הממשלה בוחנת: הארכת תמ"א 38 תמורת תמריצים לפינוי בינוי

בממשלה החדשה, ובמיוחד במשרד האוצר, נוטים לקבל את עמדת מינהל התכנון כנגד הארכת תוקפה של תמ"א 38, אולם סבורים כי בשלב זה אין תחליף אחר לתוכנית שמייצרת אלפי דירות מדי שנה. 

אי לכך, בממשלה מתגבשת תוכנית להארכת תמ"א 38 במסגרת חוק ההסדרים בשנתיים נוספות (עד אוקטובר 2024), אך במקביל הם מבטיחים לקדם חבילת חוקים במסגרת חוק ההסדרים, שתעודד ההתחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי, שעדיפה מבחינה תכנונית ומקובלת על ראשי הערים ועל מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. 

דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון | צילום: ענבל מרמרי

החבילה שהממשלה תציע כוללת הסכמי מסגרת עם הרשויות המקומיות, שבמסגרתם הן יקבלו תקציב של עשרות עד מאות מיליוני שקלים, בתנאי שיתחייבו להוציא היתרים לבניית 4,000 דירות בפינוי בינוי בתוך 5 שנים, ובקצב של 800 דירות בשנה.

העיריות יוכלו לקבוע את גובה היטלי השבחה

כמו כן, חבילת החוקים כוללת חוק שייצור ודאות בתחום היטלי ההשבחה ויאפשר לעיריות לקבוע בעצמן מה שיעור היטל ההשבחה במתחמים של התחדשות עירונית. הן יוכלו לבחור באחת מ-3 מדרגות: היטל בשיעור 0%, 25% או 50% משווי ההשבחה, בעקבות אישור תוכנית לפינוי בינוי. כלי נוסף שנועד להאיץ הליכי התחדשות עירונית הוא אישור החוק שמונח כבר זמן רב על שולחן הממשלה לצמצום הרוב הדרוש מקרב דיירי בניין להסכמה על פינוי בינוי, מ-80% ל-66%. כמו כן, יהיה מנגנון שלא יאפשר לדיירים עם חריגות בנייה לבלום תוכנית כזו.

זילבר מנסה למנוע את הארכת התוקף של תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. גורמים בממשלה מכנים זאת קרב בלימה, לאור העובדה כי נראה שהשרים האמונים על שוק הדיור החליטו שהתמ"א תוארך, בעוד זילבר מבקשת שהתוכנית תבוטל סופית באוקטובר 2022 – לאחר שהוארכה פעמיים (מאז 2010) בהוראות שעה לחמש שנים ולפני שנה וחצי הוחלט על הארכתה בשנתיים וחצי בלבד.

אביגדור ליברמן, שר האוצר | אלכס קולמויסקי

שר האוצר אביגדור ליברמן מבקש להאריך את תמ"א 38 במסגרת חוק ההסדרים, אלא שהגוף שמוסמך לעשות זאת הוא המועצה הארצית לתכנון ובנייה שבה לליברמן אין השפעה. העברת חוק העוקף את הליכי התכנון ואת החלטת המועצה הארצית, במיוחד בסוגיה זו, הוא אירוע חסר תקדים. עם זאת, באוצר משוכנעים שאין כרגע תוכנית ראויה טובה יותר. בשנת 2020 הוצאו היתרים לבניית מעל ל-10,000 דירות בתמ"א 38. בנוסף, פחות מ-20 ערים הכינו עתה תוכנית להתחדשות עירונית, ולעתים היא חלקית ומתייחסת לשכונה בודדת. על פי עמדת האוצר, ביטולה של התוכנית לא נכון במיוחד כעת, בתקופה שבה יש ירידה בהתחלות הבנייה ועלייה במחירי הדיור.

שקד תוכל להוביל להחלטה שמאריכה את תמ"א 38

בשבוע שעבר במהלך כנס "כלכליסט" אמרה שרת הפנים איילת שקד כי היא שוקלת להאריך את תוקף תמ"א 38 בשנתיים נוספות. הסמכות להאריך או לבטל את התוכנית נתונה למועצה הארצית לתכנון ובנייה שכפופה לממשלה, אך היו"ר שלה ממונה על ידי שר הפנים, ומכאן כוחה של שקד להשפיע על התוכנית. עו"ד שלומי הייזלר עתיד לתפוס את כיסאו של כהן כיו"ר המועצה. בשבוע שעבר הוא מונה על ידי שרת הפנים שקד ליו"ר מטה התכנון שלה. כך שאם שקד תרצה בכך, היא תוכל להוביל החלטה חדשה שמאריכה את תוקף תמ"א 38.

פרויקט פינוי בינוי ברחוב אבא הלל, רמת גן | פרויקט אבא הלל, ים סוף נדל"ן. קרדיט - כנען שנהב אדריכלים

בנובמבר 2019 המועצה שבראשה כיהן באותה עת מרדכי כהן, קיבלה את המלצתה של זילבר לאחר שזו שכנעה גם את שר הפנים היוצא אריה דרעי והחליטה כי תוקף התוכנית יפוג סופית באוקטובר 2022. על פי ההחלטה הזו, עיריות שרוצות בכך יכולות בתנאים מסוימים להמשיך על פי עקרונות התוכנית עד אוקטובר 2025, אלא שרוב הערים באזורי הביקוש התנגדו לתוכנית ולא צפוי שירצו בה.

להרכב השרים המשפיעים על שוק הדיור צריך להוסיף את שר השיכון זאב אלקין, שתחת אחריותו הרשות להתחדשות עירונית שמממנת לחלק מהערים הכנה של תוכניות ההתחדשות העירונית שמחליפות את תמ"א 38.

איילת שקד | אוראל כהן

עד עתה זילבר עוד לא ישבה עם שקד או עם הצמרת החדשה של משרד האוצר, כך שהצהרות הפוליטיקאים עדיין לא מגובות בפקידות הבכירה. זילבר מתנגדת לתמ"א 38 משום שהתוכנית מאפשרת להוסיף עשרות דירות לבניין בודד בלי להתחשב בצורכי התשתית והתקציב של העיר. בנוסף, על פי עמדתה, אישורה של תוספת דירות בבניין אחד בלי להתחשב בצורכי ציבור ותשתית שברחוב ובשכונה יבוא על חשבון בניינים אחרים שבהם לא תאושר תוספת דירות.

כתחליף לתמ"א 38 מבקשים במינהל התכנון לעודד ערים לקדם באופן עצמאי תוכניות התחדשות עירונית שבהן הן יגדירו איפה אפשר להוסיף דירות, כמה ובאיזו מתכונת. בנוסף, במינהל התכנון שוקדים בימים אלה על תמ"א 70 שנועדה לאפשר ציפוף ותוספת זכויות בנייה לאורך צירי הסעת המונים בערים במרכז הארץ. 

בתוכנית הזו גלום פוטנציאל להוספת מאות אלפי דירות, והיא נחוצה במיוחד משום שייקבעו במסגרתה מנגנונים שיאפשרו גביית מסים עבור תוספת זכויות הבנייה. המיסוי אמור לשמש למימון פרויקט המטרו, שנאמד ב-150 מיליארד שקל לפחות.