכנסות בתל אביב, פי 3 פחות מאשר בירושלים ופי 1.66 פחות מאשר בחיפה, אך מדובר בשיפור משמעותי לעומת 2010. 

בהשוואה בין הערים הגדולות בישראל (מעל 100 אלף תושבים) עולה כי באר שבע היא העיר שבה שיעור הגידול בהכנסות מארנונה שלא למגורים צמח בשיעור הגבוה ביותר בין השנים 2010 ו־2019 — 108.6%.