הסכמי גג להתחדשות עירונית חברתית

האמת? איננו זקוקים לדו"ח הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ולנתוני הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמו, על מנת להבין שתיבת הפנדורה של מחירי הדיור, הולכת והופכת להיות דגל חברתי שחור.

אם ב-2005, בטרם החלו מחירי הדיור לדהור כלפי מעלה, היה מחיר דירה ממוצעת במדינת ישראל כ-700 אלף שקלים ונדרשו כ-65 משכורות חודשיות על מנת לרכוש דירה, הרי שכיום דירה ממוצעת עולה כ-1.7 מיליון שקלים ונדרשות לכך 152 משכורות.

אם ב-2005 לכ-72 אחוזים ממשקי הבית בארץ הייתה דירה בבעלות, כולל דיירים בדיור ציבורי, הרי כיום רק לכ-65 אחוזים יש דירה בבעלות. ובמילים אחרות, לכ-3.2 מיליון מתוך 9.4 מיליון תושבי המדינה אין כלל דירה בבעלות ומספר זה הולך ועולה משנה לשנה במהירות רבה.

אם בשנות ה-90, לפני שלושה עשורים בלבד, היו כ-90 אלף התחלות בנייה לשנה, מה שסיפק לא רק את צרכי שוק הדיור הקיים, אלא גם כמיליון עולים חדשים שהגיעו באותו עשור, ובמיוחד ממדינות חבר העמים, הרי שכיום, ולמרות שמספר תושבי המדינה הוכפל, מגרד שוק הדיור בקושי את ה-45 אלף התחלות בנייה לשנה.

דווקא בשנת הקורונה, שנה שהייתה אמורה להיות שנה של הזדמנות של חישוב מסלול מחדש, התדרדר המצב עוד יותר ומחירי הדיור נסקו ב-4.5 אחוזים ומגמה זו רק מחריפה והולכת מידי חודש בחודשו. הערכות בנק ישראל והאוצר כבר מדברות על תרחיש אימים של עליית מחירי דיור בקצב דו ספרתי.

אייל בהרי מנכ"ל קבוצת צים בהרי | צילום: מאיר דקל

הסיבות לכך רבות ומגוונות:

ראשית, ספסור במחירי הקרקע במכרזי רמ"י, מה שכמובן מאלץ אותנו היזמים והקבלנים להתאים את רמות המחירים, זאת על מנת שהפרויקטים יהיו כלכליים.

שנית, ואפרופו רמ"י, כשלון מוחלט שלה בשיווק קרקע. לדוגמא, בשנת 2020 הייתה אמורה לשווק קרקע לכ-80-90 אלף יחידות דיור, כשבסופו של דבר שווקו בקושי כ-30 אלף יחידות.

שלישית, סיום תכנית מחיר למשתכן, שעל כל חסרונותיה בכל זאת איפשרה לנתח אוכלוסייה לא מבוטל דיור מוזל, ללא אלטרנטיבה של תכנית אחרת באופק.

רביעית, עצירה כמעט מוחלטת של התחדשות עירונית, כולל פינוי בינוי ובמיוחד תמ"א 38 שעל מועד סיומה באוקטובר 2022 הודיע לא מכבר מנהל התכנון במשרד הפנים. עובדה זו, כמובן, דלדלה עוד יותר את היצע הדיור ומשפיעה רבות על תדלוק רמות מחירי השוק.

חמישית, בנק ישראל עצמו שמתריע על עליית מחירי הדיור, תדלק את רמות המחירים בשוק ובמיוחד את שוק המשכנתאות, זאת באמצעות ריבית נמוכה מאוד ואפשרו ליטול שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים.

שישית, החלטת שר האוצר בקיץ 2020 להוריד את מס הרכישה למשקיעים מ-8-10 אחוזים ל-5 אחוזים, גם הכפילה את אחוז המשקיעים בשוק מכ-11 לכ-22 אחוזים (ו-37 אחוזים ב"מדינת תל אביב"!) ודחפה את רמות המחירים כלפי מעלה.

שביעית, המחסור הקריטי בעובדים בענף והקיצוץ בפועל של מכסות העובדים הזרים לכ- 11 אלף בלבד(זאת לעומת 16,500 כמובטח) השפיעה אף היא על ההאטה בקצב הבנייה.

שמינית, העלייה בתשומות הבנייה שהגיעה לכ-2.4 אחוזים ברבעון הקודם ובד בבד התחלת לחצים אינפלציוניים במשק.

תשיעית, מחסור כבד במיוחד בדיור באיזור הביקוש במרכז הארץ, בו מספר התחלות הבנייה נמוך ביותר, כשבפועל מצויים בו כ-15 אלף דירות בלבד "על המדף".

מה שמטרידה אותי במיוחד, הינה המציאות שמאחורי הנתונים והמספרים. על פי הנתונים של בנק ישראל והכלכלנית הראשית באוצר רוב רובם של המשקיעים שרכשו דירות בשנה האחרונה אינם מהעשירון העליון אלא עובדי 3 סקטורים עיקריים, עובדי המגזר הציבורי, הבנקים ומערכת הבטחון.

ובמילים אחרות, נוצר כאן שסע חברתי וקיטוב הולך וגדל בין סקטורים יציבים כלכלית שבפועל נהנים מהמצב, זאת לעומת יותר ויותר סקטורים ומגזרים שנותרים הרחק מאחור, דוגמת חרדים, ערבים וצעירים יוצאי צבא, כולל כאלה המצויים כבר עמוק בתוך שנות ה-30 לחייהם, נשואים עם ילדים, כשחלום הדירה הולך ומתרחק מהם במהירות רבה.

לפתחה של הממשלה החדשה, ובמיוחד שרי השיכון והפנים, עומד כעת אתגר משמעותי, הגדלת היצע הדיור, בלימת תדלוק המחירים ואף הורדתם במידת האפשר. הפתרונות לכך רבים, שיווק קרקע מאסיבי למגורים במחירים מפוקחים, הגדלת אחוזי הבנייה לקבלנים, חידוש תכנית דיור מוזל, קידום התחדשות עירונית ובתוך זה המשך תמ"א 38. בנוסף לכך, יש לקדם את הסכמי הגג, ולתקצב באופן שוטף ומירבי את הרשויות המקומיות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית. התקציב יעודד הקמת פרויקטים חדשים, הקמת מוסדות ציבור וחינוך, תשתיות ותחבורה בין-עירונית לכלל התושבים. הפתרון המיידי לכך הינו זירוז הליכי תכנון ובנייה לשחרור אלפי יחידות דיור תקועות, הגדלת היצע קרקעות זמינות של המינהל לשיווק פרויקטים, כולל קרקע משלימה בפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה. 

אני מצפה אם כן ממקבלי ההחלטות בממשלה החדשה, שיראו זאת לא רק כאתגר נדל"ני גרידא, אלא בראש וראשונה כאתגר חברתי ולאומי מובהק, זאת אם חפצים כולנו בחברה פחות מקוטבת, עם רווחה כלכלית, ועם דיור זמין לכל אזרח, מה שיביא ליציבות חברתית ועתיד טוב יותר לדורות הבאים בישראל.

*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל קבוצת צים בהרי