עו"ד שירן בן עזרא (מימין), שמאית מקרקעין תמי פלוצר שטרית | : באדיבות Landstone Equity Partners
תיקוני אלקין: האתגרים המורכבים של שר השיכון החדש
משבר דיור, מחירים מאמירים ופערים בין היצע וביקוש, הם רק חלק מהסוגיות עמן מתמודד כעת שר הבינוי והשיכון הטרי. עו"ד שירן בן עזרא והשמאית תמי פלוצר שטרית, במבט משותף על הרפורמות שיידרש זאב אלקין להוביל בדרך להתרת הפלונטר לו מייחלת מדינה שלמה
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
שר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין, נכנס בימים האחרונים ללשכתו, באחת התקופות המורכבות שידע שוק הנדל"ן המקומי. עליית מחירי הדיור – שהאמירו ב-5.6% במהלך השנה האחרונה - ירידה בהתחלות הבנייה והגדלת הפערים בין היצע המגורים לדרישה בפועל – זו רק רשימה חלקית משלל בעיות איתן יידרשו אלקין והממשלה הטרייה להתמודד, כאשר ימי החסד מוגבלים. אלקין עצמו כבר התריע כי מחירי הדיור עתידים להמשיך ולטפס, ובמצב העניינים הקיים ברור לכל כי המדינה חייבת לשנס מותניים בהקדם ולפעול למיתונם.
הניסיון של העשור האחרון מלמד כי היוזמות הממשלתיות בתחום הדיור היו בעיקר בצד הביקוש – עם תוכניות דוגמת מע"מ אפס, מחיר למשתכן ודיור בר השגה, שהתקשו לעמוד ביעדיהן ולחולל מפנה של ממש בשוק על אף הכוונות הטובות.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
- הכל כלול: מגורים, מסחר ופנאי - המתחם שישנה את עתידה של ראשון לציון
- בת הים הגדולה: העיר המתחדשת שזינקה ללב הקונצנזוס
- "תושבי החוץ לא מוכנים לחכות ומסתערים על פרויקטים חדשים, דירות ובתים יד שנייה"
כעת, על מקבלי ההחלטות לשנות גישה ולרכז את היוזמות בצד ההיצע – עם הזרמת והפשרת קרקעות לבנייה, לרבות קרקעות מיוחדות שיאפשרו דיור להשכרה לטווח ארוך ולצמיתות בשוק הפרטי, ייעול הביורוקרטיה וקידום התחדשות עירונית – הן בלב אזורי הביקוש והן בפריפריה – ובדגש על פתרונות כלכליים-חברתיים-סביבתיים שאינם נוגעים אך ורק לתחום הדיור.
משוואה משתנה - אחת הרעות החולות בתחום הבנייה בישראל נוגעת לכך שהיא מרוכזת ברובה באזורי הביקוש במרכז הארץ ואינה מופנית לפריפריה, שם היא נדרשת במיוחד. עד כה התקשתה המדינה לגבש נוסחה שתביא את היזמים גם אל אזורי הספר. שינוי המשוואה באופן שימשוך לפריפריה אוכלוסיות חדשות, עובר גם בפיתוח מאסיבי של תשתיות כגון תחבורה, תעסוקה וחינוך.
את התמריצים ליזמים יש למקד בשני היבטים – האחד, יצירת כדאיות כלכלית; והשני, הענקת סל הטבות משלים. בו בזמן יש לשקול מתן הטבות לאותן המשפחות אשר החליטו לשנות את חייהם ולהתיישב באזורים פריפריאליים. צעד כזה ראוי לעשות בהליך שיתוף ציבור, על מנת למפות כהלכה את כלל הצרכים הרלוונטיים להצלחת המהלך.
מיפוי צרכים - התחדשות עירונית בישראל היא צו השעה, ובכל רחבי המדינה - וזה עוד לפני שהתייחסנו למצב הביטחוני השברירי ואיומי הטילים, כמו גם למצב הססמוגרפי ולחשש מרעידות אדמה. התחדשות עירונית המשלבת עירוב שימושים, מציעה מגוון יתרונות: הגדלת מלאי הדירות, הגברת הציפוף דרך בנייה לגובה, ופינוי שטחים לטובת מבני ציבור וריאות ירוקות. בהקשר הזה יש לקדם גם שימושים ורטיקליים על קרקעות בייעוד ציבורי, בחכירה עירונית ו/או בבעלות משותפת עם הרשות המקומית.
בימים אלו על רקע מבצע "שומר החומות" וירי הטילים מרצועת עזה, שוב עולה הסוגייה סביב המשך דרכה של תמ"א 38, שצפויה להיגנז בסתיו 2022. בהחלט ניתן לומר כי תמ"א 38 לא הוכיחה את עצמה כפתרון שמתאים לכל אזור ויישוב, ואנו רואים כי לא כל רשות מקומית ידעה כיצד להתמודד עם אתגרי התוכנית והשלכותיה.
כל עוד המדינה לא מיישמת הלכה למעשה אלטרנטיבה לתמ"א, על הרשויות המקומיות לקחת את המושכות ולהכין תוכנית אסטרטגית עצמאית לטיפול במתחמי התחדשות עירונית. כל פרויקט במסגרת התוכנית יישען על דו"ח כלכלי-שמאי, שימליץ באשר להיקף הזכויות ותוספות יחידות הדיור בהתאם לגידול האוכלוסייה הצפוי, תוך מיפוי התשתיות והצרכים המשלימים שיש לספק לתושבים הקיימים ולאלו שיצטרפו. כחלק מהתוכנית יש לטפל גם בפן המנטלי של הכנת בעלי הדירות הוותיקים לקראת התהליך הצפוי.
תמרוץ ובקרה – התנעת שוק הדיור מצריכה ייעול של מנגנוני הביורוקרטיה. מציאות בה הוצאת היתרים לוקחת לא פעם זמן רב יותר מהבנייה בפועל, אינה מתקבלת על הדעת. במטרה להביא לקיצור לוחות הזמנים ולהניע את התקדמות הפרויקטים שבצנרת, יש לפשט את הליכי התכנון והרישוי, וליישם מנגנוני תמרוץ ובקרה על צוותי הרשויות המקומיות. כלי חשוב להשגת היעד טמון בהגדלת התקנים ובהכשרת עוד כוח מקצועי ומיומן, אחרת קשה יהיה לשנות את המצב.
עבודת מטה – כשהסמכויות בתחום הנדל"ן פזורות בין שלושה משרדי ממשלה שונים – בינוי ושיכון, פנים ואוצר – שיתוף פעולה הדוק ורציף ביניהם הוא בגדר הכרח. מטה לאומי בין-משרדי, שיעסוק בקידום תכנון ובנייה למיזמי מגורים, יאפשר סנכרון בין הגופים השונים וימנע מנושאים מהותיים ליפול בין הכיסאות. אגב, אחד ההיבטים שוועדה כזו תתבקש לשקול, היא מיסוי של בעלי קרקעות ובעלי נכסים שאינם ממצים את מלוא זכויותיהם בנכס.
בנוסף, הגיעה העת שגם ישראל תיישר קו עם שורה של מדינות שכבר אימצו תוכניות כוללניות נפחיות (רח"ק) תחת מפרט אדריכלי אזורי - דבר המפשט את ההליכים התכנוניים ומסייע להגדלת מספר המיזמים היוצאים אל הפועל.
ותמ"ל ממשיך – סימני השאלה שעלו באשר לפעילות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), הוסרו מהפרק והיא תזכה, כך מסתמן, למנדט נוסף מהממשלה. הותמ"ל הוכיח את עצמו, על פי רוב, כגוף יעיל המסוגל לקדם תוכניות בנפחים גדולים. עם זאת, נכון יותר יהיה להעתיק את דפוסי פועלו לוועדות המקומיות – באמצעותן ניתן ליישם הסתכלות כוללת מעבר לפן התכנוני, בטיפול החברתי והכלכלי הנלווה להליכים התכנוניים האמורים.
לסיכום, בשוק נדל"ן דינמי ומשתנה, על הממשלה החדשה להיות עם האצבע על הדופק. מה שהיה ראוי לשנות ה-80 וה-90 כבר אינו מתאים למציאות החיים של 2021. התהליכים נדרשים להיות מהירים ומאוזנים יותר, והפתרונות מחויבים בערך מוסף לצד שדרוג רף המגורים. שיתוף כלל השחקנים בשוק יכול לסייע ביצירת דיאלוג פרודוקטיבי עם שורה תחתונה ברורה: הגדלת היצע הדיור ושדרוג איכות חייהם של תושבי ישראל.
*הכותבות הן עו"ד שירן בן עזרא, שותפה במשרד עורכי הדין הנטר, פנחסי, זריהן, בן עזרא, ותמי פלוצר שטרית, שמאית מקרקעין ומלווה פרויקטים והשקעות נדל"ן - שותפות מייסדות של Landstone Equity Partners, בית השקעות אקוויטי לנדל"ן גלובלי, המבצע השלמות הון עצמי ליזמים בארץ ובעולם במודל של שותפות.