הקבלנים נוהרים למכרזים, ומקפיצים את מחירי הדירות

רק כ־2,400 דירות ייבנו על קרקעות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שנסגרו בהצלחה במחוזות תל אביב והמרכז במחצית הראשונה של 2021. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בסך הכל נסגרו בהצלחה 11 מכרזים לבנייה רוויה במחוזות האלה, ועוד 8 מכרזים שבהם אפשרות לבנות 127 בתים צמודי קרקע. הנתונים הדלים האלה רחוקים מהיעד שהוצב בתוכנית האסטרטגית לדיור שאישרה הממשלה ב־2017 - כ־20 אלף דירות בשנה - והם מתדלקים את שוק הדיור להמשך עליות מחירים. הבדיקה התמקדה בשני מחוזות אלה משום שהם אזורי ביקוש לוהטים. 

שוק המגורים נקלע למצב הזה בגלל צירוף נסיבות יוצא דופן של שיתוק ממשלתי שנמשך מעל לשנתיים ומגפת הקורונה. השיתוק הוביל לשורה של חסמים בירוקרטיים וחסמי תשתית שפשוט לא איפשרו לשווק עוד קרקעות לבנייה למגורים.

למשל, מבדיקת "כלכליסט" עולה כי תוכניות שבהן פוטנציאל לבניית 66 אלף דירות תקועות בגלל ועדות לבחינת הגבולות המוניציפליים שלהם ישויכו השכונות החדשות. בחלק מהמקרים שר הפנים היוצא אריה דרעי נמנע מלחתום על החלטת ועדת הגבולות ובמקרים אחרים מחלוקות בין רשויות לא נפתרו. ברשימה ארוכה של דוגמאות אפשר למצוא תוכנית לבניית שכונה חרדית שבה 14 אלף דירות במערב קריית גת שעוד לא הוחלט אם היא חלק מהעיר; סכסוך בין קריית עקרון לכפר בילו על רקע תוכנית לבניית 4,700 דירות; 5,700 דירות שתקועות במחלוקת בין באר טוביה לבני עייש; ועוד.

בעיה נוספת שעמה הממשלה היוצאת לא הצליחה להתמודד היא תשתיות נחוצות למגורים כגון מחלפים וכבישים. בין היתר, בשטח מחנה סירקין תוכנית ל־8,200 דירות ממתינה למקור למימון תשתיות התחבורה. שיווק קרקע ל־3,200 דירות בחבצלת מתעכב בגלל מחלף שצריך להקים על כביש 2.

החסמים האלה וחוסר התפקוד הממשלתי גרמו לירידה במספר המכרזים. בגלל מיעוט המכרזים ששיווקה המדינה לאורך שנת 2020 ועד עתה, כל מכרז באזורי הביקוש מושך אליו עשרות חברות בנייה. הדינמיקה הזו מובילה לתחרות עזה על כל מגרש, עלייה במחירים שמשלמים הזוכים בקרקע ובסופו של דבר עלייה חזויה במחירי הדירות. להמחשה: בתחילת מאי נסגר אחד המכרזים הבולטים במחוז המרכז — חמישה מגרשים במערב אור יהודה שבכולם גם יחד אפשר לבנות 664 דירות. לכל המגרשים הוגשו יחד 119 הצעות, ממוצע של כמעט 24 הצעות שונות לכל מגרש. 

ההצעות הזוכות היו גבוהות בשיעור של 100%-74% לעומת הערכת השווי המוקדמת של שמאי רמ"י. בשלושה מגרשים שבהם זכתה גינדי החזקות היא תשלם כ־182 מיליון שקל בעוד הערכת השווי המוקדמת של שמאי רמ"י היתה כ־98 מיליון שקל. להערכת שמאי המקרקעין אוהד דונס, כדי לשמור על 15% רווחיות גינדי תצטרך למכור את הדירות בכ־2.8 מיליון שקל, גבוה בכ־18% משווי ממוצע של דירות כיום באור יהודה. ועוד דוגמה: בתחילת יוני נסגר מכרז לבניית 74 דירות בקריית השלום בתל אביב. הצעתה של הזוכה קבוצת מנרב היתה גבוהה כמעט פי 2 מהערכת השווי המוקדמת: 137 מיליון שקל לעומת 71 מיליון שקל. דנוס מעריך כי הדירות יימכרו ב־3.5 מיליון שקל כשכיום נמכרות באזור דירות בגודל דומה בכ־2.8 מיליון שקל. עליית מחיר חזויה של 26%. 

מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט. האצת קצב פרסום המכרזים | צילום: בשמת איבי

על פי הניתוח של דנוס התוצאות של כמעט כל המכרזים שנסגרו השנה באזור המרכז משקפות ציפייה של חברות הבנייה להתייקרות הדירות. דנוס אומר על כך כי "ברור שחברות הבנייה יגלגלו את ההתייקרות במחיר ששולמה על ידיהם על הצרכן, וכך יוצא שלמעשה ספסור הקרקע בא על חשבון רוכשי הדירות".

יגאל קרני, בעל חברת הבנייה מגידו, אומר ל"כלכליסט" כי "הסיבה העיקרית להתנפלות על מכרזים היא העובדה שיש מעט מאוד קרקעות זמינות לבנייה. קבלני ביצוע מחזיקים מערכת, מהנדסים, מנהלי עבודה, שעולים הרבה כסף. כדי להבטיח את המשך פעילות החברה אנחנו חייבים לדאוג לתעסוקה לעובדים שלנו. התוצאה היא הסתערות של קבלנים על קרקעות. הנועזים שזוכים מגישים הצעות לרכישת קרקע על בסיס תמחור הדירות במחירים שגבוהים הרבה יותר ממחירי השוק. זה מוביל להשתוללות מחירים".

כינונה של הממשלה החדשה וקודם לכן מינויו של ינקי קוינט כמנהל רמ"י מפיחים תקווה כי המצב ישתנה. מדצמבר 2021, עם כניסתו לתפקיד, קצב פרסום המכרזים הואץ. ובמקביל עולה הציפייה כי ממשלה חדשה מתפקדת תוכל לפתור את שורת החסמים שלא איפשרו לשווק קרקעות.