עוז בארנונה, תמורה בדיור

בשנים האחרונות סובלת המדינה ממצוקת דיור הולכת וגדלה, שהממשלות השונות ניסו להתמודד עימה בדרכים שונות, בעיקר ב"שחרור חסמים". 

אחד החסמים המובהקים , שיש כיום הכרה מלאה בקריטיות שלו הינה "ההתנגדות" כביכול של ראשי הערים לתוספת בנייה למגורים וה"מקלות" שהם שמים בגלגלי בניית הדירות. האמנם ? האם ראשי הערים בישראל אנטי ציוניים? לא דואגים למדינה? לא קשובים לצרכי הדור הצעיר?  ממש לא.

ראשי הערים בישראל כבולים יחד עם המדינה והציבור לשיטת ארנונה בעייתית הקיימת מקום המדינה אשר  בשנים האחרונות הפכה למוקש ממשי בגלגלי פתרון משבר הדיור: בעיית הארנונה העסקית מול הארנונה למגורים. 

בנייה למגורים | עמית שעל

הסבר קצר: הארנונה בישראל נגבית לפי השיטה המטרית, לפי שטח הנכס. המחיר למ"ר נקבע ע"י הרשות המקומית בעבר הרחוק אך החל מ-1985 כל שינוי בתעריף טעון אישור שרי האוצר והפנים, שממעטים לאשר שינויים כאלו . 

הארנונה השנתית הממוצעת לעסקים הינה כ-160 שקל למ"ר בעוד הארנונה הממוצעת למגורים הינה כ-60 שקל למ"ר. יתרה מזאת, ההוצאות העירוניות הממוצעות לבית אב עולות בהרבה על ההכנסות ממגורים מאותו בית אב (לעיתים יותר מפי 2 ). לעומת זאת ההוצאה העירונית הממוצעת לעסקים נמוכה בהרבה מההכנסה הממוצעת. משמעות הנתונים הללו - העירייה "מרוויחה" על הארנונה העיסקית ומוציאה את "הרווח" הזה לכיסוי הגרעון שנוצר לה במגורים (עירייה חייבת עפ"י החוק להיות מאוזנת בתקציבה). עיוות שמייצר עיוות חמור בהרבה. 

הפועל היוצא של "נוסחת הארנונה בישראל" – העדפה ברורה באופן קיצוני לבניית עסקים בתחום העירוני לעומת בנייה למגורים. כלומר , לא "רשעות" ראשי העיריות  מניעה אותם, אלא דאגה אמיתית לעירם ולתושביהם, תחת משטר ארנונה בעייתי. לכן ראש עיר אחראי מאשר תוספות דירות  בזהירות כשעיניו פקוחות כל הזמן לתוספת העסקים הצפוייה בעיר, כדי להגיע לאיזון המתבקש של הקופה הציבורית שבאחריותו.  

איך יוצאים מהמילכוד הזה? מזה שנים נעשו ניסיונות לרפורמה בארנונה (לדוג' ועדת ברזילי) שלא הגיעו לידי מימוש, בחלק מהמקרים עקב התנגדות השלטון המקומי . לכן יש חשיבות ל"עיסקת חבילה" בין הממשלה, השלטון המקומי והאזרחים בכלל כדי להעביר רפורמה  משמעותית שכולם יוכלו לחיות איתה. 

הפיתרון המוצע במאמר זה  מבוסס על הסכמה משותפת  בין המדינה והשלטון המקומי תוך שיתוף הציבור בהסברה על המיתווה הבא: 

במהלך שיתפרס על פני עשור יוקטן תעריף הארנונה לעסקים בקצב של 5%-10% לשנה, עד להבאתו לגובה דומה לתעריף הארנונה למגורים ( לא להיבהל – יש מנגנון פיצוי בהמשך) 

במהלך מקביל שיתפרס על פני עשור יועלה תעריף הארנונה למגורים בקצב של 5%-10% לשנה , עד להבאתו לרמה דומה לתעריף הארנונה לעסקים. 

מוצע לשקול בשנה הראשונה, במטרה לאותת על נחישות המהלך, לבצע את ההעלאה/הורדה הנ"ל בשיעור גבוה יותר , אפילו כדי 20%.

עקב הורדת ההוצאות של הארנונה לעסקים, רווחיותם תגדל וישולם על ידם מס נוסף שייכנס לקופת המדינה, בערך כ-30% מסכום  ההורדה ( בהתחשב במס החברות 23% ובנוסף המיסוי על דיבידנד בהנחה שיחולק בחלק מהחברות או לחילופין מיסי הכנסה  אצל עצמאיים שאינם מאוגדים ) . 

האזרחים שייאלצו לשלם ארנונה מוגדלת, בממוצע של 600 שקל נוספים לשנה – כ-50 שקל לחודש , יקבלו זיכוי ממס בדרך של הגדלת נקודות הזיכוי. מימון ההוצאה הנוספת של המס המוקטן יכוסה בחלקו ע"י התוספת ממיסוי הכנסות העסקים. 

כאן יש שתי אפשרויות משנה - המדינה יכולה לממן את הפער בין תוספת ההכנסה מהעסקים להורדת מס ההכנסה ליחידים, בחלקו או כולו. 

לחילופין המדינה תוכל להחליט כי במקום העלאת המיסים (מע"מ ומס הכנסה) הצפויה למימון הגרעון בתקציבה, היא תעלה את מיסוי הארנונה למגורים בלא הפיצוי לאזרחים בדרך של הגדלת הזיכוי במס שהוצעה לעיל, וזו תהיה העלאת המס היחידה או שיינתן זיכוי ממס חלקי רק בגובה תוספת ההכנסה מהעסקים (כלומר מבחינת המדינה לא תהיה למהלך השלכה תקציבית). 

מה התוצאה הצפויה למהלך כזה:

ראשי הערים שבוחנים תוכניות בנייה המובאות לאישור שמבטאות את המצב הצפוי בעירם בעת הבשלת התוכניות, שמשכה הינו כחמש שנים לפחות, יידעו מראש שיפגשו מציאות מיסוי עירוני שונה מהיום, המבטיחה איזון בין הארנונה למגורים לארנונה לעסקים. שיקולי העדפת הארנונה לעסקים ותכנון עירוני מוטה עסקים ו"דוחה" מגורים ייעלם או יצטמצם. בצד זה הרשויות ייהנו מהיטלי השבחה מהאצת הבנייה. 

המדינה תרוויח האצה של תוכניות הבנייה למגורים, הסרת חסם משמעותי מאישורי בנייה למגורים וסיכוי לפתרון משבר הדיור המחמיר, שלו השלכות דרמטיות על החברה בישראל. כל זאת ללא עלות תקציבית או בעלות תקציבית נמוכה. יש לזכור כי האצת הבנייה מייצרת למדינה שהינה בעלת קרקעות העיקרית במדינה, הכנסות נוספות ממכירת קרקע . 

והחשוב מכל - ציבור אזרחי המדינה יוכל לצפות להסרת אבן נגף משמעותית מהאצת הבנייה לדירות והורדת מחירי הדירות. השלכת מהלך כזה על הכיס הפרטי של האזרח מרחיקת לכת בהרבה מהשלכות תוספת הארנונה, בוודאי אם המדינה תשפה את ההגדלה הזו ע"י זיכוי במס הכנסה . 

רפורמה זו מחייבת אומץ , יצירתיות ותעוזה מכל הצדדים המעורבים. האם לא הגיעה העת ? האם המשבר לא מחייב עוז לתמורה ?!

דב צור הוא ראש עיריית ראשל"צ לשעבר